Георгий Кузин | Активы Без Стресса

⬇️ 7 лет нулевой доходности: «Химки One» купили на торгах задёшево и продали тоже недорого

Бизнес-центр класса А «Химки One» на 41,6 тыс. м² сменил хозяина: ГК «Риотэкс», владелец сети РТС, приобрела его у KR Properties Александра Клячина. Сумму не называют, Филатов пишет про «около 2 млрд».

Клячин взял этот БЦ на банкротных торгах в 2019-м за 1,49 млрд. Год назад я писал, что его выставили за 2,5 млрд без НДС, и называл его чемоданом без ручки. Так и вышло, чтобы избавится, пришлось сильно скинуть.

Вопрос еще: 2 млрд – с НДС или без. Если с НДС, то чистыми выходит около 1,64 млрд – почти те же деньги, что на входе. Если без НДС – плюс треть за 7 лет. В любом случае Клячин на нём особо не заработал.

С конца 2019-го цены в стране выросли примерно на две трети, по данным Росстата. Чтобы просто отбить инфляцию, здание надо было сбыть почти за 2,5 млрд без НДС – примерно столько за него и просили год назад.

В пересчёте на квадрат нагляднее: купили по 36 тысяч, продали по 48. А построить такой же офис сейчас стоит больше 200 тысяч за метр без земли. Выходит, рынок оценил здание примерно вчетверо дешевле стройки.

Почему так? История тут долгая. И печальная.

Строила БЦ турецкая Mebe Group, тогда он назывался Mebe One Khimki Plaza. Идея была простая – бизнес-центр по дороге в аэропорт. Такие есть у многих мегаполисов: офисы за городом, недалеко от терминалов – удобная логистика и аренда пониже.

В Москве это более-менее работало в хорошие времена, пока Шереметьево было загружено на полную. ИКЕА, например, построила несколько зданий напротив «Меги» (ещё дальше по трассе). Но спрос на офисы у Шереметьево и тогда был небольшим и быстро насытился – новичкам арендаторов уже не хватало.

Турки строили его в расчёте на растущий рынок, хотя локация сразу была сложной. А достроили в 2014-м, как раз когда рост закончился и иностранцы начали уезжать. Заполнить площади так и не смогли, девелопер разорился, и бизнес-центр ушёл на банкротные торги.

Тут и появился Клячин. В 2019-м цена выглядела привлекательно: вход низкий, можно было хорошо заработать. Но сразу после покупки прилетели ещё два чёрных лебедя – сначала перестали летать самолёты, а потом случился исход западных компаний.

На сегодня перспективы туманные, а объект превратился в полный висяк. Ребята из KR Properties ничего не смогли сделать: на такие удары судьбы они не рассчитывали.

Результат виден по аренде: при покупке здесь брали 10–11 тысяч за м² в год, сейчас предлагают по 11,5. А средняя ставка по Москве для офисов того же уровня выросла за это время с 25 до 35,6 тысячи. 

Классическая история проблемного объекта. Ошибка в концепции, которая не была критичной во времена высокого спроса, в кризисные периоды не дает комплексу функционировать как арендному бизнесу.

Добавились и проблемы у собственника: в 2023-м суд передал активы Клячина государству, в 2025-м он выкупил их обратно вместе со Сбером. Теперь, чтобы гасить долги, часть объектов приходится продавать – дошла очередь и до «Химки One».

Вообще любое современное прекрасное здание, построенное не в том месте или с ошибкой в концепции – тупиковая ветвь эволюции.

Офисам особенно важна транспортная доступность:

•  за МКАДом спрос на офисы и так небольшой: по данным NF Group, в начале года там пустовала около четверти площадей класса А, в пределах Садового кольца всего 2–7%

•  даже внутри МКАДа старайтесь не брать помещения дальше 10 минут пешком от метро

«Химки One» не проходит ни по одному пункту: он за МКАДом, а до ближайшей станции – 7 минут на машине. Стоял бы он у метро «Речной вокзал» – сдавался бы прекрасно.

Новый владелец тоже вошёл недорого. Посмотрим, как у него получится. Думаю, принципиально ничего не поменяется: будет потихоньку искать арендаторов. Возможностей для прорыва я не вижу.

✔️ В итоге, такое здание можно покупать только задёшево. Чуда там нет и в ближайшие годы не предвидится.

