Владимир Жоков

"Володя, ну как нам сократить в МКД стройку на 30% и сроки желательно тоже?!"

Рассказываю в новом фильме с компанией "Северсталь"! У девелопера каждый лишний месяц строительства есть в финансовой модели. Проценты банку, содержание площадки, люди, техника. Квартиры ещё нужно достроить, а деньги уже стоят денег.

Поэтому я поехал в Череповец и снял большой фильм про технологии строительства. От металлургического производства до домов на стальном каркасе.

Главный вопрос: "Что изменится в экономике многоквартирного дома, если значительную часть работ перенести с площадки на завод?"

У технологии есть вполне конкретная логика. Конструкции изготавливаются заранее, на площадке их собирают. Меньше зависимость от монолитных процессов, меньше потребность в рабочих, больше возможностей для гибких планировок.

«Северсталь» оценивает потенциал сокращения сроков строительства примерно в 30%.

Для меня здесь самое интересное начинается после слова «быстрее».

Если удаётся раньше завершить проект, можно сократить период финансирования и быстрее вернуть вложенный капитал. Но считать нужно весь проект: конструкции, фундамент, доставку, монтаж, огнезащиту и проценты. Экономия в одном разделе сметы ещё не означает, что весь дом подешевел на столько же.

Вот эту технологию я и хочу вытащить из профессиональных презентаций в нормальное публичное обсуждение!

В фильме показываю, как рождается металл, как производят металлоконструкции и как выглядит строительство на стальном каркасе. Обсуждаем применение в МКД, офисах, социальных объектах и частных домах.

Отдельно заехали в Вологодскую область посмотреть CLT-строительство и реальные деревянные дома.

Девелоперам, которые начали смотреть «ФинТерапию», этот выпуск особенно рекомендую. Посмотрите вместе с техническим директором и человеком, который считает экономику проектов. Интересно, на каком месте у вас возникнет вопрос: «А почему мы это ещё не считали?»🤣😈🙃

Тем, кто выбирает квартиру, фильм тоже будет полезен. За фасадом дома есть технология, от которой зависят сроки, планировки и стоимость строительства. В рекламном буклете ей обычно достаётся меньше места, чем картинке счастливой семьи во дворе))

🎬 "Большой фильм из Череповца уже на канале «ФинТерапия»:
https://vkvideo.ru/video-226175879_456239228

https://dzen.ru/video/watch/6ac3b58d608ac67238d7e167

https://rutube.ru/video/1d669b8178538db9bf89a159ccf36db4/

https://youtu.be/MMtp3b2z3v8

P.S. Инженеры - если Вы строили на стальном каркасе или сравнивали его с железобетоном, напишите в комментариях: какой объект, регион и что получилось по полной стоимости и срокам. Особенно интересны случаи, когда расчёт не сошёлся, именно они показывают границы технологии.

@vzhokov

Володя печатает...

через часик выйдет статья про рассрочки на Habr и Пикабу

вы пока подписывайтесь
Пикабу https://pikabu.ru/@zhokov
Habr https://habr.com/ru/users/Zhokov/
☝️☝️☝️

P.S.
ну и конечно те кто в чате уже получили материал самыми первыми
https://t.me/tribute/app?startapp=ssb0

Что я буду публиковать здесь?
Не хочу, чтобы автоследование выглядело как чёрный ящик:
сегодня купили это, завтра продали то, а почему - догадайтесь сами.
Поэтому сделки буду сопровождать объяснениями.

Отдельно раз в неделю здесь будет выходить «МикроБетон».
Не ежедневный пересказ новостей, а один нормальный недельный разбор.
Инфляцией? Ключ ЦБ? Бюджет РФ? Как движется кривая ОФЗ?
Что происходит с ипотекой и продажами жилья?
Что изменилось в прогнозах ЦБ, Минфина и Минэкономразвития.
И главное - что всё это меняет именно для нашего портфеля.

Например:
ключевая ставка выше дольше → хуже для продаж жилья и стоимости долга девелоперов, но потенциально интереснее новые входы в фиксированные облигации;
ставка снижается быстрее → улучшается доступность ипотеки и стоимость финансирования, но часть роста облигаций уже может оказаться реализована;
растёт бюджетный импульс → экономике хорошо прямо сейчас, но ЦБ может дольше держать жёсткую ДКП.
Меня интересует именно эта цепочка причин и следствий.

Чего Вы не увидите?
Я не обещаю доходность.
Не обещаю обогнать индекс каждый месяц.
Не обещаю, что каждая бумага после нашей покупки немедленно пойдёт вверх.
И точно не собираюсь удалять старые тезисы, когда рынок докажет, что я ошибся.

