💬 Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:
▪️Если говорить о рынке новостроек Москвы, то здесь ситуация оставляет желать лучшего. Продажи, резко просевшие ещё в феврале после всплеска спроса на фоне новостей об ужесточении семейной ипотеки, так и не восстановились. Цены перегреты, доступ к льготам ограничен, ставки по базовым ипотечным программам всё ещё неподъёмные для львиной доли заёмщиков, покупателей с живыми деньгами всё меньше, так как платёжеспособность, мягко говоря, не растёт. Как итог: продажи новостроек снижаются, в апреле – почти вдвое по сравнению с тем же месяцем прошлого года. И такая негативная тенденция сохраняется уже три месяца подряд. И даже традиционно активные март и апрель не переломили её.
▪️Причём ситуация выглядит даже хуже, чем кажется на первый взгляд. Ведь до половины сделок в новостройках – это не реальные, а виртуальные продажи. Это резервирование квартир по программам рассрочек, которые, не исключено, могут и вернуться на рынок, если покупатели не справятся со взятыми на себя обязательствами. Рассрочки, как правило, становятся временной «альтернативой» ипотеке и оформляются с надеждой на рефинансирование в ближайшей перспективе, когда ставки снизятся. Но совсем не факт, что это случится.
▪️В преддверии введения новых правил (по семейной ипотеке – прим.), мы, скорее всего, увидим классический «эффект последнего вагона» – те, кто хочет успеть запрыгнуть в «поезд» с текущими правилами, активизируются. Но это будет кратковременный и незначительный скачок продаж. После введения дифференцированной ставки спрос просядет. Потому что для семей с одним ребенком условия станут хуже. Да, многодетные получат преференции, но их доля на рынке не настолько велика, чтобы перекрыть общее охлаждение. В итоге мы увидим не рост цен, а наоборот – формирование предпосылок для их коррекции. Застройщики на прямое снижение вряд ли пойдут, но могут вырасти скидки, появятся акции и другие инструменты стимулирования спроса. Стимула для роста средних цен я здесь не вижу.
▪️Застройщики осознано сокращают площадь, чтобы сохранить цену на входе. Когда стоимость квадратного метра растёт быстрее доходов, единственный способ не потерять покупателя без снижения цен – уменьшить метраж. Кроме того, это даёт возможность застройщикам «умещать» стоимость квартиры в лимиты по льготной ипотеке – вначале массовой, затем семейной. Остановить этот процесс может только рост реальных доходов населения и снижением цен.
▪️Один из главных рисков – это самообман отрасли. Отрасль верит и ждёт, что ключевая ставка вот-вот пойдёт вниз, ипотека снова станет доступной, депозиты потеряют свою привлекательность, деньги с вкладов потекут на рынок недвижимости и решат все проблемы застройщиков. Это утопия. Какая-то умеренная часть сбережений при снижении ставок по вкладам и симметричном удешевлении ипотеки на рынок недвижимости, разумеется, попадёт. Но всегда будет оставаться и немалая доля людей, которые хотят иметь хотя бы часть средств в виде ликвидной «подушки безопасности» на вкладе, а не продавать в случае чего квартиру месяцами или даже годами, а также иметь ежемесячный доход, не обременённый хлопотами сдачи жилья в аренду.
▪️Рынок недвижимости продолжает находиться между двух «огней». С одной стороны, на рынок и цены давят высокие ставки и невыгодная ипотека, что должно было бы способствовать снижению стоимости жилья, что и происходит для отдельных низколиквидных и переоценённых объектов. С другой стороны, высокая инфляция и рост денежной массы в замкнутом контуре не даёт ценам упасть существенно. Дополнительно бегство в «бетон» провоцируется высокими рисками и страхами, начиная с «пугалок» о заморозке вкладов до обесценения рубля. И, как показал 2025 год, эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдёт новых форс-мажоров, то поведение рынка недвижимости в 2026 году во многом повторит 2025 год.