P. S. По 48 тысяч за метр класса А – как вам? Взяли бы?

#новости #офис #здание

📊 Исследование: чем дешевле квартира, тем чаще её продаёт сам хозяин: студии – 22%, дороже 100 млн – 3,5%

Второе исследование на данных моего ИИ, который каждый день собирает объявления ЦИАН. В прошлой аналитике, про метро, уже была видна разница между собственниками и риелторами: в однушках собственники просили на 3,4% больше. Теперь показываю её подробно.

Вторичка старой Москвы, 10–27 сентября, 34 832 квартиры. Из них 15% продают сами хозяева.

Результаты абсолютно предсказуемые, вполне логичные. По районам, по размерам, по цене – везде чем дороже, тем больше люди привлекают риелторов.

Доля собственников:
•  по комнатам: 22,2% студий, 18,1% однушек, 9,4% четырёхкомнатных и больше
•  по цене: 18,5% в диапазоне 20–30 млн, 10,2% за 50–100 млн, 3,5% дороже 100 млн
•  по округам: 18,6% в ВАО, 12,6% в ЗАО, 9,3% в ЦАО

Очень важный момент – цены разные. За похожую квартиру в том же районе собственник просит на 3,2% больше агентства. Сравнил и внутри одного дома – те же 3,2%.

Есть только один нюанс: до 30 млн разница между ценой риэлтора и собственника – 4–5%, от 50 млн – её нет.

Думаю, желание продать самому подороже вместе с желанием сэкономить и есть двигатели этой истории, когда люди продают сами.
Вот только «подороже» исчезает на дорогих квартирах, на них цены у всех одинаковые.

В комментариях к посту про метро спрашивали: «Бывает, что 1 объект выставлен 10 агентствами. Ваш ИИ с этим борется?» Борется: дубли склеиваю. У 926 квартир есть объявления и от хозяина, и от агентств, бывает до восьми агентских на одну.

Одну и ту же квартиру собственник и агентство выставляют по одной цене: в 72% пар разница меньше 0,5%. Значит, 3,2% – разница между разными объектами.

Квартиры от хозяев уходят медленнее, но это не значит, что не уходят. Из висевших на ЦИАН 10 сентября за 17 дней ушли 25,5% против 31,1% у агентств.

Там же подписчик заметил: «самые дешёвые в сегменте уходят первыми». Так и есть. Проверил на свежих данных: взял квартиры, висевшие на ЦИАН 16 сентября, и сравнил каждую с такими же по числу комнат в том же районе. Из самой дешёвой четверти по цене метра к 28 сентября ушли 28,6%, из самой дорогой – 20,1%. В однушках из поста про метро – 43,6% против 26,6%.

Я думаю, тут ещё надо смотреть в перспективе, что в итоге получится со снижением. Для этого требуется подкопить статистику.

Пока собственники снижают цену реже: 14% против 19% у агентств. Зато вдвое чаще повышают: 10% против 5%. Шаг первого снижения у всех одинаковый, 1,7–1,8%.

Если посмотреть на исследование, то в общем все логично – чем дешевле квартира, тем больше желание сэкономить на риэлторе и продать квартиру дороже. И дальше частники реже снижают и, конечно, хуже (дольше) продают.

✔️ В итоге, собственников среди продавцов квартир на вторичке в Москве всего 15%. В среднем они продают квартиры дороже на 3,2% и дольше.

#аналитика #квартира

💎 Продаётся помещение на крыше дома Нирнзее – настоящий домик Карлсона

•  70,3 м²
•  Тверской, Большой Гнездниковский переулок 10, 10-й этаж
•  77:01:0001069:4947

Начальная цена – 23 130 000 ₽ (329 тыс. ₽ за м², с НДС)

Да, даже непонятно, сколько оно стоит. Лот абсолютно уникальный: по сути, это как отдельный 70-метровый дом, который стоит на крыше.

Про дом Нирнзее я уже писал. На торгах в нем было несколько лотов, квартиры.

А здесь нежилое помещение, и тут, конечно, главная загвоздка: крыша – это и главный плюс лота, и его основной минус.

С крыши потрясающие виды, и сама она историческая. Раньше она была очень живая: её использовали под детский сад, под ресторан, под всякие событийные мероприятия, на ней даже снимали фильмы.

А сейчас она не работает. При этом попасть внутрь можно только через неё: по документам вход «отдельный (через крышу жилого дома)». Так что помещение завязано на крышу, и его цена очень сильно зависит от того, есть вокруг движуха или нет.

