💬 Айгуль Юсупова,
основатель и партнер компании UNIKEY:
▪️Девелопмент оказался в сложной ситуации. Мы зависим от ключевой ставки и как заемщики (проектное финансирование), и потому что без нормальной ипотеки люди не могут купить квартиру. Весь 2025 год мы жили в надежде, что в середине 2026 года ставка упадет. Чуда не произошло. Теперь прогнозы ЦБ и Сбербанка – рыночная ипотека оживет только в 2028 году. Значит, полтора-два года нам еще держаться. Я не против ужесточения льготных программ. Но бизнесу нужна предсказуемость. В Китае любой нормативный документ озвучивают заранее. У нас же – мы знаем, что в октябре «закрутят» (внесут изменения в семейную ипотеку – прим.), но не знаем, как именно.
▪️Начнется затоваривание (вследствие упадка спроса – прим.). Строить медленнее мы не можем: сроки заявлены в проектных декларациях, кредитные деньги уже выбраны. Если спрос рухнет, единственный способ выжить – переносить сроки ввода, иногда значительно. Иначе ежемесячная ставка по кредиту сожрет всю рентабельность, проекты уйдут в минус – а это смерть компании. По моим оценкам, спрос в массовом сегменте упадет процентов на 30, может, на 50. Это коснется именно комфорт-класса. В бизнес-классе семейная ипотека составляет около 30% в структуре спроса, падение там будет не таким болезненным.
▪️Я заставляю своих аналитиков моделировать не только оптимистичные и реалистичные сценарии, но и стрессовые. У нас есть целевая финансовая модель – ее использует команда, в ней заложено падение спроса на 30%. А есть более пессимистичный сценарий, при котором спрос обрушится на 70%. Этот третий, самый плохой сценарий я держу в голове, потому что мы не знаем, как повернется ситуация. В феврале ожидали падения спроса на 20%, а он упал на 50%.
▪️В 2026 году цены стоят. С января вообще нет повышения – ни в комфорте, ни в бизнес-классе, а в премиуме даже просадка. Все, что говорят про рост цен в 2026 году, – это манипуляция. Рост был в 2025 году, поэтому говорят о росте цен с июля по июль, но цены росли только в конце 2025-го, а с начала 2026-го цены не двигаются. И в 2027 году они тоже будут стоять. Инфляция есть, себестоимость растёт, а цены стоят – это сильно бьет по девелоперам.
▪️Есть более серьезный риск. Раньше мы продавали новостройки по принципу «покупай сейчас – потом будет дороже». Если цены стоят, этот принцип перестает работать. Люди перестанут видеть смысл покупать на этапе котлована, если в готовом доме цена такая же. Продажи на этапе строительства могут серьезно обрушиться. Это потребует пересмотра всей бизнес-модели девелопмента. Какой она будет – я пока не знаю. Возможно, придется поднимать цены после ввода. Это серьезный вызов, и я этот риск вижу.
▪️Если ипотека не оживет к 2028 году, мы не знаем, как будем жить. В стрессе не только девелоперы, а абсолютно все: бизнес, люди, экономика. Продержаться до 2028 года на последнем издыхании еще, возможно, сможем. Кто-то схлопнется, особенно небольшие девелоперы: им сейчас очень тяжело. Но если в 2028 году облегчения не будет – это точка невозврата. Будут такие проблемы, что непонятно, как и в какие сроки экономику восстанавливать. Поэтому лучше верить в хорошее.
#мнение #застройщики
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
основатель и партнер компании UNIKEY:
▪️Девелопмент оказался в сложной ситуации. Мы зависим от ключевой ставки и как заемщики (проектное финансирование), и потому что без нормальной ипотеки люди не могут купить квартиру. Весь 2025 год мы жили в надежде, что в середине 2026 года ставка упадет. Чуда не произошло. Теперь прогнозы ЦБ и Сбербанка – рыночная ипотека оживет только в 2028 году. Значит, полтора-два года нам еще держаться. Я не против ужесточения льготных программ. Но бизнесу нужна предсказуемость. В Китае любой нормативный документ озвучивают заранее. У нас же – мы знаем, что в октябре «закрутят» (внесут изменения в семейную ипотеку – прим.), но не знаем, как именно.
▪️Начнется затоваривание (вследствие упадка спроса – прим.). Строить медленнее мы не можем: сроки заявлены в проектных декларациях, кредитные деньги уже выбраны. Если спрос рухнет, единственный способ выжить – переносить сроки ввода, иногда значительно. Иначе ежемесячная ставка по кредиту сожрет всю рентабельность, проекты уйдут в минус – а это смерть компании. По моим оценкам, спрос в массовом сегменте упадет процентов на 30, может, на 50. Это коснется именно комфорт-класса. В бизнес-классе семейная ипотека составляет около 30% в структуре спроса, падение там будет не таким болезненным.
▪️Я заставляю своих аналитиков моделировать не только оптимистичные и реалистичные сценарии, но и стрессовые. У нас есть целевая финансовая модель – ее использует команда, в ней заложено падение спроса на 30%. А есть более пессимистичный сценарий, при котором спрос обрушится на 70%. Этот третий, самый плохой сценарий я держу в голове, потому что мы не знаем, как повернется ситуация. В феврале ожидали падения спроса на 20%, а он упал на 50%.
▪️В 2026 году цены стоят. С января вообще нет повышения – ни в комфорте, ни в бизнес-классе, а в премиуме даже просадка. Все, что говорят про рост цен в 2026 году, – это манипуляция. Рост был в 2025 году, поэтому говорят о росте цен с июля по июль, но цены росли только в конце 2025-го, а с начала 2026-го цены не двигаются. И в 2027 году они тоже будут стоять. Инфляция есть, себестоимость растёт, а цены стоят – это сильно бьет по девелоперам.
▪️Есть более серьезный риск. Раньше мы продавали новостройки по принципу «покупай сейчас – потом будет дороже». Если цены стоят, этот принцип перестает работать. Люди перестанут видеть смысл покупать на этапе котлована, если в готовом доме цена такая же. Продажи на этапе строительства могут серьезно обрушиться. Это потребует пересмотра всей бизнес-модели девелопмента. Какой она будет – я пока не знаю. Возможно, придется поднимать цены после ввода. Это серьезный вызов, и я этот риск вижу.
▪️Если ипотека не оживет к 2028 году, мы не знаем, как будем жить. В стрессе не только девелоперы, а абсолютно все: бизнес, люди, экономика. Продержаться до 2028 года на последнем издыхании еще, возможно, сможем. Кто-то схлопнется, особенно небольшие девелоперы: им сейчас очень тяжело. Но если в 2028 году облегчения не будет – это точка невозврата. Будут такие проблемы, что непонятно, как и в какие сроки экономику восстанавливать. Поэтому лучше верить в хорошее.
#мнение #застройщики
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX