Репост из: Недвижимость инсайды
Продолжаем следить за одним из наших любимых показателей — ценовым разрывом между Москвой и Московской областью. Ранее мы обращали внимание, что два рынка одной агломерации начинают разъезжаться по цене всё сильнее. Судя по итогам января–августа 2026 года, обратно пока никто не собирается.
Средняя фактическая цена реализации за первые восемь месяцев года в Москве составила 563 тыс. руб./кв. м, в Московской области — 220 тыс. руб./кв. м. Москва сейчас в среднем в 2,56 раза дороже области.
Но интереснее посмотреть динамику. В январе–августе 2021 года средний реализованный метр стоил 274 тыс. рублей в Москве и 121 тыс. в области. За пять лет Москва выросла на 105%, область — на 81%. То есть московский метр за это время уже сделал полноценные два оборота цены, а область немного не дотянула. Причём разрыв не сокращается и в этом году: относительно января–августа 2025-го Москва прибавила ещё 15,8%, область — 12,2%.
В абсолютных значениях, а точнее в рублях, становится ещё веселее. В 2021 году между Москвой и областью было около 153 тыс. рублей на метре. Сейчас — уже 343 тыс. рублей. Сам сегодняшний разрыв больше, чем пять лет назад стоил целый московский квадратный метр.
Мы писали раньше, что такая история довольно странно выглядит для двух частей одной агломерации. Ценообразователи могут сколько угодно закладывать 15–20% за московскую прописку, но де-факто мы получаем разрыв внутри одной агломерации больше чем в два оборота, а не в 15–20%.
Причины тоже никуда не делись. Москва продолжает вымывать дешёвое предложение, накручивать требования к продукту, архитектуре, средней площади, паркингам и благоустройству. Новые проекты выходят медленно, с конской себестоимостью и по ценам сданных проектов. Область остаётся рынком больших объёмов, более дешёвого продукта и покупателя с более жёстким потолком бюджета. В результате один рынок системно толкает цену вверх, второй вынужден гораздо сильнее держаться за объём.
Регионы сейчас вообще становятся похожи на девелоперов с двумя разными стратегиями. Один «пошёл в цену» — будет строить мало, но дорого. Другой «пошёл в объём» — будет строить дешевле, но много. Проблема только в том, что многие расходные статьи в финансовых моделях проектов по разные стороны МКАД одинаковые. А некоторые московские требования постепенно начинают делать эту разницу ещё заметнее.
И здесь снова возникает тот же вопрос: насколько вообще нормально, когда внутри одной двадцатимиллионной агломерации юридическая граница между двумя субъектами постепенно превращается ещё и в такую мощную ценовую границу? Градостроительство — это всё-таки про комплексное развитие территории, а не про перетекание спроса из одного региона в другой.
Особенно забавно это выглядит на фоне сентябрьских обещаний протянуть московское метро сразу в несколько подмосковных «столиц». Транспортно Москва и область пытаются сшиваться. А по стоимости квадратного метра — пока наоборот.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Средняя фактическая цена реализации за первые восемь месяцев года в Москве составила 563 тыс. руб./кв. м, в Московской области — 220 тыс. руб./кв. м. Москва сейчас в среднем в 2,56 раза дороже области.
Но интереснее посмотреть динамику. В январе–августе 2021 года средний реализованный метр стоил 274 тыс. рублей в Москве и 121 тыс. в области. За пять лет Москва выросла на 105%, область — на 81%. То есть московский метр за это время уже сделал полноценные два оборота цены, а область немного не дотянула. Причём разрыв не сокращается и в этом году: относительно января–августа 2025-го Москва прибавила ещё 15,8%, область — 12,2%.
В абсолютных значениях, а точнее в рублях, становится ещё веселее. В 2021 году между Москвой и областью было около 153 тыс. рублей на метре. Сейчас — уже 343 тыс. рублей. Сам сегодняшний разрыв больше, чем пять лет назад стоил целый московский квадратный метр.
Мы писали раньше, что такая история довольно странно выглядит для двух частей одной агломерации. Ценообразователи могут сколько угодно закладывать 15–20% за московскую прописку, но де-факто мы получаем разрыв внутри одной агломерации больше чем в два оборота, а не в 15–20%.
Причины тоже никуда не делись. Москва продолжает вымывать дешёвое предложение, накручивать требования к продукту, архитектуре, средней площади, паркингам и благоустройству. Новые проекты выходят медленно, с конской себестоимостью и по ценам сданных проектов. Область остаётся рынком больших объёмов, более дешёвого продукта и покупателя с более жёстким потолком бюджета. В результате один рынок системно толкает цену вверх, второй вынужден гораздо сильнее держаться за объём.
Регионы сейчас вообще становятся похожи на девелоперов с двумя разными стратегиями. Один «пошёл в цену» — будет строить мало, но дорого. Другой «пошёл в объём» — будет строить дешевле, но много. Проблема только в том, что многие расходные статьи в финансовых моделях проектов по разные стороны МКАД одинаковые. А некоторые московские требования постепенно начинают делать эту разницу ещё заметнее.
И здесь снова возникает тот же вопрос: насколько вообще нормально, когда внутри одной двадцатимиллионной агломерации юридическая граница между двумя субъектами постепенно превращается ещё и в такую мощную ценовую границу? Градостроительство — это всё-таки про комплексное развитие территории, а не про перетекание спроса из одного региона в другой.
Особенно забавно это выглядит на фоне сентябрьских обещаний протянуть московское метро сразу в несколько подмосковных «столиц». Транспортно Москва и область пытаются сшиваться. А по стоимости квадратного метра — пока наоборот.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX