ЖАННА КИРА💃🏻

Когда пришла в баню, а оказалась на хоровом пении

На днях были с партнёрами в «Тенгри» — новом термальном комплексе в Москве от команды DDX, которую многие знают по сети спортивных залов.

Концепция мне зашла. Локация — пушка. Вход на момент нашего визита — 6 500 рублей.

Внутри три бани с разными концепциями: арома-баня, хамам и большая баня, где тебе рассказывают сказки, читают стихи, а потом вы все вместе поёте песни под музыку. В общем, просто молча попотеть — это не вся программа.

Ещё есть ресторан, бассейн на крыше с видом на Москву, большой бассейн на минус первом этаже и очень стильный спортивный зал с чёрными тренажёрами.

Что мне здесь понравилось именно с точки зрения концепции?

В одном месте собрано несколько поводов приехать: потренироваться, поплавать, сходить на парение, поесть, провести время с друзьями. Можно каждый раз собирать себе другой сценарий.

А баня со сказками и совместным пением — это отдельное впечатление, о котором потом рассказываешь. Вот я и рассказываю.

107 шкафчиков у мужчин, 100 — у женщин. Пока людей немного, поэтому интересно будет увидеть, как всё работает при полной загрузке.

Думаю, проект будет успешным. Сильная локация, цельная концепция, внимание к эстетике и несколько сценариев посещения — хорошее сочетание.

Потому что бассейн — это инфраструктура. А повод приехать и вернуться — уже работа концепции.

Я хочу в отель, где меня оставят в покое

Иногда смотришь программу загородного отдыха и понимаешь: чтобы всё успеть, понадобится личный ассистент.
Утром зарядка, потом мастер-класс, прогулка, дегустация, вечером обязательное веселье. Отдых, к которому желательно заранее подготовиться физически.
А мне иногда хочется приехать, выспаться, долго завтракать и никуда не торопиться. Посидеть на террасе. Может быть, сходить в баню. А может быть, передумать.
У гостя должно быть право на такой сценарий.
Это не значит, что активностей не нужно. Они нужны тем, кто за ними приехал. Но в одном проекте могут отдыхать люди с очень разными ожиданиями, и на плане им ещё предстоит как-то ужиться.
Если музыка с общей площадки слышна во всех номерах, тихого отдыха в ассортименте фактически нет. Даже если он подробно описан на сайте.
Если единственное красивое место у воды занято мероприятием, обычному гостю остаётся любоваться фотографиями этого места. Очень современный формат путешествий, конечно.
Мне нравятся проекты, где можно выбирать степень участия. Есть общая жизнь, но есть и спокойные пространства. Можно присоединиться к программе и так же спокойно из неё выйти.
Для архитектора это вполне конкретная работа с расстояниями, ориентацией зданий, звуком, маршрутами и расположением общественных зон. Для управляющего — ещё и работа с расписанием.

Ощущение, что тебя наконец никто не дёргает, тоже может быть причиной поездки.
Я бы оставила ему место в концепции.

А вы за каким отдыхом чаще уезжаете: чтобы наконец что-то поделать или чтобы наконец ничего не делать?

Как превратить чужие отзывы в своё техническое задание


Отзывы на соседние отели можно читать просто из любопытства. А можно собрать из них список решений для своего проекта.
Для меня самое интересное начинается после общей оценки. «Всё понравилось» приятно читать владельцу. Для проектирования гораздо полезнее подробности.
Например:
→ «Негде сушить вещи после прогулки». Проверяем место для мокрой одежды и обуви, хранение и вентиляцию.
→ «Соседи видели нас на террасе». Проверяем взаимное расположение номеров, маршруты и экраны.
→ «После бани шли через всю территорию». Смотрим связи между функциями, освещение и удобство маршрута в плохую погоду.
→ «В воскресенье нельзя было пообедать перед дорогой». Это уже вопрос режима кухни и сценария выезда.
Один сердитый отзыв ещё не основание переделывать концепцию. Я бы искала повторяющуюся проблему у разных гостей и на нескольких объектах. Отмечала сезон, состав компании и то, насколько отзыв свежий.
Положительные отзывы так же полезны. За что благодарят конкретно: за тишину, завтрак, возможность приехать с собакой, помощь администратора? Здесь могут быть причины выбора и повторной поездки.
Дальше нужен небольшой рабочий список: проблема гостя → возможная причина → решение → кому проверить. Архитектору, управляющему, инженеру или маркетологу.
Не каждую жалобу нужно лечить строительством. Иногда достаточно заранее объяснить условия. Иногда придётся исправить процесс. Но если проблема в планировке, лучше увидеть её до открытия своего объекта.
Вот такой результат я хочу получать от исследования: понятные задачи, которые команда сможет взять в работу.

🫶Вид из окна тоже нужно спроектировать

«У нас очень красивый участок». Верю. Но гость увидит не весь участок сразу. Он увидит вполне конкретный фрагмент из своего окна, с кровати или с террасы.
И в этот фрагмент легко может попасть парковка. Либо сосед, который тоже приехал за уединением.
Поэтому мне мало расставить номера с учётом сторон света и подписать на плане «вид на лес». Нужно проверить сам вид с уровня человека.
На что я бы смотрела
→ Куда направлен взгляд из основных точек номера.
→ Что окажется в кадре после строительства остальных объектов.
→ Видна ли терраса с общей дорожки и из соседнего номера.
→ Что изменится зимой, когда лиственные деревья останутся без листвы.
→ Не светят ли фонари и фары прямо в панорамное окно.
Иногда помогает небольшой поворот домика. Иногда — работа с высотами, экраном, озеленением или расположением дорожки. А иногда приходится признать, что ещё один номер в этом месте испортит сразу несколько существующих видов.
Будущие посадки тоже нужно оценивать честно. Между кустом на красивой летней визуализации и кустом, который приедет из питомника к открытию, бывает несколько лет разницы.
Хороший вид может стать частью продукта и основания для цены. Но эту прибавку ещё предстоит проверить рынком. Зато неудачный вид совершенно точно останется с гостем на всё время проживания.

Я бы обязательно прошла участок ногами и постояла там, где потом будет кровать. У этого упражнения обычно очень неплохая отдача на потраченное время.❤️

На плане всё поместилось. А в субботу образовалась очередь

Есть проверка проекта, которую я бы проводила ещё до подробной разработки: мысленно заселить объект полностью и прожить вместе с ним один загруженный день.
Начать можно с утра. Гости примерно в одно время собираются на завтрак. Хватит ли мест? Успевает ли кухня? Где ждут те, кто пришёл с детьми?
Потом часть гостей выезжает, другие приезжают раньше времени. Нужно убрать номера, принять багаж, объяснить, чем заняться до заселения. На плане при этом всё ещё только красивые домики и дорожки.

Допустим, у нас 40 проживающих и баня на 8 человек.
Четыре сеанса дают 32 места за день — если между ними предусмотрено время на уборку и подготовку. Это ещё не означает 32 продажи: нужно проверить спрос, длительность сеанса, формат бронирования и приемлемое для гостя время.
Но уже понятно, что обещание «баня для каждого гостя в любой момент» потребует совсем другой организации.
То же самое я бы проверила для ресторана, парковки, раздевалок, детской зоны. Средняя годовая загрузка не расскажет, что случится в субботу в одиннадцать утра.
Результат такой проверки — конкретные решения.
Где-то помогут запись по времени и другой порядок обслуживания. Где-то нужно изменить вместимость или планировку. А где-то разумнее сразу по-другому сформулировать обещание гостю.
В проекте нужно свести количество номеров, пропускную способность инфраструктуры и возможности команды. Иначе очередью в баню будет заниматься администратор, хотя началась она ещё на чертеже.

А ведь совсем скоро будет вот так.

Время делает вжух!
А это значит, что пока не выпал снег мы с командой можем делать проекты!

Времени мало, остались даты на конец октября!
На фото - волшебный проект LEMBO GLAMPING недалеко от Питера!

🫶Почему я сначала порчу финансовую модель

Финансовая модель с хорошей окупаемостью выглядит очень приятно. Особенно когда в ней всё открылось вовремя, строительство уложилось в бюджет, а гости сразу поняли, какое прекрасное место мы создали.
Я бы на этом месте немного испортила картину.
Что стоит проверить до решения о стройке
→ Вложения выросли на 20%.
→ Открытие сдвинулось на три месяца.
→ Загрузка оказалась 45% вместо 60%.
→ Средняя цена продажи ниже плана на 10%.
Это примеры изменений для проверки, а не прогноз и не универсальные нормативы.
Сначала полезно менять параметры по одному: так видно, к чему проект особенно чувствителен. Затем — собрать согласованный неблагоприятный сценарий. В реальности задержка открытия вполне может совпасть с ростом затрат.
Главный вопрос для меня — в какой месяц понадобятся дополнительные деньги и сколько.
Годовой итог может оставаться положительным, а перед сезоном уже нечем платить команде. Поэтому смотрим движение денег по месяцам, график платежей и запас на запуск.
С кредитом нужно отдельно учитывать проценты и погашение основного долга. С поэтапной стройкой — момент, когда начинаются расходы следующей очереди. Деньги будущего лета на сегодняшнем счёте пока не лежат.
Мой финансовый калькулятор помогает начать такой разговор и предварительно оценить идею. Дальше расчёт нужно уточнять под конкретный участок, состав проекта и условия финансирования.
Я спокойнее отношусь к модели, в которой видно слабое место и понятно, что с ним делать. Даже если её итоговая цифра не так эффектно смотрится на первом слайде.

Ресторан на 60 мест при отеле на 10 номеров. Кто будет там есть?

