Классовая засада на рынке недвижимости
В прекрасной столице есть несколько интересных процессов на тему «классообразования» и «финансового моделирования» в девелопменте. Начнем с классообразования. Границы классов в угоду маркетологов и продаванов у нас двигаются постоянно, но последние несколько лет на них начали влиять объективные факторы, транслируемые городом. Фактор первый — все концепции нынче согласовывает лично мэр города. Поэтому настала эпоха архитектурных излишеств, когда каждый проект у нас имеет какую-то фишку на своем фасаде: террасы, сложные многодельные фасады, панорамное остекление, какие-то непонятные выгрызы, скаймосты и прочая история, которую бы девелоперы не реализовывали без требований города. Второй фактор — раскрутка программы реновации и программы КРТ. Обе эти программы по сути становятся заменой массовому жилью. Земля у них бесплатная, требования по архитектуре значительно ниже, чем к коммерческой застройке, поэтому в городе эконом и комфорт от коммерческого девелопера внутри МКАД вы больше не увидите.
Теперь абсолютно любой проект у нас становится минимум бизнес-классом, а если с 30 этажа этого проекта видно ТТК, то и премиалкой назвать могут. Обоснование очень простое — у нас высокая себестоимость, мы тратим деньги на архитектурные излишества, а значит, нам надо и от реновации отстроиться, и хоть как-то обосновать появление всей этой архитектурной лабуды на фасаде. Поэтому, уважаемый клиент, покупай, налетай, бизнес-класс.
Если девелоперов пнули делать крутые фасады и крутые проекты, то где они пытаются сэкономить? Правильно, есть два инструмента — делать меньше подземные паркинги и уменьшать площадь квартир. Хотя, казалось бы, куда еще меньше? Но нет, сейчас по стартам новых проектов, которые себя позиционируют как бизнес-премиум, какие-то совсем неприличные цифры. Средняя площадь может быть меньше 50 кв. м, а обеспеченность паркингом меньше 20%.
В случае сокращения средней площади — это легкий эффект для повышения цены продажи квадратного метра. Чем меньше квартиры — тем выше цена квадратного метра. Мантра, понятная абсолютно всем на рынке. На сколько метр становится дороже? Кто-то говорит, что каждый метр — 0,5% цены, кто-то говорит, что 1 метр — 1% цены. То есть, если у вас в проекте средняя площадь квартир 50 кв. м и оценка 300 тыс. руб./кв. м, то сократив среднюю до 45 кв. м, это уже будет плюсом 10-15% цены. На пальцах для фин. моделирования существенно? Очень существенно, какие-то проекты по таким расчетам из отрицательных NPV могут вообще стать интересными инвестиционными предложениями.
С паркингом расчеты ещё проще. Себестоимость подземного паркинга только растет от увеличения подземных этажей. Условно, 1 машиноместо в паркинге на 1 минусовой этаж будет в себе меньше, чем 1 машиноместо с паркингом на 3 этажа. И получается этот конфуз — вверх мы можем размахать хоть 50+ этажей, сделать доминанту, а копать вниз как кроты никто не хочет. Дорого. И если раньше обоснование было, что никто не покупает машиноместа, то сейчас скорее проблема в себестоимости и сроках строительства всего дома.
Вот так у нас и получается доминанта с офигенным фасадом, но с клетушками в количестве 10+ хаток на этаже и по сути с отсутствием паркинга. Соответствует ли это заявленному уровню комфорта проживания в классе? Нет, конечно. Но выбора у девелоперов нет. Если они ещё пойдут и в увеличение средней, и в стройку больших паркингов, это не выдержат модели 100%. Поэтому у нас происходит сдвижка классов в формате +1, а то и +2, ну и странное финансовое моделирование, где себестоимость начинает формировать цену продаж / рынок, но в жизни так не бывает.
В прекрасной столице есть несколько интересных процессов на тему «классообразования» и «финансового моделирования» в девелопменте. Начнем с классообразования. Границы классов в угоду маркетологов и продаванов у нас двигаются постоянно, но последние несколько лет на них начали влиять объективные факторы, транслируемые городом. Фактор первый — все концепции нынче согласовывает лично мэр города. Поэтому настала эпоха архитектурных излишеств, когда каждый проект у нас имеет какую-то фишку на своем фасаде: террасы, сложные многодельные фасады, панорамное остекление, какие-то непонятные выгрызы, скаймосты и прочая история, которую бы девелоперы не реализовывали без требований города. Второй фактор — раскрутка программы реновации и программы КРТ. Обе эти программы по сути становятся заменой массовому жилью. Земля у них бесплатная, требования по архитектуре значительно ниже, чем к коммерческой застройке, поэтому в городе эконом и комфорт от коммерческого девелопера внутри МКАД вы больше не увидите.
Теперь абсолютно любой проект у нас становится минимум бизнес-классом, а если с 30 этажа этого проекта видно ТТК, то и премиалкой назвать могут. Обоснование очень простое — у нас высокая себестоимость, мы тратим деньги на архитектурные излишества, а значит, нам надо и от реновации отстроиться, и хоть как-то обосновать появление всей этой архитектурной лабуды на фасаде. Поэтому, уважаемый клиент, покупай, налетай, бизнес-класс.
Если девелоперов пнули делать крутые фасады и крутые проекты, то где они пытаются сэкономить? Правильно, есть два инструмента — делать меньше подземные паркинги и уменьшать площадь квартир. Хотя, казалось бы, куда еще меньше? Но нет, сейчас по стартам новых проектов, которые себя позиционируют как бизнес-премиум, какие-то совсем неприличные цифры. Средняя площадь может быть меньше 50 кв. м, а обеспеченность паркингом меньше 20%.
В случае сокращения средней площади — это легкий эффект для повышения цены продажи квадратного метра. Чем меньше квартиры — тем выше цена квадратного метра. Мантра, понятная абсолютно всем на рынке. На сколько метр становится дороже? Кто-то говорит, что каждый метр — 0,5% цены, кто-то говорит, что 1 метр — 1% цены. То есть, если у вас в проекте средняя площадь квартир 50 кв. м и оценка 300 тыс. руб./кв. м, то сократив среднюю до 45 кв. м, это уже будет плюсом 10-15% цены. На пальцах для фин. моделирования существенно? Очень существенно, какие-то проекты по таким расчетам из отрицательных NPV могут вообще стать интересными инвестиционными предложениями.
С паркингом расчеты ещё проще. Себестоимость подземного паркинга только растет от увеличения подземных этажей. Условно, 1 машиноместо в паркинге на 1 минусовой этаж будет в себе меньше, чем 1 машиноместо с паркингом на 3 этажа. И получается этот конфуз — вверх мы можем размахать хоть 50+ этажей, сделать доминанту, а копать вниз как кроты никто не хочет. Дорого. И если раньше обоснование было, что никто не покупает машиноместа, то сейчас скорее проблема в себестоимости и сроках строительства всего дома.
Вот так у нас и получается доминанта с офигенным фасадом, но с клетушками в количестве 10+ хаток на этаже и по сути с отсутствием паркинга. Соответствует ли это заявленному уровню комфорта проживания в классе? Нет, конечно. Но выбора у девелоперов нет. Если они ещё пойдут и в увеличение средней, и в стройку больших паркингов, это не выдержат модели 100%. Поэтому у нас происходит сдвижка классов в формате +1, а то и +2, ну и странное финансовое моделирование, где себестоимость начинает формировать цену продаж / рынок, но в жизни так не бывает.