ПИК готовит к старту свой проект в Строгино. Это будет кусок КРТ «Маршала Жукова, 17–63».
Пара мыслей по данному проекту:
1. Первый за десятилетия крупный проект в таком прекрасном районе, как Строгино. Да, была точечная застройка (ЖК «Альбатрос» (ебанный насос), ЖК «Подсолнухи»), но какого-то большего объема не было. Поэтому строгинцам приходилось либо задорого покупать квартиры в панельках, которые уже стоят, либо уезжать из этого Эльдорадо на земле. Больно, но уезжать во всякие «Мякинино парки», «Спутники» и прочие вещи за МКАД. Конечно же, это никому не нравилось. Поэтому ценник в районе был отменный. Сейчас цена метра на вторичке составляет 330 тыс. руб. И это панелька, и это в районе, который примыкает одной стороной ко МКАД. Понятное дело, что с других сторон рай, просто благодать неземная в виде парков, реки, поймы и т. д., но все равно далековато, особенно на метро.
2. Фанаты места поддержат ценник и спрос на высоком уровне. Вот где-где, но тут тот самый пресловутый отложенный спрос точно отложился как надо. Поэтому выходить можно хоть за 350, хоть за 400, да пофиг, 400+ тыс. руб./кв. м на старте продаж никого смущать не будет.
3. Из этого вытекает следующая проблема — когда тяга отложенного спроса отпадет, а отпадет она через пару недель. Что делать с ценой? Ведь она уже будет ого-го, а темпы в проекте должны быть под 100 тыс. кв. м в год, это в месяц порядка 8 тыс. кв. м, учитывая квартрографию ПИКа — более 150 квартир в месяц торговать надо. И вот тут получается ценовой облом. Такие охеревшие темп и цену могут держать только несколько проектов в городе. Можем их загадать так. Самый большой и дешевый проект в Московской области — «Пригород Лесное». Очень большой проект, где дают отменные халявные рассрочки — «Шагал». Ну и реально крутой проект с крутым продуктом, где формируется новый центр города со всем необходимым, от цирка до хоккея — «Остров».
4. Девелоперы как не умели управлять спросом чем-то, кроме как дерганием или ронянием цены, так и не умеют. А работы с предстартовыми настрояними, отложенным спросом вообще никто не ведет. Поэтому на рынке происходит и демпинг цены, и оверпрайсинг цены из-за раздутых ожиданий. Никто нормального механизма поэтапного вывода в проект с понятной ценой и наращиванием этой цены не придумал.
5. Скорее всего, ПИК будет тут диверсифицировать продукт. И условную «Среду» мы тут потом увидим. Если, конечно, «Среду» как бренд, как проект не отменят через год-другой.
В случае Строгино ПИК может взять неправильную планку, что потом придется либо откатывать ценник вниз, либо, наоборот, расстроиться из-за 100-200 слитых квартир. Второе сейчас более в стиле ПИКа, который все старты последние полгода проводит именно для наполнения эскроу, именно для сокращения чистого долга, именно для заноса кэша в группу.
Пара мыслей по данному проекту:
1. Первый за десятилетия крупный проект в таком прекрасном районе, как Строгино. Да, была точечная застройка (ЖК «Альбатрос» (ебанный насос), ЖК «Подсолнухи»), но какого-то большего объема не было. Поэтому строгинцам приходилось либо задорого покупать квартиры в панельках, которые уже стоят, либо уезжать из этого Эльдорадо на земле. Больно, но уезжать во всякие «Мякинино парки», «Спутники» и прочие вещи за МКАД. Конечно же, это никому не нравилось. Поэтому ценник в районе был отменный. Сейчас цена метра на вторичке составляет 330 тыс. руб. И это панелька, и это в районе, который примыкает одной стороной ко МКАД. Понятное дело, что с других сторон рай, просто благодать неземная в виде парков, реки, поймы и т. д., но все равно далековато, особенно на метро.
2. Фанаты места поддержат ценник и спрос на высоком уровне. Вот где-где, но тут тот самый пресловутый отложенный спрос точно отложился как надо. Поэтому выходить можно хоть за 350, хоть за 400, да пофиг, 400+ тыс. руб./кв. м на старте продаж никого смущать не будет.
3. Из этого вытекает следующая проблема — когда тяга отложенного спроса отпадет, а отпадет она через пару недель. Что делать с ценой? Ведь она уже будет ого-го, а темпы в проекте должны быть под 100 тыс. кв. м в год, это в месяц порядка 8 тыс. кв. м, учитывая квартрографию ПИКа — более 150 квартир в месяц торговать надо. И вот тут получается ценовой облом. Такие охеревшие темп и цену могут держать только несколько проектов в городе. Можем их загадать так. Самый большой и дешевый проект в Московской области — «Пригород Лесное». Очень большой проект, где дают отменные халявные рассрочки — «Шагал». Ну и реально крутой проект с крутым продуктом, где формируется новый центр города со всем необходимым, от цирка до хоккея — «Остров».
4. Девелоперы как не умели управлять спросом чем-то, кроме как дерганием или ронянием цены, так и не умеют. А работы с предстартовыми настрояними, отложенным спросом вообще никто не ведет. Поэтому на рынке происходит и демпинг цены, и оверпрайсинг цены из-за раздутых ожиданий. Никто нормального механизма поэтапного вывода в проект с понятной ценой и наращиванием этой цены не придумал.
5. Скорее всего, ПИК будет тут диверсифицировать продукт. И условную «Среду» мы тут потом увидим. Если, конечно, «Среду» как бренд, как проект не отменят через год-другой.
В случае Строгино ПИК может взять неправильную планку, что потом придется либо откатывать ценник вниз, либо, наоборот, расстроиться из-за 100-200 слитых квартир. Второе сейчас более в стиле ПИКа, который все старты последние полгода проводит именно для наполнения эскроу, именно для сокращения чистого долга, именно для заноса кэша в группу.