Надо уже признаться
Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.
"Дед, пей таблетки" - скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:
1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу - девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, - помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.
2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой - если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность - этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.
3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта - девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ - лютый, процент бриджа - лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение - высокий бридж - нет возможности брать землю - нет площадок с документами - нет новых выходов.
4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.
5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет - то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос - читай первый пункт, увеличивай собственное участие.
6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет - девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.
7. Банки зарабатывают на ипотеке - как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки - тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок - 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?
8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ - значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.
Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?
Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.
"Дед, пей таблетки" - скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:
1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу - девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, - помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.
2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой - если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность - этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.
3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта - девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ - лютый, процент бриджа - лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение - высокий бридж - нет возможности брать землю - нет площадок с документами - нет новых выходов.
4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.
5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет - то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос - читай первый пункт, увеличивай собственное участие.
6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет - девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.
7. Банки зарабатывают на ипотеке - как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки - тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок - 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?
8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ - значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.
Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?