Такое сочетание само по себе вполне может работать. Но я сразу хочу понять, откуда придут гости ресторана.
Возьмём условный отель: десять двухместных номеров, полная загрузка — двадцать проживающих. Даже если все одновременно придут на ужин, сорок мест останутся свободны.
Это не повод автоматически уменьшать ресторан. Это повод проверить внешний спрос.
Кто может заполнить зал
Жители ближайших населённых пунктов. Гости соседних объектов. Люди, готовые специально приехать на кухню конкретного шефа. Участники мероприятий.
У каждого сценария есть условия. Местным должно быть удобно добираться. Для гастрономической поездки нужна достаточно веская причина. Для мероприятий — продажи, оборудование и возможность принимать группу, не превращая отдых остальных гостей в корпоратив без их согласия.
А ещё понадобятся парковка, понятный вход и маршрут, который не ведёт дневных посетителей мимо террас проживающих.
Я бы считала проживающих и внешних гостей отдельно.
По будням и выходным, по сезонам, по приёмам пищи. Завтрак включён в проживание? Тогда нельзя ещё раз целиком записать его в дополнительную выручку. Группа выкупила зал? Нужно учесть, кого ресторан в это время уже не обслужит.
Количество посадочных мест показывает вместимость. Оно само по себе ничего не говорит о количестве оплаченных заказов.
Хочется большой красивый ресторан — понимаю. Я тоже люблю. Просто вместе с планировкой зала мне нужен убедительный ответ, кто будет сидеть за этими столами обычным вторничным вечером.

Вам прислали цену на модуль. Что именно вы покупаете?

Два одинаковых по площади домика могут стоить очень по-разному. Иногда причина в материалах и конструкции. Иногда один уже почти готов принимать гостей, а ко второму пока прилагается только оптимизм.
Перед сравнением цен я бы привела предложения к одному составу.
Что должно быть понятно из предложения
→ Конструкция. Каркас, утепление, кровля, окна. Для каких климатических условий и нагрузок рассчитано решение, какими документами это подтверждается.
→ Комплектация. Отделка, сантехника, свет, отопление, вентиляция, мебель. По каждому пункту — включено или оплачивается отдельно.
→ Доставка и монтаж. До какого места считают перевозку, как разгружают модуль, кто оплачивает кран и подготовку площадки.
→ Основание и подключения. Кто проектирует и делает фундамент, где заканчиваются сети внутри домика и начинаются наружные коммуникации.
→ Документы и обслуживание. Какие чертежи и инструкции передают, что входит в гарантию, кто устраняет дефекты и в какие сроки.
Отдельно уточните налоги, график платежей и условия, при которых цена может измениться.
Для отеля я бы ещё посмотрела на ремонтопригодность.
Можно ли быстро заменить смеситель? Есть ли доступ к оборудованию? Что происходит с отделкой после регулярных уборок? Красивый узел, ради ремонта которого нужно вскрыть половину стены, может оказаться дорогим удовольствием.
Сравнивать стоит стоимость готового к работе решения на вашем участке. Иначе дешёвое предложение выигрывает ровно до момента, когда к нему начинают дописывать остальные строки.


И еще. Отваливаться будет точно! Даже самые крутые производители не могут сделать гиперантивандально. Поэтому выбирайте фабрики с гарантией от 5 лет + 300 км радиус поставки.

Сколько раз я видела изнуренный горничных, топающих по снегу второй километр до зоны с бельем с тележкой в - 20.

На красивом мастер-плане обычно хорошо видно, где гость будет пить кофе. Маршрут чистого белья почему-то вызывает меньше энтузиазма.
А потом по этому маршруту кто-то ходит каждый день. С тележкой, под дождём, иногда по ступенькам, которые на визуализации выглядели совершенно безобидно.
Посчитаем условный пример. Нужно обслужить десять домиков. В каждый приходится дважды идти из хозяйственного помещения. Неудачная планировка добавляет по три минуты на такой маршрут.
10 × 2 × 3 = 60 минут лишних перемещений за день.
Это ещё без учёта погоды, тяжёлых сумок и забытого комплекта полотенец. Час не обязательно сразу превращается в дополнительную ставку, но он уже занят ходьбой, а не уборкой.
Что я хочу видеть на плане
→ где хранят чистое бельё и расходники;
→ как собирают и вывозят грязное бельё и мусор;
→ где персонал переодевается и отдыхает;
→ как доставляют продукты на кухню;
→ в каких местах эти потоки пересекаются с гостевыми.
Проверять нужно и расстояние, и сам маршрут. Короткая дорожка со ступенями может оказаться менее удобной, чем чуть более длинная ровная.
В маленьком проекте не всегда нужны отдельные служебные дороги и большой хозяйственный корпус. Иногда достаточно иначе поставить склад, предусмотреть промежуточное хранение или изменить вход.
Я хочу, чтобы сотрудники могли выполнять свою работу без ежедневного подвига. Тогда у них остаётся больше времени и сил на тот самый сервис, который мы обещали гостю.
Хозяйственное помещение редко попадает на обложку проекта. В реальной жизни его отсутствие замечают очень быстро.