Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

Не уходим из Бутырского... Засветился концепт спортивно-развлекательного комплекса от Гранели на Складочной ул.

Картинки рисовало бюро ПТАМ Виссарионова. Вероятность реализации не 100%, однако задумка мне оч заходит. Тут тебе ледовая арена, фитнес, бассейн, теннис, футбик, гимнастика, единоборства... А ещё БЦ с гостишкой, и фудкорт

Если у Гранельки дойдёт до реализации - будет огонёк для локации 🔥@iliilitop

⚡️Город уточнил параметры КРТ №5 Огородный проезд (СВАО, Бутырский). Это тот большой кусок промки, что примыкает с юга к Руставели 14...

Теперь замах аж на 482 тыс. м2 жилья в ГНС. Это ок 315 тыс. м2 продаваемой, или до 6500 квартир. Для понимания, столько будет квартир во всех очередях Руставели. Ещё планируют 23,6 тыс. м2 общественно-деловых, включая школу и садик для города, на 650 и 300 мест

Шепчут, что КРТ затачивается под КРОСТ. Вообще, если правильно помню, там раньше меньше жилья хотели разрешать... А ещё под реновацию нагрузку писали. Теперь же, конечно, послаще для застроя стало

Предельный срок КРТ поставили 11 лет. Мои расчёты на то, что локация хорошо раскроется в среднесроке, пока подтверждаются 👍 Напомню, карта перспективной застройки тут @iliilitop

ПИК тендерит снос старого под жильё на Касаткина 11 (СВАО, Алексеевский). Шепчут, что могут выдавить под 100 тыс. м2

Ковшами махать с этого лета, до следующей весны. Первым спилят нынешний фитнес Life City. Ну и далее минусуют все строения экс-БЦ Касаткина, выкупленные ПИКом при банкротстве Гемы два года назад

Сама локация компромиссная. Изолирована от жилой ткани. Цветущий ручей Яузы благородства пока не добавляет. Окружение ближайшее тоже такое себе. Восточнее - Касаткина 13 - Объединённая двигателестроительная корпорация Ростеха (ОКБ им. Люльки). С юга большая территория больницы №40 с поликлиниками. За ними, вдоль ул. Б. Галушкина, высотки общаг ВГИК, МЧС, политеха и фин.универа

До ближайшего м. ВДНХ топать минуть 20. Если сделают норм проход через Яузу в р-н Ростокино, то будет 15 мин. до будущей МЦД-5 Яуза (2028). По ней: 3 станции и Комсомольская, +1 ст. и Китай-город, +1 ст. и Павелецкая

Зато направление вполне себе популярное. И в 10-15 мин. пеш. большие, приятные зелёнки: облагороженные Парк Акведук, Сокольники и сравнительно нетронутый кусок Лосиного Острова. Норм спальничек получится, полагаю @iliilitop

Чуть не пропустил – тут Заксобрание СПб двигает правки в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Что предлагают
▪️Если у физика есть квартира / дом в ипотеке, которые не используется в предпринимательской деятельности, и вдруг он начал просрачивать платежи… то это кредитное жильё должника нельзя будет забрать (взыскать), если сумма неисполненного обязательства на момент решения суда составляет менее 15% стоимости предмета ипотеки (хаты)

▪️Правда, лафа не сработает, если в ипотеку бралась сумма менее 40% цены жилья

В пояснительной записке, авторы проекта ссылаются на то, что сейчас взыскать квартиру должника нельзя при одновременном выполнении условий: Долг менее 5% стоимости предмета ипотеки + просрочка менее 3 мес. Всё это на момент решения суда. Однако, мол, суды идут долго, квартиры подорожали, и вообще нынешние «условия не отражают социально-экономических реалий и не обеспечивают необходимый баланс интересов должника и залогодержателя»


Хз… терзают меня сомнения, что если примут эти правки, банкстеры могут столкнуться с ростом просрочки. Если что упускаю, пусть юристы меня поправят @iliilitop

А ваше анонимное по правкам:
🔥 Норм. Ситуации в жизни разные бывают
🤬 С хрена ли? Взялся – плати чётко
😁 Спс, понял, дотяну до остатка 15%

Делюсь, как обещал, в продолжение поста о стате продаж машино-мест... Короче, топ-5 паркингов, которые я бы рассматривал, если бы приспичило в них инвестить

Перелопатили с Пульсом текущие прайсы паркингов. Посчитали обеспеченность машино-местами корпусов и проектов. Выбрали самые обделённые местами. Причём исключив студии, как редкого потребителя паркингов. Также учитывал окружение проектов, близость метро, возможности альтернативно-стихийно запарковаться. Ну и отранжировал вам топ-5 с учётом потенциального выхлопа по аренде - где интереснее выглядит баланс с ценой входа

Юзайте, кому полезно. В проектах были цены вкуснее. Но эти лоты в бронях

Ни разу не инвест-рекомендация. Чисто демонстрация подхода 🔥 @iliilitop

Коллеги заметили ещё любопытное в предлагаемой Минфином налоговой реформе... Например, кратный рост размера пошлины за регистрацию ДКП с недвижкой дороже 20 мультов

