Что я вижу в федеральном сегменте курортной недвижимости
В текущих условиях девелоперы конкурируют за достаточно ограниченный инвесторский ресурс.
И здесь, на мой взгляд, рынок пока не до конца осознаёт одну важную вещь.
Девелоперы конкурируют за деньги инвестора не только друг с другом. Они конкурируют с фондовым рынком.
У инвестора есть определённый объём капитала.
И когда он принимает решение, куда его направить, он сравнивает не только Алтай с Крымом или один апарт-отель с другим.
Он может выбрать акции, облигации, фонды и другие финансовые инструменты.
И здесь у фондового рынка есть принципиальное преимущество.
Порог входа значительно ниже, а капитал можно распределять постепенно и между большим количеством инструментов. Рынок понятнее и честнее.
Чтобы инвестировать в курортную недвижимость, человеку зачастую необходимо принять на себя обязательство на десятки миллионов рублей, причём в определённые сроки внести значительную часть этой суммы.
На фондовом рынке совершенно другая механика.
Инвестор может начать с небольшой суммы, постепенно увеличивать вложения, диверсифицировать капитал между инструментами и в любой момент менять структуру своего портфеля.
В результате потенциальная аудитория финансового рынка значительно шире аудитории, способной приобрести отдельный объект недвижимости.
И это становится особенно важным сейчас.
Стоимость недвижимости растёт, доступность покупки снижается, ипотечная модель не всегда подходит инвестиционному покупателю, а рынок постепенно отказывается от прежней идеи, что любой объект можно легко продать следующему инвестору.
Инвестору становится из чего выбирать.
И если стоимость отдельного объекта продолжит расти, отрасль неизбежно столкнётся с вопросом:
Как сделать инвестиции в курортную недвижимость доступными не только владельцу большого капитала?
На мой взгляд, здесь нам придётся искать новые механизмы.
Возможно, это будут различные формы коллективного инвестирования: ЗПИФ, REIT-подобные модели, иные структурированные инвестиционные инструменты или совершенно новые решения, которые позволят инвестору владеть не целым объектом, а долей в экономике проекта.
Но здесь возникает следующий вопрос.
Готова ли к этому сама отрасль?
Потому что как только мы начинаем говорить не просто о продаже недвижимости, а о создании инвестиционного инструмента, меняется сама логика бизнеса.
Появляются вопросы структуры владения, регулирования, управления капиталом, раскрытия информации, оценки доходности, ликвидности и выхода инвестора.
И здесь, возможно, нам придётся пересмотреть и саму роль участников рынка.
Если мы говорим об инвестиционном продукте, то его создание и продажа уже находятся на пересечении нескольких профессиональных компетенций.
Девелопер должен уметь создавать качественный актив.
Управляющая компания — обеспечивать его операционную экономику.
Инвестиционный консультант — помогать структурировать и оценивать инвестиционную модель.
А риелтор — …………..?
Возможно, именно здесь находится следующий этап развития рынка курортной недвижимости.
Создавать понятные инвестиционные продукты, в которые капитал может входить с меньшим порогом и из которых инвестор может цивилизованно выходить.
Как именно это будет выглядеть в России — я пока не знаю.
Но мне кажется очевидным другое:
если курортная недвижимость хочет конкурировать за капитал нового поколения инвесторов, ей придётся научиться конкурировать не только объектами, но и инвестиционными механизмами.
И это уже совершенно другая история развития рынка и другие компетенции.
В текущих условиях девелоперы конкурируют за достаточно ограниченный инвесторский ресурс.
И здесь, на мой взгляд, рынок пока не до конца осознаёт одну важную вещь.
Девелоперы конкурируют за деньги инвестора не только друг с другом. Они конкурируют с фондовым рынком.
У инвестора есть определённый объём капитала.
И когда он принимает решение, куда его направить, он сравнивает не только Алтай с Крымом или один апарт-отель с другим.
Он может выбрать акции, облигации, фонды и другие финансовые инструменты.
И здесь у фондового рынка есть принципиальное преимущество.
Порог входа значительно ниже, а капитал можно распределять постепенно и между большим количеством инструментов. Рынок понятнее и честнее.
Чтобы инвестировать в курортную недвижимость, человеку зачастую необходимо принять на себя обязательство на десятки миллионов рублей, причём в определённые сроки внести значительную часть этой суммы.
На фондовом рынке совершенно другая механика.
Инвестор может начать с небольшой суммы, постепенно увеличивать вложения, диверсифицировать капитал между инструментами и в любой момент менять структуру своего портфеля.
В результате потенциальная аудитория финансового рынка значительно шире аудитории, способной приобрести отдельный объект недвижимости.
И это становится особенно важным сейчас.
Стоимость недвижимости растёт, доступность покупки снижается, ипотечная модель не всегда подходит инвестиционному покупателю, а рынок постепенно отказывается от прежней идеи, что любой объект можно легко продать следующему инвестору.
Инвестору становится из чего выбирать.
И если стоимость отдельного объекта продолжит расти, отрасль неизбежно столкнётся с вопросом:
Как сделать инвестиции в курортную недвижимость доступными не только владельцу большого капитала?
На мой взгляд, здесь нам придётся искать новые механизмы.
Возможно, это будут различные формы коллективного инвестирования: ЗПИФ, REIT-подобные модели, иные структурированные инвестиционные инструменты или совершенно новые решения, которые позволят инвестору владеть не целым объектом, а долей в экономике проекта.
Но здесь возникает следующий вопрос.
Готова ли к этому сама отрасль?
Потому что как только мы начинаем говорить не просто о продаже недвижимости, а о создании инвестиционного инструмента, меняется сама логика бизнеса.
Появляются вопросы структуры владения, регулирования, управления капиталом, раскрытия информации, оценки доходности, ликвидности и выхода инвестора.
И здесь, возможно, нам придётся пересмотреть и саму роль участников рынка.
Если мы говорим об инвестиционном продукте, то его создание и продажа уже находятся на пересечении нескольких профессиональных компетенций.
Девелопер должен уметь создавать качественный актив.
Управляющая компания — обеспечивать его операционную экономику.
Инвестиционный консультант — помогать структурировать и оценивать инвестиционную модель.
А риелтор — …………..?
Возможно, именно здесь находится следующий этап развития рынка курортной недвижимости.
Создавать понятные инвестиционные продукты, в которые капитал может входить с меньшим порогом и из которых инвестор может цивилизованно выходить.
Как именно это будет выглядеть в России — я пока не знаю.
Но мне кажется очевидным другое:
если курортная недвижимость хочет конкурировать за капитал нового поколения инвесторов, ей придётся научиться конкурировать не только объектами, но и инвестиционными механизмами.
И это уже совершенно другая история развития рынка и другие компетенции.