Лето закончилось, сезон отпусков подходит к завершению, нас начинает догонять курортная статистика...и комментарии экспертов из нашей постоянной рубрики📢

Цены на курортную недвижимость растут, несмотря на сокращение предложения!

За год предложение новостроек в Сочи сократилось на 27%, тогда как средняя цена выросла на 14,2% — почти до 484 тыс. рублей за кв. м. Рост стоимости первичного жилья на черноморских курортах связан не только с восстановлением спроса, но и с ограниченным предложением качественных проектов.

Мы спросили у участников рынка, какие факторы определяют динамику цен на черноморских курортах и стоит ли ждать коррекции после окончания высокого сезона.

📢 Алексей Музыка, CEO Domina Invest:

«Рост цен на курортную недвижимость, особенно в Сочи, сегодня связан не только с восстановлением спроса, но и с ограниченным предложением качественных проектов. За год предложение новостроек в Сочи сократилось на 27%, тогда как средняя цена выросла на 14,2%, почти до 484 тыс. рублей за кв. м. (РБК Недвижимость) Для гостиничного рынка действует похожая логика: хороших площадок у моря становится меньше, стоимость земли, строительства и финансирования остается высокой, поэтому новые качественные объекты выходят на рынок уже с достаточно высокой себестоимостью.

При этом рост стоимости квадратного метра не означает сопоставимого роста маржинальности девелопера. Чем дороже проект, тем выше затраты на землю, строительство, инженерную инфраструктуру, благоустройство и финансирование. В гостиничной недвижимости к этому добавляется еще один принципиальный фактор: инвестор покупает не просто квадратные метры, а будущий денежный поток. Поэтому устойчивость цены гостиничного объекта в долгосрочной перспективе будет зависеть от загрузки, среднего тарифа, качества управления и способности проекта работать не только в высокий сезон.

Сравнивать курортную недвижимость с московскими новостройками исключительно по цене квадратного метра я бы тоже не стал. В Сочи покупатель платит значительную премию за дефицит земли, климат, близость моря и туристический поток, однако высокая цена сама по себе еще не означает соответствующего качества продукта. На гостиничном рынке этот разрыв особенно хорошо заметен: объект стоимостью на уровне московской недвижимости должен подтверждать свою цену качеством концепции, инфраструктуры и операционной моделью. По мере эволюционирования рынка именно эти показатели, а не само наличие моря за окном, будут все сильнее определять инвестиционную ценность курортных проектов»

📢 Олег Сакадин, руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей»:

Рост стоимости первичного жилья в Сочи сегодня связан сразу с несколькими факторами. Во-первых, предложение в новостройках за год сократилось на 27%, поэтому даже при стабильном спросе дефицит качественных лотов толкает среднюю цену вверх. Во-вторых, с началом высокого сезона реализовалась часть отложенного спроса: в первом полугодии рынок, наоборот, показывал снижение цен, а летом динамика развернулась. В результате квадратный метр в августе подорожал на 14,2% год к году — до 483,6 тыс. руб.

Однако эти 14% не означают сопоставимого роста покупательской активности. На динамику повлияло сочетание реального сезонного спроса, сокращения предложения и изменения структуры экспозиции в пользу более дорогих объектов. Для курортного рынка в целом сезонность по-прежнему остается существенным фактором: после окончания летних отпусков спрос традиционно корректируется, а отельеры в сентябре стимулируют загрузку снижением тарифов.

Рост цены квадратного метра на 10–15% не приводит автоматически к пропорциональному увеличению маржинальности проекта. Вместе с ценами продажи растут затраты на строительство, проектное финансирование, землю, инженерную и социальную инфраструктуру, благоустройство и последующую эксплуатацию.

🚨 Urban Hub продолжает следить за динамикой региональных рынков недвижимости.