Xhouse | Фонд арендной недвижимости

@xhouse_official

Channel's geo and language: Russia, Russian

Category: Economics

Мы знаем все о ЗПИФах.
Наша команда формирует фонды недвижимости и делится с вами лучшими практиками и стратегиями на рынке.
Наш текущий фонд — Xhouse https://samolet.ru/lp/funds
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Related channels

Channel's geo and language

Russia, Russian

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

5 Oct, 10:04

🔎 Вторичка не значит старый дом

По данным «Авито Недвижимости» за август 2026 года, в Москве 31% вторичного предложения на платформе составляли квартиры в домах последних пяти лет, а квартиры в домах 2011–2020 годов занимали ещё 16%: вместе это почти половина, 47%. (РБК Недвижимость)

🪟 Сравнивать не только с застройщиками

При оценке квартиры в новом ЖК полезно отдельно посмотреть на готовое жильё в недавно построенных домах. Сравнить район, класс, площадь, отделку и срок, когда квартирой можно начать пользоваться.

Так получится более предметное сравнение, чем «новостройка против всей вторички». В конкурентную выборку попадут близкие по характеристикам квартиры, а не просто объекты с одинаковым названием раздела на сайте.

@xhouse_official

5 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

4 Oct, 10:01

📇 Квартирный поиск до интернета

У московского поиска жилья была бумажная «лента»: по историческому материалу Циан, в 1970–1980-х «Бюллетень по обмену жилой площади» выходил дважды в месяц тиражом более 20 тысяч экземпляров.

Варианты обмена подбирали не только в бюллетене, но и на стендах, в картотеке бюро и при личном общении с другими участниками поиска.

🍿 Квартирный вопрос на экране

Эта тема знакома и по комедии Алексея Коренева «По семейным обстоятельствам» 1977 года: семья решает разъехаться, а поиски вариантов размена квартиры превращаются в череду комических знакомств и ситуаций.

@xhouse_official

15 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

3 Oct, 10:02

🥚 Четыре этажа внутри яйца

На улице Машкова, дом 1, стоит не скульптура и не выставочный павильон, а жилой дом-яйцо: четырёхэтажный особняк с красной керамической облицовкой, построенный в 2002 году по проекту Сергея Ткаченко.

🧩 Замысел с неожиданной биографией

По рассказу «Узнай Москву», истоки проекта связаны с идеей роддома в Вифлееме к наступлению нового тысячелетия: тот замысел не реализовали, а позднее архитектор адаптировал его для Москвы, существенно уменьшив масштаб.

Хороший объект для субботней игры «угадай год постройки». Попробуйте сначала показать друзьям фасад и только потом назвать дату: интересно, в какую эпоху они отправят этот дом.

@xhouse_official

18 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

2 Oct, 10:01

🧾 Квартира 50 м². Почему в расчёте налога только 30?

Для налога на имущество физлиц кадастровую стоимость квартиры уменьшают на стоимость 20 м² её площади: это стандартный вычет, предусмотренный Налоговым кодексом. (ФНС)

🧮 Сначала база, потом налог

Возьмём условную квартиру площадью 50 м² с кадастровой стоимостью 10 млн рублей. На один метр приходится 200 тыс. рублей, поэтому вычет за 20 м² составит 4 млн.

В результате налоговая база после стандартного вычета равна 6 млн рублей, а не 10 млн. Это ещё не сумма налога к уплате: здесь мы рассчитали только базу.

Вычет применяется автоматически к каждой квартире, но не умножается на число её собственников. (Разъяснение ФНС)

При проверке уведомления полезно сопоставить три величины: полную кадастровую стоимость, размер вычета и базу, оставшуюся после него.

@xhouse_official

23 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

1 Oct, 10:04

🌉 170 метров, которые убрали обход

15 сентября на Болотной набережной открыли пешеходный мост длиной около 170 метров: он проходит под Малым Каменным мостом и соединяет два участка набережной, разделённые улицей Серафимовича.

По данным мэрии, путь от Болотной площади к «Ударнику» и «ГЭС-2» сократился с 300–375 до 150–230 метров, в зависимости от точки назначения.

👟 Инфраструктура, которая убирает лишний путь

Для оценки городской среды полезно различать две вещи: сколько интересных мест рядом и насколько удобно между ними перемещаться. Кафе, парк или культурный центр могут быть близко по прямой, но оставаться за неудобным обходом.

Поэтому в описании квартиры «рядом с набережной» стоит искать не только вид на воду. Важнее понять, есть ли выход на непрерывный прогулочный маршрут или прогулка заканчивается у первой дороги.

