Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Пока ЦБ РФ не добьёт все льготные ипотеки и субсидирование ставки со стороны застройщиков, ключевую ставку будут держать высокой. Марат Хуснуллин постепенно сдаёт позиции и уже заговорил о пересмотре условий семейной ипотеки. Застройщикам срочно надо думать, что они будут делать к концу года. Высокий «ключ» прилетит им в концу года проблемами в проектном финансировании.

Коротко о «спросе на новостройки в Сочи» 👇👇👇👇

Как понять, где вы размещаете свою рекламу и где точно нельзя размещать рекламу своего жилого комплекса. Признак 1: телеграмм канал анонимный, уровень доверия к такому каналу много ниже, чем к авторскому, потому что автор и публичное лицо берет на себе ответственность за то, что рекламирует своей аудитории. Признак 2: авторских материалов в канале практически нет, или ворованный контент, или тупые перепосты. Признак 3: телеграмм-канал сливной бачок и любит публиковать жаренное непроверенное дерьмо. В таком телеграмм канале уровень дохода подписчиков будет в разы ниже, гарантирую. А вы ищите аудиторию с деньгами. Продолжайте сливать деньги в анонимные телеги, которые соответствуют всем трем признакам.

И смотрите прикол. Сейчас поедатели говна даже не смогут с первого раза найти правильное Юр Лицо ))) пойдут искать по торговой марке «Высоцкий эстейт». Профи, ебать.

Найти финансовую отчетность моей компании можно в два клика )) но говноеды так любят покопаться и поискать, в чем же проблема. Меня радует одно, никто бы не считал мои деньги, если бы не относил мою компанию к лидерам рынка. Домострой входит в набор помоещных каналов, без собственного проф контента )))

Успех - это когда «сливные бачки» в виде Телеграм-каналов Домострой начинают считать твои деньги от рекламных контрактов, которые им не предлагают.

Никита Евгеньевич вчера чётко подтвердил то, что я говорю с прошлого года: хрен с ним с качеством строительства, достроили бы )))

Как ни странно, но самым интересным для нас покупателем является предложивший 20,3 млн рублей, так как у него уже принят аванс за его квартиру и всё горит. В результате переговоров по цене в течении 4 дней с ним выходим на цену 20,55 млн рублей.

ИТАК! МИФЫ!

Существует поверье и миф, что цену сделки можно вычислить в кабинете бизнес-центра, не спускаясь ногами «на землю». Существует миф, что цену сделок можно вычислить магически из bnmap.pro и пульса продаж новостроек. Нет!

Динамическое ценообразование это быстрое прощупывание рынка и работа с предложением покупателя. На 5 контрольных закупках ни один из продавцов, которые проводили презентацию не решился задать вопрос «какую цену за обсуждаемый лот вы бы дали, чтобы она стала самой предпочтительной для вас на фоне наших конкурентов». Сия техника «закрытия» недоступна для Застройщиков. Он просто настолько далеки от «земли», что предпочитают фантазировать в башнях своих бизнес-центров.

ДИНАМИЧЕСКОЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И МИФЫ )))

Застройщики продолжают извращать термин «динамическое ценообразование», кто во что горазд. И уж тем более, никогда не снизойдут со своего Олимпа до плебса из агентств недвижимости. Куда этим риэлторам со свиным рылом в калашный ряд.

Люди с IQ выше 120 присаживайтесь поудобнее вас ждёт увлекательный разбор тактики работы с ценой в рамках задачи «поиск покупателя на 3к квартиру в 75м2 на ул Крысиная».

ЗАСТРОЙЩИКАМ НЕ ЧИТАТЬ, вам не поможет! У Вас «профитбэйз головного мозга».

Исходные данные: рынок 2024 года на дворе 24 июля, задача вытащить деньги из 3к 75 м2 квартиры в панельном доме 2006 г. постройки на ул. Крысиная, собственник, которой в мечтах нарисовал себе сумму в 24 млн рублей.

Для начала нам предстоит изучение локации. Улица Крысиная входит в квартал комплексной застройки по реновации эпохи Лужкова и пересекается с улицами Тараканья и Жабья. Этот квартал застроен панельными домами серий П3М, КОПЭ Парус и П44Т. Если вы опытный эксперт, то быстро понимаете, что рынок будет здесь затоварен лотами 3к квартир примерно одной планировки в 73-75м. Реже на рынке будут встречаться лоты площадью 80-87м2 в основном в П3М.

Открываем историю сделок в Домклик и смотрим. За последний год в квартале видим 4 сделки с разбегом от 19 млн рублей за квартиру без ремонта на Жабьей площадью 74м2 и до 25 млн за квартиру на Крысинойв П3М площадью 80,2 м2 с вполне жизнеспособной отделкой, но без мебели.

Начинаем работу по сравнительно-маркетинговому анализу, для чего начинаем прозванивать и обходить ногами квартиру конкурентов под видом тайного покупателя. С нашим лотом конкурирует 7 квартир, но из-за того, что 3 собственника продают с несколькими агентствами недвижимости на поверхности создаётся впечатление, что рынок затоварен и на нем аж 11 предложенний.

В ходе звонков и визитов «пробиваем» продавцов-конкурентов на возможный торг, после чего выясняется картинка. На Жабьей самый застоявшийся лот 75м2 в П44Т, без мотивации продать объект быстро, так как там разъежаются родственники, лот в экспозиции 174 дня, цена после торга 22,5 млн рублей. Два вполне ликвидных лота на Тараканьей в КОПЭ Парус по цене 21 и 20,8 млн рублей, площадь 74 и 75м2, в экспозиции 34 и 56 дней. И есть очень ликвидный лот на той же Тараканьей, 80м2 с хорошим ремонтом, правда второй этаж и ипотека погашена частично материнским капиталом, что усложняет сделку, зато цена после торга 20,2 млн рублей, в экспозиции всего 17 дней.

Учитывая, проведенный анализ понимаем, что коридор «ценового ожидания» надо щупать в диапазоне от 20 до 23 млн рублей. Чтобы ускорить процесс будет работать по стратегии «от нижней отметки с пошаговым подъемом цены вверх» при наличии большого количества предложений.

Показ откладываем на 10 дней и пока щупаем звонки.
Ставим объявление по цене 20,1 млн рублей у нас набирается за 2 дня список из 6 желающих посмотреть объект, фиксируем. Поднимаем с шагом 200 тыс вверх. Нас матерят два до этого звонивших по цене 20,1 млн рублей и вычеркиваются с просмотра. Цена 20,3 млн рублей приносит нам ещё 4 записи за 3 дня. Поднимаем до отметки 20,5 млн рублей и видим интерес ещё, одного человека. На отметке 20,7 млн рублей звонки исчезают. При прозвоне всех до этого интересовавшихся понимаем, что 20,5 млн рублей ценовой предел.

Собственник пока не готов «так падать». Удаляем объявление и чтобы убедить собственника ставим новое объявление с новыми фото с ценой 24 млн рублей. Стоим в рынке 3 недели, тишина.

Собственник готов прислушаться к нашей стратегии. Теперь размещаем новое объявление с новыми фото, но собственник просит нас попробовать цену 21 млн рублей. Прозваниваем всех тех, кто обращался по первому объявлению и убеждаем 3 человек прийти на просмотр с условием, что они могут предложить свою цену. По итогам просмотра собираем три письменных предложения по цене 20,3 млн рублей, 20,5 млн рублей и 20,45 млн рублей.