💬 Алексей Лейпи,
директор департамента Домклик Сбербанка:
▪️При дальнейшем снижении ключевой ставки увеличится спрос на вторичное жилье, что окажет стабилизирующее воздействие на рынок.
▪️В мае 2026 года доля новостроек впервые почти за два года не превысила 50%. Вполне вероятно, что с учетом ожидаемых ограничений по «Семейной ипотеке» и дальнейшего снижения ключевой ставки доля первичного рынка в общем объеме выдач продолжит сокращаться.
▪️В течение второй половины 2024 года по январь 2026 года доля льготных программ была стабильно на уровне 70–80%, причем в отдельные месяцы 2025 года их доля превышала 80%. С февраля 2026 года началось отчетливое снижение доли ипотеки с господдержкой, и сейчас она составляет около 60%. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки выросший спрос на базовые программы должен еще более уравновесить доли базовой и льготной ипотеки.
▪️В начале 2026 года стал оживать вторичный рынок, долгое время находившийся в тени из-за высокой ключевой ставки: в 2025 году его доля в лучшем случае составляла чуть более 18% (октябрь 2025 года). Тем не менее в феврале 2026 года доля готовых квартир в общем объеме выдач выросла более чем в два раза и достигла 30,1%. В целом начиная с февраля 2026 года доля готовых квартир в выдачах стабильно превышает 25–27%.
▪️Снижение ключевой ставки увеличивает интерес заемщиков и к так называемой свежей вторичке (жилье, построенное не более десяти лет назад). По темпам роста цен «свежая» вторичка уже опережает новостройки: 14–15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% у новостроек. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки ожидаем, что доля вторички в структуре выдач ипотеки продолжит расти и к концу года может превысить 35%.
▪️На рынке наблюдается избыток предложения. Скорость продаж самая низкая с января 2025 года, объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м, при этом доля квартир в новостройках, которые не удается продать к моменту ввода дома в эксплуатацию, также выросла до рекордных 28%. При этом по мере снижения рыночных ставок вторичное жилье все увереннее конкурирует с первичным. Особенно это заметно по «свежей» вторичке. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в мае 1,5% – причем в пользу вторичного жилья.
▪️Однако ситуация не столь однозначна. Покупатель не может диктовать застройщику свои условия. Инвестиционный цикл в строительстве довольно продолжителен, что сужает пространство для маневрирования ценами. Достаточно сказать, что доля задолженности застройщиков по проектному финансированию в пересчете на квадратный метр выросла до рекордных 87,7 тыс. руб., и эта сумма непрерывно увеличивается.
▪️На вторичном рынке предложение и спрос прошли «дно» в начале прошлого года. По мере снижения рыночных ставок стало расти и количество объявлений, и количество сделок. Однако с октября спрос, за вычетом сезонных колебаний, стабилизировался в коридоре 50–60 тыс. сделок в месяц (по всей стране), притом что в 2021–2023 годы он был вдвое выше. Видимо, вернуться к таким уровням можно будет после снижения рыночных ставок ниже какой-то психологически важной отметки, например 10–12%.
▪️Несмотря на ужесточения по «Семейной ипотеке», мы ожидаем, что рынок ипотеки в 2026 году вырастет в диапазоне 5–10% к предыдущему году. Основным драйвером роста станут рыночные программы ипотеки. Что касается цен, то в условиях падения спроса на первичное жилье мы прогнозируем рост в пределах инфляции или даже стагнацию. Причина: затоваренность. Но потенциал торможения ограничен ростом затрат застройщиков. Вторичное жилье, по нашим ожиданиям, не только не будет дешеветь, но и продолжит расти опережающими темпами по сравнению с первичным, особенно это касается вторичного жилья последних лет постройки.
#мнение
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
директор департамента Домклик Сбербанка:
▪️При дальнейшем снижении ключевой ставки увеличится спрос на вторичное жилье, что окажет стабилизирующее воздействие на рынок.
▪️В мае 2026 года доля новостроек впервые почти за два года не превысила 50%. Вполне вероятно, что с учетом ожидаемых ограничений по «Семейной ипотеке» и дальнейшего снижения ключевой ставки доля первичного рынка в общем объеме выдач продолжит сокращаться.
▪️В течение второй половины 2024 года по январь 2026 года доля льготных программ была стабильно на уровне 70–80%, причем в отдельные месяцы 2025 года их доля превышала 80%. С февраля 2026 года началось отчетливое снижение доли ипотеки с господдержкой, и сейчас она составляет около 60%. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки выросший спрос на базовые программы должен еще более уравновесить доли базовой и льготной ипотеки.
▪️В начале 2026 года стал оживать вторичный рынок, долгое время находившийся в тени из-за высокой ключевой ставки: в 2025 году его доля в лучшем случае составляла чуть более 18% (октябрь 2025 года). Тем не менее в феврале 2026 года доля готовых квартир в общем объеме выдач выросла более чем в два раза и достигла 30,1%. В целом начиная с февраля 2026 года доля готовых квартир в выдачах стабильно превышает 25–27%.
▪️Снижение ключевой ставки увеличивает интерес заемщиков и к так называемой свежей вторичке (жилье, построенное не более десяти лет назад). По темпам роста цен «свежая» вторичка уже опережает новостройки: 14–15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% у новостроек. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки ожидаем, что доля вторички в структуре выдач ипотеки продолжит расти и к концу года может превысить 35%.
▪️На рынке наблюдается избыток предложения. Скорость продаж самая низкая с января 2025 года, объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м, при этом доля квартир в новостройках, которые не удается продать к моменту ввода дома в эксплуатацию, также выросла до рекордных 28%. При этом по мере снижения рыночных ставок вторичное жилье все увереннее конкурирует с первичным. Особенно это заметно по «свежей» вторичке. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в мае 1,5% – причем в пользу вторичного жилья.
▪️Однако ситуация не столь однозначна. Покупатель не может диктовать застройщику свои условия. Инвестиционный цикл в строительстве довольно продолжителен, что сужает пространство для маневрирования ценами. Достаточно сказать, что доля задолженности застройщиков по проектному финансированию в пересчете на квадратный метр выросла до рекордных 87,7 тыс. руб., и эта сумма непрерывно увеличивается.
▪️На вторичном рынке предложение и спрос прошли «дно» в начале прошлого года. По мере снижения рыночных ставок стало расти и количество объявлений, и количество сделок. Однако с октября спрос, за вычетом сезонных колебаний, стабилизировался в коридоре 50–60 тыс. сделок в месяц (по всей стране), притом что в 2021–2023 годы он был вдвое выше. Видимо, вернуться к таким уровням можно будет после снижения рыночных ставок ниже какой-то психологически важной отметки, например 10–12%.
▪️Несмотря на ужесточения по «Семейной ипотеке», мы ожидаем, что рынок ипотеки в 2026 году вырастет в диапазоне 5–10% к предыдущему году. Основным драйвером роста станут рыночные программы ипотеки. Что касается цен, то в условиях падения спроса на первичное жилье мы прогнозируем рост в пределах инфляции или даже стагнацию. Причина: затоваренность. Но потенциал торможения ограничен ростом затрат застройщиков. Вторичное жилье, по нашим ожиданиям, не только не будет дешеветь, но и продолжит расти опережающими темпами по сравнению с первичным, особенно это касается вторичного жилья последних лет постройки.
#мнение
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX