Архитектурные излишества
Тут между делом город очень сильно закрутил гайки на тему предоставления материалов по согласованию проектов. Процесс, конечно, шел поэтапно. Вместе с ростом цен на квартиры, рос и архитектурный движ Столицы.
Подход начал меняться ещё 2 года назад, когда все концепции начал отсматривать лично Мэр. Поэтому пошел по влажному месту тот же ПИК33 (ПИК33 достойно отдельного поста) и появились очень закономерные тренды в архитектуре проектов. Ряд трендов влияют на пластику фасада, такие как воксель, зубцы, волна, доминанты. Какие-то на функционал: стилобаты - создание фронта улиц, террасы или эксплуатируемая кровля. Что-то на визуал, например, арки. Каким-то сегментам вообще предлагают чуть ли не дизайн-код. Проект уровня роскошной Москвы сегодня, это "окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма". С таким набором элементов можно пройти согласование концепции, но теперь есть новый нюанс.
Раньше можно было сгонять в город, утвердить ТЭПы (сколько метров можно построить), а дальше сидеть, крутить, носить, менять все что душе захочется. В начале года ещё и предельную высотность из ПЗЗ убрали. Разрешили Х метров, вот и будем носить концепции, которые выполняют Х метров. А сейчас для получения ТЭПов надо будет в город принести сразу концепцию проекта - картинки. И если полгода назад летала над рынком проблема, что концепция будет ограничиваться одним мастерпланом, то сейчас на этот мастерплан надо будет натянуть и фасады и благоустройство. И не просто сделать какой-то мудборд фасадов или референсы благо, а прям в полный рост. С довольно сильными подробностями. Об этом недавно рассказывал Ураган Кузнецов на семинаре и всем разослали новые требования.
К слову о семинаре, там есть любопытные цитаты самого Урагана: "Абсолютно никакие площадки в Москве непригодны для проходной, невзрачной архитектуры" или ""Промка" может быть интересным объектом дизайна, а московская "промка" должна быть самой модной и классной в стране". Как говорят в кулуарах, теперь "каждый проект в Москве должен быть архитектурным событием", не уровня БПЗ, но событием. И неважно, он на Остоженке или в полях Молодой Москвы.
Почему это очередная боль для девелоперов? С одной стороны хорошо, что "бумажных" проектов и просто "документных" площадок станет меньше. Когда цифры на ЗУ есть, а ничего там нормального спроектировать нельзя или просто у авторов лапки. С другой стороны архитекторы Москвы и даже всей страны не очень компетентны и способны делать полную концепцию проекта под ключ. Особенно большего проекта. Нет даже уверенности, что такие мастодонты и большие бюро как СПИЧ или APEX могут для проекта на 150+ тыс. кв. м сделать качественную концепцию сразу с мастерпланом, фасадами и благоустройством. И это все на этапе получения ТЭПов, а не на этапе, ну ща как в продажи выйдем. И это крупняк, условный середняк а-ля GAFA, WALL или KAMEN могут взять что-то до 100 тыс. кв. м. Не более. Очевидно, что проблем с точечной застройкой, небольшим бизнесом, роскошным сегментов - не будет, а вот что с эконом-экономычем и застройкой старой промки на миллионы метров в Москве или полей в Молодой Москве?
Посмотрим как из новых условий будут выкручиваться девелоперы, что носить, но сроки у всех начнут ехать. Также видим риски по заказам для нишевых, небольших бюро, которые концепцию огромного проекта вообще теперь взять не смогут.
Тут между делом город очень сильно закрутил гайки на тему предоставления материалов по согласованию проектов. Процесс, конечно, шел поэтапно. Вместе с ростом цен на квартиры, рос и архитектурный движ Столицы.
Подход начал меняться ещё 2 года назад, когда все концепции начал отсматривать лично Мэр. Поэтому пошел по влажному месту тот же ПИК33 (ПИК33 достойно отдельного поста) и появились очень закономерные тренды в архитектуре проектов. Ряд трендов влияют на пластику фасада, такие как воксель, зубцы, волна, доминанты. Какие-то на функционал: стилобаты - создание фронта улиц, террасы или эксплуатируемая кровля. Что-то на визуал, например, арки. Каким-то сегментам вообще предлагают чуть ли не дизайн-код. Проект уровня роскошной Москвы сегодня, это "окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма". С таким набором элементов можно пройти согласование концепции, но теперь есть новый нюанс.
Раньше можно было сгонять в город, утвердить ТЭПы (сколько метров можно построить), а дальше сидеть, крутить, носить, менять все что душе захочется. В начале года ещё и предельную высотность из ПЗЗ убрали. Разрешили Х метров, вот и будем носить концепции, которые выполняют Х метров. А сейчас для получения ТЭПов надо будет в город принести сразу концепцию проекта - картинки. И если полгода назад летала над рынком проблема, что концепция будет ограничиваться одним мастерпланом, то сейчас на этот мастерплан надо будет натянуть и фасады и благоустройство. И не просто сделать какой-то мудборд фасадов или референсы благо, а прям в полный рост. С довольно сильными подробностями. Об этом недавно рассказывал Ураган Кузнецов на семинаре и всем разослали новые требования.
К слову о семинаре, там есть любопытные цитаты самого Урагана: "Абсолютно никакие площадки в Москве непригодны для проходной, невзрачной архитектуры" или ""Промка" может быть интересным объектом дизайна, а московская "промка" должна быть самой модной и классной в стране". Как говорят в кулуарах, теперь "каждый проект в Москве должен быть архитектурным событием", не уровня БПЗ, но событием. И неважно, он на Остоженке или в полях Молодой Москвы.
Почему это очередная боль для девелоперов? С одной стороны хорошо, что "бумажных" проектов и просто "документных" площадок станет меньше. Когда цифры на ЗУ есть, а ничего там нормального спроектировать нельзя или просто у авторов лапки. С другой стороны архитекторы Москвы и даже всей страны не очень компетентны и способны делать полную концепцию проекта под ключ. Особенно большего проекта. Нет даже уверенности, что такие мастодонты и большие бюро как СПИЧ или APEX могут для проекта на 150+ тыс. кв. м сделать качественную концепцию сразу с мастерпланом, фасадами и благоустройством. И это все на этапе получения ТЭПов, а не на этапе, ну ща как в продажи выйдем. И это крупняк, условный середняк а-ля GAFA, WALL или KAMEN могут взять что-то до 100 тыс. кв. м. Не более. Очевидно, что проблем с точечной застройкой, небольшим бизнесом, роскошным сегментов - не будет, а вот что с эконом-экономычем и застройкой старой промки на миллионы метров в Москве или полей в Молодой Москве?
Посмотрим как из новых условий будут выкручиваться девелоперы, что носить, но сроки у всех начнут ехать. Также видим риски по заказам для нишевых, небольших бюро, которые концепцию огромного проекта вообще теперь взять не смогут.