#мнение #недвижимость
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:
▪️Если говорить о рынке новостроек Москвы, то здесь ситуация оставляет желать лучшего. Продажи, резко просевшие ещё в феврале после всплеска спроса на фоне новостей об ужесточении семейной ипотеки, так и не восстановились. Цены перегреты, доступ к льготам ограничен, ставки по базовым ипотечным программам всё ещё неподъёмные для львиной доли заёмщиков, покупателей с живыми деньгами всё меньше, так как платёжеспособность, мягко говоря, не растёт. Как итог: продажи новостроек снижаются, в апреле – почти вдвое по сравнению с тем же месяцем прошлого года. И такая негативная тенденция сохраняется уже три месяца подряд. И даже традиционно активные март и апрель не переломили её.
▪️Причём ситуация выглядит даже хуже, чем кажется на первый взгляд. Ведь до половины сделок в новостройках – это не реальные, а виртуальные продажи. Это резервирование квартир по программам рассрочек, которые, не исключено, могут и вернуться на рынок, если покупатели не справятся со взятыми на себя обязательствами. Рассрочки, как правило, становятся временной «альтернативой» ипотеке и оформляются с надеждой на рефинансирование в ближайшей перспективе, когда ставки снизятся. Но совсем не факт, что это случится.
▪️В преддверии введения новых правил (по семейной ипотеке – прим.), мы, скорее всего, увидим классический «эффект последнего вагона» – те, кто хочет успеть запрыгнуть в «поезд» с текущими правилами, активизируются. Но это будет кратковременный и незначительный скачок продаж. После введения дифференцированной ставки спрос просядет. Потому что для семей с одним ребенком условия станут хуже. Да, многодетные получат преференции, но их доля на рынке не настолько велика, чтобы перекрыть общее охлаждение. В итоге мы увидим не рост цен, а наоборот – формирование предпосылок для их коррекции. Застройщики на прямое снижение вряд ли пойдут, но могут вырасти скидки, появятся акции и другие инструменты стимулирования спроса. Стимула для роста средних цен я здесь не вижу.
▪️Застройщики осознано сокращают площадь, чтобы сохранить цену на входе. Когда стоимость квадратного метра растёт быстрее доходов, единственный способ не потерять покупателя без снижения цен – уменьшить метраж. Кроме того, это даёт возможность застройщикам «умещать» стоимость квартиры в лимиты по льготной ипотеке – вначале массовой, затем семейной. Остановить этот процесс может только рост реальных доходов населения и снижением цен.
▪️Один из главных рисков – это самообман отрасли. Отрасль верит и ждёт, что ключевая ставка вот-вот пойдёт вниз, ипотека снова станет доступной, депозиты потеряют свою привлекательность, деньги с вкладов потекут на рынок недвижимости и решат все проблемы застройщиков. Это утопия. Какая-то умеренная часть сбережений при снижении ставок по вкладам и симметричном удешевлении ипотеки на рынок недвижимости, разумеется, попадёт. Но всегда будет оставаться и немалая доля людей, которые хотят иметь хотя бы часть средств в виде ликвидной «подушки безопасности» на вкладе, а не продавать в случае чего квартиру месяцами или даже годами, а также иметь ежемесячный доход, не обременённый хлопотами сдачи жилья в аренду.
▪️Рынок недвижимости продолжает находиться между двух «огней». С одной стороны, на рынок и цены давят высокие ставки и невыгодная ипотека, что должно было бы способствовать снижению стоимости жилья, что и происходит для отдельных низколиквидных и переоценённых объектов. С другой стороны, высокая инфляция и рост денежной массы в замкнутом контуре не даёт ценам упасть существенно. Дополнительно бегство в «бетон» провоцируется высокими рисками и страхами, начиная с «пугалок» о заморозке вкладов до обесценения рубля. И, как показал 2025 год, эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдёт новых форс-мажоров, то поведение рынка недвижимости в 2026 году во многом повторит 2025 год.
#мнение #недвижимость
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX