Игорь Карцев

​​Допустимо ли вносить изменения в планировку частного дома? Безусловно да, но следует помнить, что такие изменения не должны снижать несущую способность стен и не должны привести к разрушению здания.

Важно понимать, что понятия перепланировки и реконструкции в контексте владения частным домом - это не одно и тоже. Перепланировка подразумевает изменения внутри здания без вмешательства в внешние стены и контуры дома, не затрагивая общую площадь. Реконструкция, в свою очередь, может включать расширение за счет строительства новых помещений, например, добавление пристройки сбоку или сверху. Проведение реконструкции требует ее официальной регистрации и внесения изменений в кадастровые документы. #перепланировка

​#Трансформация Не менее значимо – финансовый аспект

В периоды высокой экономической турбулентности поведение и предпочтения покупателей трансформируются особенно сильно. Сейчас загородный сегмент недвижимости переживает, по сути, революцию спроса. Сократившаяся с «нулевых» более чем вдвое средняя площадь домовладения продолжает постепенно снижаться. Сегодня она составляет около 120-130 квадратных метров, при этом уверенно растет спрос на совсем небольшие дома площадью менее 100 «квадратов». Наибольшим спросом пользуются самые доступные по цене лоты в каждом подсегменте предложения. Помимо этого, эксперты отмечают окончательное «отвязывание» спроса от колебаний курса рубля, а также перераспределение покупателей из одной строительной технологии в другую, в зависимости от изменений цен на те или иные стройматериалы.

Эксперты ГК «Максимум Лайф Девелопмент» сообщили, что в I квартале нынешнего года 70% покупателей, приобретающих в кредит загородную недвижимость под Петербургом, предпочитают воспользоваться льготной программой семейной ипотеки.

20% ипотечных сделок за этот период пришлось на ИТ-ипотеку, а 10% - на льготную ипотеку с господдержкой. В целом, ипотечный кредит выбирают 90% покупателей загородной недвижимости в регионе.

По семейной ипотеке максимальная сумма кредита на данный момент составляет 12 млн рублей со ставкой 6% годовых, по ИТ-ипотеке – 18 млн рублей и ставкой 5% годовых.

Льготная ипотека с господдержкой стала менее популярной после изменений условий в конце прошлого года, когда максимальная сумма кредита снизилась с 12 млн до 6 млн рублей, а минимальный первоначальный взнос теперь составляет 30,1% вместо 20% от суммы займа. Ставка по этой программе – 8% годовых. Эта программа действует до 1 июля текущего года.

Покупатели, приобретающие загородную недвижимость с привлечением ипотечного кредита, предпочитают дома площадью около 100 кв.м. Их стоимость близка к максимальному размеру займа по программе семейной ипотеки.

«После увеличения ставки ЦБ мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку при покупке только земельных участков – таких сделок стало в два раза меньше по сравнению с прошлым годом, привлечь ипотечный кредит по ним можно по ставке 17,5% годовых. Те из покупателей, кто ранее был готов приобрести только землю, в большинстве своем переключились на покупку участков со строительством небольших домов своими силами или с привлечением подрядчиков. В этом случае они имеют право на льготную ипотеку с максимальной суммой до 6 млн рублей. Стимулирует продажи по этой программе и фактор «последнего вагона», так как ипотека с господдержкой завершится в конце нынешнего полугодия. В связи с этим фактором, плюс отсутствием планов ЦБ по серьезному снижению ключевой ставки и правилом «1 льготная ипотека в 1 руки» по итогам года мы можем увидеть снижение объемов ипотечного кредитования на загородном рынке как минимум на 30%», - цитируют меня коллеги.

По прогнозу экспертов, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж загородной недвижимости под Петербургом может остаться на уровне 90%. На этот показатель будут влиять небольшое количество покупателей со свободными финансовыми средствами и отсутствие высокой динамики продаж на вторичном рынке недвижимости в Петербурге, от которого, в том числе, зависит развитие загородного рынка.

В Госдуме считают, что отмена государственных ипотечных программ приведет к сокращению объема предложения жилья на рынке. Озвучил свое виденье, относительно нашего региона:

На петербургском загородном рынке после увеличения ставки ЦБ мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку при покупке только земельных участков – таких сделок стало в два раза меньше по сравнению с прошлым годом, привлечь ипотечный кредит по ним можно по ставке 17,5% годовых. Те из покупателей, кто ранее был готов приобрести только землю, в большинстве своем переключились на покупку участков со строительством небольших домов своими силами или с привлечением подрядчиков. В этом случае они имеют право на льготную ипотеку с максимальной суммой до 6 млн рублей. Стимулирует продажи по этой программе и фактор «последнего вагона», так как ипотека с господдержкой завершится в конце нынешнего полугодия. В связи с этим фактором, плюс отсутствием планов ЦБ по серьезному снижению ключевой ставки и правилом «1 льготная ипотека в 1 руки» по итогам года мы можем увидеть снижение объемов ипотечного кредитования на загородном рынке как минимум на 30%.

​​Высокие ставки по ипотеке «съедают» будущий доход инвесторов. Поэтому 90% сделок по покупке апартаментов совершается с оформлением рассрочки платежа, отметили наши эксперты ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проанализировав итоги продаж в нынешнем году в апарт-отеле LIFE APART Октябрьская.

Покупатели, выбравшие рассрочку, при оформлении договора долевого участия оплачивают 30% от суммы юнита, а остальные 70% - в момент завершения строительства.

Инвесторы часто пользуются рассрочкой для покупки 2 или 3 объектов вместо одного. Это дает им возможность после ввода апарт-отеля в эксплуатацию продать выросший в цене один юнит, чтобы покрыть затраты на оборудование оставшихся.

Кроме рассрочки, для покупателей в настоящий момент доступны еще два варианта при приобретении апартаментов: ипотечный кредит со ставкой от 16,5% годовых и оплата полной стоимости.

Ипотека на данном этапе является самым непривлекательным вариантом, кредитных сделок при покупке апартаментов пока нет. Оплата 100% стоимости, выделяется как выгодный вариант, так как в этом случае инвестор получает скидку.

«В проект апарт-отеля заходят те инвесторы, у кого уже есть деньги, и они ищут варианты стабильного заработка на недвижимости. Им интересны цены на начальном этапе строительства объекта, так как в этом случае они фиксируют рост стоимости недвижимости за период возведения апарт-отеля, и получают операционный доход в ходе его эксплуатации. При такой мотивации и наличии свободных денег выбирать ипотечные кредиты не имеет смысла – высокая ставка «съедает» половину прибыли в период строительно-монтажных работ. На старте продаж инвесторов интересуют наиболее ликвидные объекты – в нашем случае это студии и апартаменты с видом на Неву. По нашему прогнозу, с ростом цен по мере строительства спрос будет смещаться в сторону помещений с другими видовыми характеристиками»,- поделился своим мнением порталу.