Павел Боровиков

Как тик-ток и картофель фри сломали цены на недвижимость.

Да-да. И это не кликбейт - всё научно доказано. Смотрите за руками…

В Амстердаме обнаружили новый фактор ценообразования недвижимости. Не ставку ЦБ, не вид на канал и даже не соседство с кварталом красных фонарей. Картофель фри.

Закусочная Fabel Friet на Runstraat после вирусной славы в TikTok обзавелась почти постоянной очередью туристов (иногда доходящей до нескольких сотен метров).

Исследовательница TU Delft Роза ван дер Дрифт изучила 6 233 сделки с жильём за 2015–2023 годы методом difference-in-differences. Работа с прелестным названием Trendy or troublesome? TikTok queues and house prices опубликована в рецензируемом журнале Regional Studies, Regional Science. Результат получился менее аппетитным, чем картошка: после появления очередей жильё в радиусе 500 метров продавалось в среднем на 4,88% дешевле сопоставимых объектов - примерно минус €41 000. А в пределах 70 метров дисконт достигал 11,4%. С €500.000 примерно 50 с лишним тысяч, что в наших более 5 млн.₽ (и это в среднем).

Причину исследование строго не устанавливает: шум, мусор, толпы или сама перспектива ежедневно пробираться домой сквозь паломников за фритюром. Но для рынка недвижимости занятнее другое. Мы в России привыкли считать хорошую гастрономию городской аменитис - фактором, повышающим привлекательность локации. Вспомнить хотя бы Фрэнч, 36 или Engels…

Амстердам показал её оборотную сторону: если популярность места превышает пропускную способность улицы, аменитис превращается в дизаменитис.

Слои премиального Екатеринбурга

На этой неделе выступал на 100+ TechnoBuild с докладом от нашей компании по приглашению уважаемого Михаила Хорькова с ценами на вторичном рынке дорогой недвижимости Екатеринбурга. Несколько слайдов презентации прикрепляю тут.

Если коротко, для удобства разбил сегмент, который составляет не более 7-8% рынка и состоит из 21 вкусного слоя жилых комплексов и домов на три больших блока, как торт "три шоколада":

Молочный шоколад, как бизнес-класс от 280.000 р за м2
Горький шоколад, как бизнес+ от 370.000 р за м2
Трюфель, как условный премиум от 530.000 р за м2

Самой главной вишенкой на этом торте весьма малочисленного сегмента недвижимости является мысль, что вторичка здесь весьма успешно конкурирует с новостройками, потому что готовая недвижимость даёт определённость:

1. Места и что рядом из инфраструктуры
2. Ремонт и мебель - рынок уже начал формировать портфель красивых дизайнерских квартир, которые дают сильную фору новостройкам
3. Бюджета

Пока рынок недвижимости бизнес-класса в Екатеринбурге является глубоко дефицитным, то переживать о ценах не стоит, как и об очередях в приятный Мишленовский ресторан.

Премиаль

На месте недостроенной гостиницы «Дели», рядом с «УГМК-Ареной», появится «Премиаль»: шесть трёхэтажных корпусов с ресторанами, магазинами, офисами и террасами. Клинкерный кирпич, медные детали, панорамное остекление - архитектура обещает быть современной, но не безликой. Сделал для вас несколько фото со стенда УГМК Застройщик на выставке 100+ TechnoBuild которая открылась сегодня.

Подробной информации пока нет в открытом доступе, но если загляните к нам в "Кулиговская и Партнеры" - поделимся планировками и нюансами.

Мне проект зашёл

Берём пример

В Бэнтли правильно решили, что роскошный автомобильный салон больше не должен напоминать автомобильный салон. Казалось бы очевидно, но только сейчас проект реализовали в лондонском центре Jack Barclay.

Там привычную стойку ресепшен заменили баром, машины перестали выстраивать в шеренгу, а пространство сделали похожим одновременно на частный клуб, гостиную и ателье. Клиент выбирает кожу, шпон и оттенки по физическим образцам, сравнивая их с цифровой 3D-визуализацией. Даже передача готового автомобиля происходит в отдельном зале, как небольшая церемония.

В Бэнтли верно заметили: её покупатель сравнивает шоурум не только с Роллс-Ройс или Феррари. Он невольно сопоставляет его с лобби Aman, яхтой, часовым салоном и закрытым клубом. На этом фоне стойка администратора выглядит примерно так же уместно, как турникет в купеческом особняке.

В премиальной недвижимости действует та же логика. Клиент покупает не квадратные метры, а персональную версию будущей жизни. Поэтому значение имеет всё: как его встретили, какие вопросы задали, запомнили ли привычки семьи, дали ли спокойно подумать. И, разумеется, сама сценография офиса продаж - свет, материалы, кресло, кофе, отсутствие суеты и ощущения, что где-то за стеной менеджер уже выполняет месячный план, наполняя пространство телефонной презентацией.

В этом плане Брусника сделала уверенный шаг вперёд, открыв флагманское представительство в Лимеранс - это лучший офис продаж на сегодня в Екатеринбурге, по моей внутренней шкале эстетики. Ещё, может быть, не Бэнтли, но уже точно на голову выше остальных.

В Москве планку держат Sminex и MR Private - не могу тут решить кто из низ на первом месте. Оба Дома продаж уж очень хороши.

Интересное

Работая с дорогой недвижимостью довольно часто встречаешься с нетривиальными решениями в дизайне и интерьере. На этой неделе в компании появилась новая квартира 150 м2 в ЖК "Макаровский" с двумя крайне прелюбопытными решениями в интерьере - решил с вами поделиться.

Мне очень понравилась идея с биокамином, интегрированным в столешницу. Прямо сразу вайб уютных посиделок за бокалом красного у огня в ассоциативном ряду.

Второе решение, в спальне - очень смелое, но точно интересное. Открытая ванная. Мой глаз зацепился. Поэтому тоже решил поделиться им.

Если интересно больше фото, то по ссылке на нашем сайте "Кулиговская и Партнеры"

Заждались

Очередная щепотка новостей по долгожданному проекту на Клары Цеткин. Проект всё ближе к реализиации, теперь уже даже визуальный облик стал более-менее понятен. Немного озадачил ИИ на счет рендеров, так что не воспринимайте их близко к сердцу - всё может поменяться, но не хотелось бы.

На мой взгляд городу не хватает такой классической архитектуры с симметричной, хорошо читаемой композицией корпусов и регулярным оконным ритмом, эркерами, обрамлением окон, французскими балконами и сдержанным рельефным декором.

Давайте пойдём дальше и пофантазируем о ценах, а они тут будут, в отличии от малоэтажных секций сильно многоэтажными. Обьективно, учитывая долгую историю проекта, исторически сильное место и окружение, а так же небольшое количество квартир, то менее 500.000 рублей за м2 даже не просматривается.

Вероятнее всего на старте сможем увидеть даже 700-800.000 рублей за м2 за топовые лоты.

Рассуждая, средний ценник элитных проектов Екатеринбурга в 2026 году оценивается в 393.000 рублей за м2, а верхняя планка - примерно в 775.000 рублей за м2. За год средняя цена выросла на 17%, верхняя - на 23%. Главный публичный ориентир - «Гоголя 21» от Брусники, где пентхаус оценивается в 600.000 рублей за м2. На Клары Цеткин, думаю, эту планку поднимут ещё выше.

Как считаете?