Артур Валеев | Блог

Продаю ГАБ (готовый арендный бизнес).

Есть у меня небольшое хобби - редевелопмент. Покупаю недооценённые помещения, делаю ремонт, заселяю арендаторов и продаю. Помещений пока немного, я только учусь - это относительно пассивный, но очень капиталоёмкий бизнес. Строится он, кстати, на том же, на чём и ритейл - на умении выбирать локации с трафиком. Опыт в рознице здесь реально помогает.


В этом месяце вложили 380 тысяч в фасад - на фото ДО и ПОСЛЕ. Красивый фасад привлекает внимание, да и просто приятнее смотреть.

В помещении два арендатора - ПивМастер и Wildberries. Рядом КБ, Находка, Озон и другие ритейлеры. Локация топовая для с. Верхнеяркеево.
Цена - 10 млн рублей, окупаемость 5 лет.

Почему продаю?
Чтобы на эти деньги найти новое помещение, сделать ремонт, заселить арендаторов и снова продать. Такой вот круговорот.
Да, сейчас рынок коммерческой недвижимости стоит - ставки по вкладам 15%, и на этом фоне аренда выглядит не так интересно. Но кто умеет считать, понимает: когда ставки упадут, коммерция подорожает сама по себе. Плюс в доходности вкладов никто обычно не считает инфляцию, а она у нас в последнее время совсем не маленькая. Моё мнение - сейчас как раз время покупать 💪🏻

Кому интересно - пишите в личку

Сегодня был интересный опыт - первый раз посетил консульство России.

Нужно было оформить нотариальную доверенность по работе, для этого пришлось прилететь в Джакарту, столицу Индонезии.

На деле всё оказалось очень просто и удобно: на сайте оставляешь заявку на нужную услугу, выбираешь удобную дату и приезжаешь. Готовую доверенность отправляют онлайн сразу в единую базу нотариусов России. Стоимость услуги вышла 60 долларов.

Кстати, консульство России принимает к оплате только американскую валюту 😂

Пока сидел в очереди, прочитал, чем отличается консульство от посольства. Оказывается всё просто - посольство занимается отношениями между государствами, а консульство помогает гражданам с документами.

Снова отказали в продаже франшизы.

Сейчас на рынке много свободных помещений, риелторы каждый день шлют по несколько вариантов. Когда мы начинали заниматься розницей в 2021-м, было примерно так же - я тогда думал, что так бывает всегда. Потом ритейлеры начали активно расти, и хорошие локации пропали почти мгновенно, за ними выстраивались очереди. Сейчас снова всё пустует, но если смотреть честно - большинство из того, что присылают, это мёртвые и второсортные места. Хорошая локация была и остаётся дефицитом в любой экономической ситуации.


За последние пару месяцев заметно участились заявки от собственников помещений, которые не могут их сдать и хотят открыть там магазин. Логика понятна, но мы в таких случаях почти всегда отказываем.

Я уже писал об этом отдельно (ссылка), но повторю: помещение выбирают под бизнес, а не бизнес под помещение. Если мы понимаем, что локация для ритейла не подходит - не рекомендуем открываться, даже если это означает минус одна продажа франшизы для нас.
В моменте это упущенный магазин. Но на дистанции магазин в плохом месте не будет работать, партнёр не будет зарабатывать, и это проблема для всех. Мне важнее долгосрочный результат, чем закрытая сделка здесь и сейчас.

При этом в Уфе сейчас есть несколько топовых свободных локаций, где мы точно понимаем, что магазин будет работать. Активно ищем партнёров. Кому интересно посчитать экономику - расчёт можно получить по ссылке в тг-боте.

Немного цифр по нашему новому магазину с кухней.

В июле открыли новый магазин в собственной сети и впервые добавили туда полноценную кухню: шаурма, фритюр и копчение.

Обычно с августа по сентябрь в нашей рознице начинается сезонная просадка примерно на 20-25%. Но я всегда говорю партнёрам: у нового магазина первый год нет сезона и несезона. Он должен расти от месяца к месяцу, потому что только набирает свою покупательскую базу, всё больше людей вокруг узнают о магазине.

Поэтому наш результат за сентябрь я оцениваю примерно так: по магазину выручка осталась на уровне августа - около 1,7 млн рублей. То есть на фоне общей сезонной просадки мы фактически удержали рост относительно сети. При этом валовая прибыль выросла с 485 до 586 тысяч рублей, а валовая маржа - с 28,4% до 34,3%.

По кухне динамика интереснее: выручка выросла на 22% - с 519 до 634 тысяч рублей, количество заказов выросло на 28%. Средний чек при этом немного снизился - с 367 до 350 рублей.