Крышей распоряжаются собственники дома, к тому же она охраняется законом как часть памятника. Прежде чем покупать, необходимо понять их планы.

В текущем состоянии это просто необычное видовое помещение. Правда, с перспективами развития, но непонятно, что и когда: будет ли запущена крыша.

А вот если бы крыша ожила, была бы совершенно другая история, близкая к трофейной. Красивый вид и необычное место очень сильно работают: соседи по этажу, редакция «Вопросов литературы», сдают у себя площадку под фотосессии.

Будь на крыше хороший трафик, это помещение стоило бы реально в разы дороже.

Кроме того есть плачевное состояние лота. Там надо делать серьезный ремонт. И ещё один большой минус – нет санузла. Сделать его можно только по проекту, согласованному с Департаментом культурного наследия

✔️ В итоге, очень крутое помещение, на исторической крыше с видами. Заработает она или нет – главный вопрос.

#наторгах #офис

🤡 Шиза продолжается: инвестор покупает землю, на месте которой огромная яма

Помните 18,66 га под ИЖС в Истринском районе, где на фото милый лесочек, а на самом деле песчаный карьер? Я писал про этот лот от Домрфа летом. Огромная дыра с перепадами высот, которую надо сначала засыпать, и только потом строить. Причём строительным мусором нельзя: там зона санитарной охраны источника водоснабжения.

После этого история продолжилась. Ко мне обратился знакомый, он работает в компании, которая инвестирует в загородку: малоэтажку, землю, индивидуальные дома. ДОМРФ у них в партнёрах, и им предложили этот лот. Он написал: «Георгий, есть интересный участок на торгах, нужна консультация».

Я ничего не ответил, просто переслал ссылку на свой пост. Он перезвонил в полном шоке: «Как же они могут такое продавать? Мы-то подумали, что нам предложили нормальную землю». Да вот так: продают, потому что надо продать. Ну мы посмеялись над этим объектом. Я думаю: да ладно, хоть сэкономил людям время.

Первые торги в июле прошли без единой заявки (что логично). Сейчас повторные, и представляете – на участок нашёлся покупатель. Цена та же, что на старте.

Итоговая цена – 141 541 000 ₽ (76 тыс. ₽ за сотку)

Единственный участник, у которого по протоколу есть право (и обязательство) купить землю по начальной цене – ООО «Зелёный угол» из Владивостока. Кто за ним стоит:

Дмитрий Сулеев, гендиректор «Зелёного угла»
Основатель «Реми» – крупной дальневосточной сети супермаркетов. В декабре 2025 года контрольный пакет «Реми» забрала «Лента».
Бывший депутат думы Владивостока, возглавлял комитет по экономической политике.
Совладелец Приморской строительной корпорации и Владивостокской фармацевтической фабрики, руководит мебельной фабрикой, владеет торговыми центрами. Всего числится руководителем полусотни компаний.
В июне его строительная корпорация купила в Москве ТЦ «Среда. Царицыно» у «Страны девелопмент», по оценке «Коммерсанта» – за 1–1,7 млрд.
Сам «Зелёный угол» – не девелопер: он сдаёт в аренду торговые площади во Владивостоке.

Не знаю, каким девелопментом он займётся с этим карьером, что будет с ним делать и зачем его купил.

На такие случаи у меня обычная реакция: сомневаюсь в себе. Думаю, что-то не разглядел, не все варианты увидел. Но время всё расставляет по местам. Смотрю, а лот снова на торгах, а это значит, что победитель от сделки отказался. И думаю: слава богу, я не сошёл с ума, это очередной трэш-объект.

Трэша на торгах немало, и его очень часто покупают. Есть у людей какое-то иррациональное доверие к торгам: в жизни объекты проверяют досконально, а на торгах почему-то любой лот – идеальный и любая цена – подходящей. А уж, если продает Москва или ДОМРФ, так тут абсолютное доверие.

Есть даже такая стратегия: выставить не очень ликвидный объект на коммерческие торги и продать под шумок, в шлейфе популярности банкротных и приватизационных торгов.

✔️ В итоге, в тысячный раз призываю всех смотреть внимательно. Не только на то, кто продаёт, но и на то, что именно продаётся.

P. S. Может, завести рубрику «Трэш-лоты»? Про странные лоты я периодически пишу, за 4,5 года их накопилось немало. И хотя бы пора уже привыкнуть, но каждый раз торги меня удивляют новым видом проблемности и несуразности.

#продано #земля