Прекращение аренды без согласия залогодержателя при обращении взыскания на имущество исключает взыскание платы по условиям такого договора

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2026 по делу А74-1692/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Свент» о взыскании 994 292 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилым помещением в период с 13.10.2022 по 22.04.2024. Банк зарегистрировал право собственности на здание 13.10.2022 после обращения взыскания по ипотеке, однако ответчик продолжил занимать часть площадей на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником. Истец потребовал взыскать плату исходя из среднерыночной стоимости, поскольку прежний договор аренды был заключен без его согласия.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Республики Хакасия частично удовлетворил иск, взыскав 256 095 руб. 32 коп., и отказал в остальной части. Суды рассчитали задолженность за период до 24.01.2024 по условиям договора аренды между ответчиком и прежним собственником, уменьшив сумму на 87 000 руб., которые арендатор ранее перечислил прежнему арендодателю. Апелляционный суд оставил это решение без изменения, согласившись с тем, что отсутствие уведомления арендатора о смене собственника исключает взыскание этих сумм в пользу банка.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель (Россельхозбанк): договор аренды с прежним собственником не влечет правовых последствий для банка, так как заключен без согласия залогодержателя. Условия этого договора существенно ниже среднерыночных, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Взыскание платы по условиям несуществующего для банка договора и зачет сумм, уплаченных третьему лицу, незаконны.
Оппонент (Свент): доводы кассационной жалобы необоснованны. Арендатор действовал добросовестно, исполнял обязательства по договору и не был извещен о смене собственника помещения.

🧭 Позиция кассации

Коллегия разъяснила, что права аренды, установленные без согласия залогодержателя, прекращаются с момента регистрации права собственности залогодержателя на заложенное имущество. Следовательно, перемены лиц в обязательстве не произошло, а отсутствие уведомления арендатора о смене собственника правового значения не имеет. Суды не оценили довод о существенном отличии договорной арендной платы от рыночной и возможном злоупотреблении правом. При новом рассмотрении суды обязаны проверить эти обстоятельства и определить размер неосновательного обогащения с учетом прекращения прав аренды.

📌 Итог

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил судебные акты в части отказа во взыскании 738 197 руб. 31 коп. и судебных расходов, направив дело в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#неосновательное_обогащение #аренда #ипотека #злоупотребление #АС_Восточно_Сибирского_округа