Делал тут еще для Bell Инвестиции общеобразовательный текст, где прошлись по основным заблуждениям в оценке/прогнозировании жилищного рынка. Рассылка платная, но контент достойный, так что если есть нероссийская карта, весьма рекомендую подписаться
Наиболее важный отрывок - связь цен и ипотечных ставок в базовом сценарии:
Интуитивно кажется, что если ставки по ипотеке снижаются, то цены на жилье растут, если ставки растут, то цены должны снизиться. Как правило, это не так. Рассмотрим динамику цен на жилье по индексу Кейса-Шиллера (прокси для цен, 100%=2000 год) и 30-летней ипотечной ставки в США
Здесь смотрим «спокойный» период 2012–2019 (текущий шок посмотрим позже), имеющая характерный паттерн в виде лесенки (уже после публикации заметил, что на простых медианных ценах видно лучше, case-shiller более сглаженный). Периоды снижения ипотечной ставки сопровождаются более сильным ростом цен. Логично: ипотечный платеж снижается, жилье доступнее, покупателей больше, а предложение резко увеличить невозможно. Однако за ростом ипотечной ставки снижения цен не происходит. Это следствие отсутствия стимулов для снижения цены.
Ключевое отличие периода после 2012 года — радикальное снижение доли ипотечных кредитов с плавающими ставками. Такие заемщики были вынуждены продавать, когда ипотечный платеж становился неподъемным из-за роста ставки. Поскольку их было много, такой всплеск предложения на вторичном рынке вызвал обвал цен (а также банкротство большого количества строительных компаний).
После 2008 года во всем мире доля ипотек с плавающими ставками стала неуклонно снижаться. Со стороны строительного сектора также нет необходимости в снижении цен — себестоимость зафиксирована, продавать в убыток нет никакого смысла, когда можно подождать восстановления экономики.
Отсутствие необходимости в снижении цены делает жилье менее рискованным активом для долгосрочного инвестора, однако мешает рынку прийти в равновесие и сильно снижает ликвидность (трудно найти покупателя, прежде всего в кризис).
Наиболее важный отрывок - связь цен и ипотечных ставок в базовом сценарии:
Интуитивно кажется, что если ставки по ипотеке снижаются, то цены на жилье растут, если ставки растут, то цены должны снизиться. Как правило, это не так. Рассмотрим динамику цен на жилье по индексу Кейса-Шиллера (прокси для цен, 100%=2000 год) и 30-летней ипотечной ставки в США
Здесь смотрим «спокойный» период 2012–2019 (текущий шок посмотрим позже), имеющая характерный паттерн в виде лесенки (уже после публикации заметил, что на простых медианных ценах видно лучше, case-shiller более сглаженный). Периоды снижения ипотечной ставки сопровождаются более сильным ростом цен. Логично: ипотечный платеж снижается, жилье доступнее, покупателей больше, а предложение резко увеличить невозможно. Однако за ростом ипотечной ставки снижения цен не происходит. Это следствие отсутствия стимулов для снижения цены.
Ключевое отличие периода после 2012 года — радикальное снижение доли ипотечных кредитов с плавающими ставками. Такие заемщики были вынуждены продавать, когда ипотечный платеж становился неподъемным из-за роста ставки. Поскольку их было много, такой всплеск предложения на вторичном рынке вызвал обвал цен (а также банкротство большого количества строительных компаний).
После 2008 года во всем мире доля ипотек с плавающими ставками стала неуклонно снижаться. Со стороны строительного сектора также нет необходимости в снижении цен — себестоимость зафиксирована, продавать в убыток нет никакого смысла, когда можно подождать восстановления экономики.
Отсутствие необходимости в снижении цены делает жилье менее рискованным активом для долгосрочного инвестора, однако мешает рынку прийти в равновесие и сильно снижает ликвидность (трудно найти покупателя, прежде всего в кризис).