Елена Семенихина | Архитектор клиентского опыта

Де-юре – нет, де-факто – могут становиться такой проблемой.

С точки зрения управляющей компании не имеет значения, проживает собственник в квартире или нет: расходы на содержание дома возникают независимо от фактической заселенности, а плата за содержание и ремонт начисляется всем собственникам.

Отдельный вопрос – непроданные квартиры в новостройках. До момента их реализации расходы на содержание таких помещений несет застройщик.

На практике этот период может оказаться дольше, чем предполагалось изначально, а соответствующие расходы – выше заложенных в финансовую модель проекта. Особенно заметной эта нагрузка становится после ввода дома, когда объект уже требует полноценного обслуживания, а часть квартир еще остается непроданной.

Для управляющей компании при этом экономика достаточно однозначна: содержание рассчитывается исходя из всей площади дома, независимо от темпов продаж.

Поэтому исключить непроданные метры из расчетов невозможно – в противном случае возникает вопрос, за счет каких средств финансировать приходящуюся на них часть расходов.

На наш взгляд, девелоперам важно еще на этапе планирования проекта закладывать достаточный резерв на содержание непроданных помещений с учетом того, что фактические сроки реализации могут отличаться от первоначального прогноза.

⚡️ — Что происходит с экономикой дома, если значительная доля квартир куплена, но фактически не заселена?

Формально для управляющей компании ничего не меняется: обязанность оплачивать содержание и ремонт не зависит от того, живет собственник в квартире или нет.

На практике в домах с большой долей незаселенных квартир может острее стоять проблема дебиторской задолженности. Собственники, которые не живут в доме, зачастую меньше включены в его информационную повестку: не пользуются приложением УК, не следят за уведомлениями, не проверяют почтовые ящики. УК нередко сталкиваются и с позицией: «Я здесь не живу – почему должен платить?»

В результате возникают дополнительные расходы на работу с задолженностью: необходимо связываться с должниками, направлять уведомления, обращаться за судебными приказами, привлекать специалистов и юристов.

По нашей оценке, средний объем дебиторской задолженности в Москве сейчас составляет около 6%, увеличившись примерно на 2 п.п. по сравнению с прошлым годом.

⚡️ — Кто в таком случае несет нагрузку по содержанию инфраструктуры и общедомового имущества?

Обязанность участвовать в расходах на содержание общедомового имущества сохраняется за всеми собственниками независимо от того, проживают они в своих квартирах или нет.

При этом дом необходимо полноценно обслуживать даже при наличии задолженности: нельзя отложить ремонт лифта или обслуживание инженерных систем до момента, когда будет собрано 100% платежей.

Поэтому управляющей компании необходимо учитывать в экономике дома как расходы на работу с дебиторской задолженностью, так и неизбежный риск недосбора платежей.

⚡️ — Есть ли у управляющих компаний возможность оценить фактическую долю незаселенных квартир в доме?

Да, приблизительно оценить ее возможно. Управляющая компания может ориентироваться на совокупность косвенных признаков и собственные данные об эксплуатации дома.

Однако такая оценка не будет абсолютно точной: УК не может достоверно установить, проживает ли человек в квартире постоянно, временно отсутствует или использует ее эпизодически.

Поэтому подобные данные подходят скорее для внутренней аналитики, но не могут служить подтверждением факта незаселенности.