Щас, за госрегистрацию прав, ограничений, обременений и сделок с недвижкой, платят фикс: физик 2 тыр., а организации 22 тыр. Минфин же, на недвиге от 20 млн р., планирует уже доить по 0,1 и 0,3% цены соответственно (см. скрин)

То есть, если правильно понимаю, за рег.действие с некой недвигой ценой, условно, 30 мультов... физик уже отбашляет вместо 2, все 30 тыр. И юрик уже 90 тыр. А если объект вдруг подороже, считайте сами

Полагаю, в одной Мск всяческих регистраций с жильём / нежильём прайсом выше 20-ти, будет набегать прилично. Нехило так намолотят на ровном месте

Текст всех ништяков Минфина положу в комменты. Там копать - не перекопать ещё нюансов 🤔 @iliilitop

Минфин закинул. Вот такое можем поиметь со следующего года

Работайте, братья 🤷‍♂ @iliilitop

Семейка оказалась главным "питателем" инвеста, подсчитал ДОМрф 🙂 А ведь цели у программы точно другие заявлялись

Из тех, кто взял семейку в 2023, честно признались в инвест-прицеле 9%. И ещё 30% рассказывают истории про "на вырост", "детям" и проч. Короче, реально для себя под проживание - отоварила госипотеку лишь половина опрошенных

По итогам 2024, полагаю, срез окажется ещё более "инвестиционным". Полная преза по портрету ипотечника в комментах @iliilitop

Чуть не пропустил... в тележке шепчут, что под Самолёт готовят КРТ в Сходненском тупике (СЗАО, Покровское-Стрешнево)

Из 6,6 га планируют выжать 119 тыс. м² продаваемой площади жилья. Из которых 10% под реновацию. Всего порядка 2–2,3 тыс. квартир. Домики по 10-43 этажа. Предварительно натыкали как-то сумбурно. Но, полагаю, концепт ещё 10 раз переделают

Из инфры в КРТ закладывают пока только садик на 200 мест. Ещё мелкий ТЦ и офисов на 23,7 тыс. м² полезной

Сам будущий участок лётчиков примыкает к мега-стройке MR, что кличут Cityzen. Напомню, эти ребята на месте экс-промки ММП им. Чернышева прицелились на 0,5 млн жилья… @iliilitop

Стата продаж машино-мест и кладовок в новострое Мск

На картинке по кварталам, а в тексте ниже дам инфу за 4 месяца 2024. При желании, высчитаете апрель. А срез по итогам 2023 тут

Машино-места
▪️За 4 мес. 2024 зарегили 6.035 ДДУ. Это +68% к аналогичному периоду (аппг) 2023 (3.579 ДДУ)
▪️Доля ипотечных сделок в этом году 11,4%. В аппг было 10% ипотек
▪️Показатель отгрузки = отношения ДДУ на паркинги к проданным квартирам / апартам - поднялся к средним значениям 3-летней давности. Щас это 0,33. Но помним, что основную долю паркинга раскупают ближе или посте ввода дома
▪️Ср. цена проданных мест по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 2,1 млн (+4 % к аппг)
▫️бизнес-класс = 3,3 млн (+6,5 %)
▫️премиум = 4,3 млн (-24,3 %)

Кладовки
▪️В 2024 набрали 3.533 ДДУ. Тут уже +33% к выхлопу 4 мес. 2023
▪️Доля кладовок в ипотеку держится на 4,7%
▪️Отгрузка чуть поднялась, до 0,2 кладовки на 1 ДДУ квартиры / апарта. В 2021-2023 было в ср. 0,13
▪️Ср. цена м² проданных кладовок по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 176 тыр (+20 % к аппг)
▫️бизнес-класс = 187 тыр (-3 %)
▫️премиум / элитка = 250 тыр. (+15,7 %)
▪️В ср. кладовка, по классам недвиги, обходится в 0,8… 0,9 и 1,4 мульта


Есть мысль посмотреть самые дешёвые машино-места в новострое, где низкая обеспеченность паркингом на число квартир... С вами таким потом поделиться? 🔥@iliilitop

В каких корпусах столичного новостроя выделил для себя больше факторов за рост цен на студии до 28 м² 🤔

Как писал, взяли с Пульсом майскую выгрузку по всем корпусам Мск – где / сколько запроектировано и осталось непроданными таких квартир. Далее посчитал в кварталах
▪️Cколько: осталось до ввода и продаётся
▪️Насколько: быстрее нужного исчерпывается и превышает расчётные темпы отгрузки


Не буду грузить, как затем делал развесовку и ранжирование по баллам… Просто поделюсь картинкой с цифрами. Кому лень погружаться, полагаю, как минимум будет любопытно глянуть на запасы и темп продаж. Ну а кто копается поглубже, и строит из себя аналитика, как я, тому может быть полезен сам подход


На всякий – не является инвест рекомендацией. Поделился по фану 👍 @iliilitop

Просто улыбнуться ) Ребята не отказывают в дивах. Красавцы. Но так, чтоб жизнь совсем уж конфетой не казалась 😁 @iliilitop