Наоборот!
Публичный портфель последнего года нужен мне именно потому, что он показывает не только итоговую цифру, но и как принимались решения.
Инвестиционная стратегия без ошибок существует только задним числом.
Моя задача - чтобы ошибка одной идеи не превращалась в ошибку всего портфеля.

И последнее - почему «Бетон»?
Потому что мне нравится недвижимость, и как бизнес тоже.
Но ещё больше мне нравится разбирать её экономику.
На квадратный метр можно смотреть как покупатель квартиры.
Можно как девелопер.
Можно как банк, который финансирует стройку.
Можно как держатель облигации.
Можно как акционер.
Можно как государство, которое субсидирует ипотеку.
И иногда один и тот же квадратный метр выглядит совершенно по-разному в зависимости от того, с какой стороны на него смотреть.
«Бетон» - попытка собрать все эти стороны в одном портфеле.

Предлагаю начать с одной простой вещи: не смотреть только на дневную доходность стратегии. Следите за логикой решений.
Спрашивайте, если с чем-то не согласны.
Мне намного интереснее подписчик, который задаёт неудобный вопрос про Debt/Equity или эскроу, чем тот, кто пришёл спросить: «а завтра плюс будет?»
Посмотрим вместе, что из этого получится.

Владимир Жоков
автор стратегии «Бетон»
Конечно же, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

@vzhokov

Здесь могут быть акции девелоперов, инфраструктурные компании, ДОМ.РФ, Циан, корпоративные облигации компаний отрасли и ОФЗ (ЗПИФы блин нельзя, а жаль!).
Поэтому внутри одной темы получается несколько совершенно разных источников доходности.
Акция девелопера даёт возможность заработать на восстановлении бизнеса и переоценке капитала.
Облигация того же сектора даёт фиксированный денежный поток и конкретную дату возврата номинала.
ОФЗ позволяют отдельно работать с изменением процентных ставок.
ДОМ.РФ — совсем другая экономика и другой профиль риска.
Циан — вообще не девелопер, а инфраструктура рынка недвижимости.
Именно такой портфель мне интереснее, чем десять одинаковых ставок на снижение ключевой ставки.

Как я собирал «Бетон»?
Подготовка заняла намного больше времени, чем я изначально предполагал.
Сначала я хотел просто перенести идеи из публичного портфеля в автоследование.
Но довольно быстро выяснилось, что хороший личный портфель и хороший модельный портфель для автоследования - не одно и то же.
Здесь пришлось учитывать ликвидность каждого инструмента, минимальный размер позиции, ограничения самой платформы, доступность облигаций подписчикам, тестирование неквалифицированных инвесторов, размер модельного счёта и то, сможет ли новый подписчик физически повторить сделку по близкой цене.

Поэтому состав несколько раз пересобирался.
Для себя я в итоге оставил несколько правил:
• одна акция или облигация не должна превращать портфель в ставку «всё или ничего»; базовая позиция около 9%;
• никакого плеча!!!;
• высокая доходность облигации не является причиной её купить - сначала кредитный риск;
• акция может быть хорошей компанией и одновременно плохой покупкой по текущей цене;
• если цена не соответствует моей модели, я готов держать деньги и ждать;
• IPO для меня не повод покупать бумагу в первый день - новой компании надо дать время сформировать публичную историю;
• решения принимаются по отчётности, операционным показателям и экономике бизнеса, а не по количеству позитивных пресс-релизов.

Поэтому в стратегии вы периодически будете видеть ситуацию, когда мне нравится компания, но я её не покупаю.
Например, у меня могут быть заранее определённые уровни, от которых инструмент становится интересен.
Это нормально. Я не считаю, что задача управляющего стратегией - обязательно находиться на 100% в рынке каждый день, ведь я же не трейдер.

Почему сейчас много облигаций?
Здесь тоже всё достаточно прагматично.
Мы вошли в период, когда стоимость денег остаётся очень высокой.
Для бизнеса это проблема.
Для владельца фиксированной облигации - потенциально интересная точка входа.
Если кредитный риск эмитента приемлем, высокая ставка позволяет зафиксировать большой денежный поток. А если дальше ключевая ставка действительно будет снижаться, появляется ещё и потенциальная переоценка самой облигации.
Поэтому сейчас корпоративные облигации занимают важное место в конструкции «Бетона».
Но именно здесь особенно важно понимать риски.
Часть выпусков в стратегии относится к бумагам, для покупки которых неквалифицированному инвестору необходимо пройти тестирование у брокера.
Если вы такой тест не проходили — сделайте это до подключения к стратегии.
Я специально не стал превращать портфель в набор менее интересных мне бумаг только ради того, чтобы снять это ограничение!

