Юридическая невозможность использовать участок по назначению из-за ограничений в ЕГРН освобождает арендатора от уплаты арендной платы
Постановление АС Центрального округа от 07.08.2026 по делу А54-3225/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Администрация города Рязани обратилась в суд с иском к ООО «Горизонт» о взыскании 8 287 910 руб. долга и 3 380 707 руб. пеней за период с 01.01.2021 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства. Спорный участок входил в лесопарковый зеленый пояс, что запрещало капитальное строительство, однако уполномоченный орган исключил его из этой зоны постановлением от 25.01.2021. Запись в ЕГРН об отсутствии ограничений обновилась только 16.11.2021. Арендатор ссылался на юридическую невозможность использования участка по целевому назначению до этой даты.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд Рязанской области взыскал с арендатора всю сумму долга и часть неустойки, исключив из расчета период моратория. Суды исходили из того, что правила землепользования и застройки относили участок к зоне административно-бытового обслуживания, а арендатор принял на себя риск неблагоприятных последствий. Двадцатый арбитражный апелляционный суд оставил это решение без изменения.
🗣️ Позиции сторон
ООО «Горизонт»: наличие в ЕГРН ограничений до 16.11.2021 создавало прямой запрет на строительство, что освобождает от уплаты арендной платы за этот период; нижестоящие суды неправомерно отдали приоритет градостроительному законодательству в ущерб гражданскому.
Администрация: правила землепользования и застройки относили участок к зоне, предназначенной для строительства; арендатор при заключении договора принял на себя риск несения неблагоприятных последствий.
🧭 Позиция кассации
Суд округа указал на ошибку нижестоящих судов, которые не учли, что риск невозможности использования арендованного имущества лежит на арендодателе. Юридическая невозможность использовать участок по назначению из-за ограничений в ЕГРН освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Суды первой и апелляционной инстанций ошибочно признали участок доступным для застройки на основании правил землепользования, проигнорировав фактический запрет на строительство в лесопарковом поясе, который действовал до внесения изменений в ЕГРН 16.11.2021. Суд округа рассчитал долг и неустойку пропорционально периоду фактической возможности использования участка с учетом действия моратория.
📌 Итог
Арбитражный суд Центрального округа отменил судебные акты, принял новое решение и взыскал с ООО «Горизонт» 4 737 220 руб. долга и 1 902 199 руб. пеней, отказав в удовлетворении остальной части требований.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#аренда #недвижимость #ЕГРН #ЗУ #АС_Центрального_округа