Репост из: Domus Verus
Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?
В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.
Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).
В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).
Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.
1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.
2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.
Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).
3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.
В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.
💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.
Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…
@DomusVerus
В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.
Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).
В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).
Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.
1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.
2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.
Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).
3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.
В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.
💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.
Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…
@DomusVerus