Но пока радоваться рано 😅

Магазин с выручкой 1,7 млн рублей у нашего партнёра уже мог бы приносить примерно 230-300 тысяч чистой прибыли. Для собственной розницы экономика другая: большая команда в операционном управлении, повышенная налоговая нагрузка, НДС. Поэтому для нас 1,7 млн - это примерно точка безубыточности.

По кухне точка безубыточности в нашем текущем формате ещё выше - около 1,2 млн рублей выручки в месяц, потому что сейчас в экономике сидит в том числе руководитель направления.

Радует ли меня результат? Не совсем. Но есть движение вперёд, а сейчас это главное. В октябре планируем ещё минимум +5% по валовой прибыли.

И да, заметил, что в последнее время стал реже делиться здесь цифрами. Наверное, весь информационный шум вокруг бизнеса, налоговых проверок и вечного «лучше лишний раз не выделываться» тоже влияет 😅

Буду исправляться. Налоги платим, акцизы платим, скрывать особо нечего. Поэтому постараюсь снова чаще показывать реальную экономику наших магазинов - как есть, и когда всё хорошо, и когда не очень.

Всё-таки конкуренция очень сильно развивает бизнес.

Год назад в Уфе был практически один падел-клуб. Он мог диктовать свои условия: цена корта, платная вода и так далее.

Сейчас появилось ещё несколько клубов. И уже начинается борьба за клиента: где-то бесплатная вода, где-то полотенца, улучшается сервис. Остальные тоже вынуждены подтягиваться.

А на Бали конкуренция вообще сумасшедшая. Падел-клубы здесь почти на каждом углу.

И поэтому просто хорошего корта уже недостаточно. В стоимость могут входить бассейн, хамам, сауна, ледяная купель, горячий чан, полотенца и вода. Причём сам корт может стоить дешевле, чем в Уфе 😅

И это хороший пример того, что делает конкуренция с рынком.

Когда клиенту есть из чего выбирать, бизнесу приходится постоянно думать: а что ещё я могу сделать, чтобы выбрали именно меня?

В итоге выигрывает в первую очередь клиент.

Я собеседование сейчас проводил на должность руководителя и это было одно из максимально странных собеседований длиной в 10 минут 😂

В инсте выложил вчера карусель на тему договора аренды, полезная информация. Порой неправильный договор аренды может обойтись дорого 🤞🏻

Скрипты работают 😅

Сижу с утра, анализирую показатели кухни за прошлую неделю: выручка, средний чек, количество заказов, продажи по номенклатуре. Короче, скучные цифры.

В конце прошлой недели внедрили скрипты продаж на кухне и о чудо - средний чек вырос на 20%.

Сначала подумал, может, просто совпадение и к выходным чек обычно растёт. Попросил ИИ сравнить данные с прошлыми неделями - нет, такого роста раньше не было.

Вообще в рознице редко один инструмент даёт моментальный результат. Обычно это десятки мелких действий, которые дают эффект только в совокупности.

Скрипты сейчас активно внедряем и в собственной рознице. Посмотрим на результат на дистанции.

Делай до конца и не сдавайся.

Немного мотивации для тех, кому сейчас тяжело и хочется всё бросить.

На прошлой неделе был на матче СЮ - Ак Барс. После двух периодов Салават вёл 3:0. Казалось, игра сделана, но Ак Барс продолжил играть. В третьем периоде отыграли одну шайбу, а за последние 77 секунд забросили ещё две и сравняли счёт - 3:3. А уже на первой минуте овертайма забили четвёртую и выиграли матч.

Очень крутой пример того, что иногда всё решается буквально в самом конце.

А теперь неожиданно про игру 2048 😂

Когда летел 20 часов на Бали, периодически играл в неё в самолёте. Кто знает, там нужно складывать кубики с одинаковыми цифрами.

Когда уже набрал много очков и случайно сделал неправильный ход, большой кубик может улететь вообще не туда. И в какой-то момент кажется, что проще нажать «рестарт» и начать всё заново.

И вот у меня происходит ровно такая ситуация. Я уже практически собираюсь перезапустить игру, и почему-то вспоминаю тот самый матч.

В голове фраза: «Играй до конца».

Решил не перезапускать. Начал внимательнее думать над каждым ходом, несколько раз казалось, что всё, сейчас точно проиграю.
, но в итоге выправил ситуацию и выиграл.

Понятно, что это всего лишь хоккей и игра в телефоне, но мысль мне понравилась.

Когда становится тяжело, первая реакция часто одна - бросить, начать заново, переключиться на что-то другое.

А иногда нужно просто продолжить.

Короче, друзья, если сейчас тяжело и хочется всё бросить -пробуйте ещё немного поиграть до конца. Возможно, вы ещё не проиграли.

А вкус такой победы точно будет слаще 💪🏻