Почему могут отменять КРТ?
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.