✒️Глосса: Недействительность сделки. Конспект 6: как вернуть деньги за квартиру
Давно я не публиковал конспект Глоссы о недействительных сделках. При этом этот формат очень полюбился некоторым коллегам.
Перерыв возник сначала из-за отпуска, а потом — из-за возвращения из отпуска. К Глоссе я вернулся и как раз наткнулся на тему, которая отлично ложится в русло последних обсуждений — снова об оспаривании сделок с квартирами из-за порока воли.
📌Напомню, что сделки с квартирами как признаются недействительными, так и просто виндицируются в порядке статьи 302 ГК РФ. Суды при этом не во всех случаях применяют последствия недействительности в виде возврата денег продавцом. А в случае виндикации, если имущество уже было продано дальше, ситуация становится ещё сложнее.
❓Как вернуть деньги, если имущество было истребовано у конечного приобретателя в цепочке сделок?
В Глоссе есть ответ. Тузов Д. О. пишет (прим.: это не дословное цитирование, я постарался упростить написанное, надеюсь, смысл не потерялся):
1️⃣Есть правовые позиции из Определения СКЭС ВС РФ от 16 сентября 2014 г. № 310-ЭС14-79 и Определения СКГД ВС РФ от 17 января 2017 г. № 85-КГ16-13;
2️⃣В обоих делах суды пришли к одному выводу — об обоснованности иска о неосновательном обогащении, заявленного покупателем имущества по недействительной сделке к первоначальному продавцу, который, получив оплату, затем вернул имущество себе. При этом покупатель был не первым в цепочке сделок;
3️⃣В делах был установлен факт выбытия имущества помимо воли продавца;
4️⃣В случае перепродажи имущества, полученного по недействительной сделке, третьему лицу, собственник (первоначальный продавец) в момент получения оплаты от второго покупателя перестаёт быть обогатившимся за счёт первого покупателя. Это объясняется тем, что первый покупатель восстанавливает своё имущественное положение, получая оплату за продажу имущества второму покупателю;
💬Мой комментарий:
Важный момент. На основании приведённых позиций ВС РФ Тузов Д. О. делает вывод, что даже если в применении двусторонней реституции было отказано, это не препятствует предъявлению иска о неосновательном обогащении.
‼️Получается, что если при оспаривании продажи квартиры суд не указал на необходимость истцу вернуть деньги, то есть смысл подать к нему иск о взыскании неосновательного обогащения.
Причём не имеет значения, что конечный приобретатель фактически никаких денег истцу не передавал — собственник всё равно обогащается за счёт того, у кого имущество истребовано.
Как говорится, берите на вооружение.
📍Кстати, возмещению подлежат и затраты покупателя, связанные с имуществом. Если был сделан ремонт, то стоимость ремонта собственник обязан возместить. Кроме тех случаев, если суд установит, что покупатель знал о незаконности своего владения.
🛡Титульное страхование
В контексте подобных историй активно обсуждается, стоит ли оформлять страхование титула. Поможет ли оно вернуть деньги?
Мы с Павлом Комаровским продолжаем исследовать тему рисков и последствий таких сделок для покупателей квартир.
➡️На канале Павла вышел отличный пост (даже два) с разбором плюсов и минусов титульного страхования недвижимости, а также о том, на что стоит обратить внимание в договорах со страховыми компаниями. Мастрид — точно не пожалеете.
#ГлоссаКонспект
Давно я не публиковал конспект Глоссы о недействительных сделках. При этом этот формат очень полюбился некоторым коллегам.
Перерыв возник сначала из-за отпуска, а потом — из-за возвращения из отпуска. К Глоссе я вернулся и как раз наткнулся на тему, которая отлично ложится в русло последних обсуждений — снова об оспаривании сделок с квартирами из-за порока воли.
📌Напомню, что сделки с квартирами как признаются недействительными, так и просто виндицируются в порядке статьи 302 ГК РФ. Суды при этом не во всех случаях применяют последствия недействительности в виде возврата денег продавцом. А в случае виндикации, если имущество уже было продано дальше, ситуация становится ещё сложнее.
❓Как вернуть деньги, если имущество было истребовано у конечного приобретателя в цепочке сделок?
В Глоссе есть ответ. Тузов Д. О. пишет (прим.: это не дословное цитирование, я постарался упростить написанное, надеюсь, смысл не потерялся):
1️⃣Есть правовые позиции из Определения СКЭС ВС РФ от 16 сентября 2014 г. № 310-ЭС14-79 и Определения СКГД ВС РФ от 17 января 2017 г. № 85-КГ16-13;
2️⃣В обоих делах суды пришли к одному выводу — об обоснованности иска о неосновательном обогащении, заявленного покупателем имущества по недействительной сделке к первоначальному продавцу, который, получив оплату, затем вернул имущество себе. При этом покупатель был не первым в цепочке сделок;
3️⃣В делах был установлен факт выбытия имущества помимо воли продавца;
4️⃣В случае перепродажи имущества, полученного по недействительной сделке, третьему лицу, собственник (первоначальный продавец) в момент получения оплаты от второго покупателя перестаёт быть обогатившимся за счёт первого покупателя. Это объясняется тем, что первый покупатель восстанавливает своё имущественное положение, получая оплату за продажу имущества второму покупателю;
💬Мой комментарий:
Важный момент. На основании приведённых позиций ВС РФ Тузов Д. О. делает вывод, что даже если в применении двусторонней реституции было отказано, это не препятствует предъявлению иска о неосновательном обогащении.
‼️Получается, что если при оспаривании продажи квартиры суд не указал на необходимость истцу вернуть деньги, то есть смысл подать к нему иск о взыскании неосновательного обогащения.
Причём не имеет значения, что конечный приобретатель фактически никаких денег истцу не передавал — собственник всё равно обогащается за счёт того, у кого имущество истребовано.
Как говорится, берите на вооружение.
📍Кстати, возмещению подлежат и затраты покупателя, связанные с имуществом. Если был сделан ремонт, то стоимость ремонта собственник обязан возместить. Кроме тех случаев, если суд установит, что покупатель знал о незаконности своего владения.
🛡Титульное страхование
В контексте подобных историй активно обсуждается, стоит ли оформлять страхование титула. Поможет ли оно вернуть деньги?
Мы с Павлом Комаровским продолжаем исследовать тему рисков и последствий таких сделок для покупателей квартир.
➡️На канале Павла вышел отличный пост (даже два) с разбором плюсов и минусов титульного страхования недвижимости, а также о том, на что стоит обратить внимание в договорах со страховыми компаниями. Мастрид — точно не пожалеете.
#ГлоссаКонспект