Почему в портфеле есть Самолёт?
Предполагаю, что этот вопрос мне будут задавать чаще остальных.
Потому что стратегия не строится по принципу:
«покупаем только компании, у которых сейчас всё хорошо».
Цена имеет значение.
Долг имеет значение.
Эскроу имеет значение.
Срок погашения долга имеет значение.
Доходность облигации имеет значение.
И вероятность того, что рынок уже заложил очень плохой сценарий, тоже имеет значение.

Поэтому некоторые позиции в «Бетоне» могут выглядеть неприятно именно в момент покупки.
Это нормально для стратегии, которая пытается покупать риск дёшево, а не покупать спокойствие дорого.
Но размер таких позиций будет ограничен.
Я не собираюсь доказывать рынку свою правоту всем портфелем.

Бетон. Что внутри?

Если вы только что подключились к стратегии и впервые видите мою фамилию - давайте знакомиться. Меня зовут Владимир Жоков. Я независимый консультант и инвестор в недвижимость, а последние годы значительную часть своей работы посвятил публичным компаниям, связанным с недвижимостью и строительством.
И прежде чем рассказывать, что находится внутри стратегии «Бетон», хочу объяснить главное: этот портфель не появился в день запуска автоследования.

У него уже есть история.
Больше года я публично веду в Пульсе отдельный портфель, в котором сознательно ограничил себя одной отраслью: недвижимость. (строительные компании, ДОМ.РФ, Циан и пр.)
Без нефтяников. Без фармы. Без попытки каждый месяц найти новую «ракету». Без покупки компании просто потому, что она внезапно оказалась дешёвой по P/E.

Мне хотелось проверить более сложную идею:
можно ли собрать полноценный инвестиционный портфель внутри одной понятной мне индустрии, если достаточно глубоко разбираться в её экономике?

За этим портфелем уже можно посмотреть публично. Там есть сделки, ошибки, хорошие входы, плохие входы и год реального рынка.
И именно он стал прототипом стратегии автоследования «Бетон».

Почему вообще недвижимость?
Недвижимостью я занимаюсь сильно дольше, чем публичными акциями и облигациями девелоперов.
Анализировать рынок начал примерно с 2016 года, собственные объекты покупаю с 2017-го. Сейчас в моём личном портфеле шесть объектов.
Поэтому для меня девелопер - это не буквы тикера на экране терминала.

Когда я смотрю на компанию, меня интересуют земельный банк, регион, себестоимость строительства, темпы продаж, проектное финансирование, остатки на эскроу, сроки ввода, продукт, локация, стоимость рабочей силы, структура квартирографии и то, сколько денег реально останется после завершения проекта.
А уже после этого - P/S, Debt/Equity, Net Debt/EBITDA и цена акции.

То же самое с облигациями.
Высокий купон сам по себе меня мало радует. Если компания платит 25% годовых, первый вопрос должен быть не «сколько я заработаю?», а «почему рынок требует от неё 25%?»
И вот это, наверное, лучше всего описывает мой подход к инвестициям.
Сначала цифры!

Немного обо мне для тех, кто пришёл из Пульса.
На фондовом рынке я с 2019 года.
С 2021 года регулярно взаимодействую с менеджментом российских публичных компаний, в том числе с CEO и CFO эмитентов Московской биржи.
С 2022 года веду свой Telegram-канал о недвижимости и инвестициях, выступаю и модерирую экономические и финансовые мероприятия в том числе и для квалифицированных инвесторов.
Читал лекции в НИУ ВШЭ — отдельно для студентов финансового направления и для MBA Высшей Школы Бизнеса.
В 2025 году занимался IR-консалтингом девелопера.
Последние годы регулярно разбираю отчётность строительных компаний, езжу на объекты, разговариваю с девелоперами и банками, смотрю реальные продажи, а не только красивые презентации.
И всё это постепенно привело меня к достаточно простой мысли:

Если я всё равно трачу огромное количество времени на одну индустрию, логично попробовать превратить эти знания в системную публичную инвестиционную стратегию - фонд.

Так появилась идея создать блогерский фонд «All in Beton»… в 2025 году переговоры с МосБиржей и ФинУслугами, далее УК Доходъ, БКС, Финам… это долгая история, буду рассказывать только лично.
И в результате, июнь 2026 года открывается окно возможностей, Т-инвестиции снова начали рассматривать новых авторов стратегий после долгого перерыва.
Условия для подписчиков меня обрадывали, так как комса стала заметно ниже для вас уважаемые частные инвесторы, и поэтому я принял решение перевести идею «фонда» в автоследование. Название может быть только на русском, таковы правила, поэтому стратегия называется «Бетон».

Но «Бетон» - это не фонд девелоперов!
Это важно. Я не хочу просто купить акции всех застройщиков пропорционально капитализации и ждать снижения ключевой ставки.
Тогда проще было бы сделать какой нибудь индекс.

Задача другая: собрать портфель из разных частей одной экосистемы недвижимости.