24 0 0 1 5

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

30 Sep, 10:02

🏦 Рассрочка на квартиру: три года после ввода?

В проекте направлений развития финансового рынка на 2027–2029 годы ЦБ предлагает ограничить срок рассрочки тремя годами после ввода дома в эксплуатацию, а жильё оформлять в собственность покупателя после ввода с сохранением залога у застройщика.

🗓 Ключи получены, расчёты продолжаются

Для оценки покупки полезно вынести в отдельную строку сумму, которую останется выплатить после сдачи дома. И заранее определить источник этих денег: накопления, продажу другого актива или ипотеку, которую ещё предстоит получить.

Небольшой ежемесячный платёж стоит рассматривать вместе с остатком долга и датой окончательного расчёта. Само получение квартиры не заменяет план погашения.

Описанные изменения являются предложениями из проекта ЦБ, а не сообщением о вступлении новых правил в силу. (Документ ЦБ)

26 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

29 Sep, 10:04

🧱 Почти половина сделок с новостройками пришлась на область

По данным «Пульса Продаж Новостроек», в августе Подмосковье заняло 48,9% сделок с первичным жильём московского региона против 34,1% годом ранее; при этом само число сделок в области снизилось на 12% к июлю. (РБК Недвижимость)

💳 Три территории, три бюджета

Средний чек сделки составил 9,6 млн ₽ в Подмосковье, 14,9 млн ₽ в Новой Москве и 30,2 млн ₽ в старых границах столицы; расчёты сервиса основаны на данных Росреестра.

Ориентир для оценки будущей продажи: не «область продаётся лучше», а сколько сопоставимых объектов покупают в нужной локации и вашем бюджете. Большая доля регионального рынка сама по себе не показывает, как быстро продастся конкретная квартира.

33 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

28 Sep, 10:01

🍂 Аренда однушек: Москва росла быстрее области

По сентябрьскому исследованию Циан, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве достигла 71,2 тыс. ₽ в месяц, прибавив за квартал 7,7%; в Подмосковье она составила 42,7 тыс. ₽, рост на 1,9%.

📊 Сезонный подъём, а не новый ценовой рекорд

При этом относительно сентября прошлого года московская ставка ниже на 0,7%, а областная не изменилась; исследование рассматривает долгосрочную аренду без элитных квартир.

Для собственника это повод пересмотреть ориентир при новой сдаче, но не закладывать ещё 7,7% роста на следующий квартал. В годовом плане доходов разумнее отдельно считать уже согласованную плату по действующему договору и возможную ставку при смене арендатора.

✔️ Подписаться на канал

33 0 1 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

27 Sep, 10:03

🧰 Ремонт на 600 тысяч дороже. Когда вернётся доплата?

Представим два варианта отделки одной квартиры. Более дорогой требует дополнительных 600 тыс. ₽, а собственник рассчитывает сдавать квартиру на 10 тыс. ₽ в месяц дороже.

🪑 Пять лет только на возврат доплаты

600 тыс. ÷ 10 тыс. = 60 оплаченных месяцев. Если цель вернуть доплату за три года, нужна прибавка уже около 16,7 тыс. ₽ в месяц при непрерывной аренде.

Это условный расчёт без налогов, простоя и дополнительных затрат.

Перед увеличением сметы стоит проверить именно прибавку к аренде: сравнить похожие квартиры в той же локации, отличающиеся уровнем отделки. Красивый результат и возврат вложенных денег лучше оценивать отдельно.

✔️ Подписаться на канал

37 0 1 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

26 Sep, 10:04

📐 Трёшки стали компактнее сильнее однушек

По оценке Циан в публикации РИА Недвижимость от 2 сентября, за десять лет средняя площадь трёшек в новостройках Москвы сократилась на 13%, до 81,5 м², однушек на 5%, до 39 м², двушек на 4%, до 60,6 м²; при этом в последние два года средний метраж квартир в целом снова растёт.

🛋 Три комнаты: что внутри?

Тот же материал отмечает распространение евроформата: за «трёшкой» в рекламе нередко стоят две спальни и кухня-гостиная.

Для сравнения планировок полезнее выписать состав помещений, а не ограничиваться названием. На второй карточке показали разницу условными схемами, без оценки доходности или предпочтений арендаторов.

✔️ Подписаться на канал

30 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

25 Sep, 10:04

🌀 Квартира в бублике

У московских домов-колец два адреса: Нежинская, 13 и Довженко, 6; первый построили в 1972 году, второй в 1979-м, а для кольцевой формы обычные панели соединяли с отклонением до шести градусов, как описывает Стройкомплекс Москвы.

🏛 Необычное из типового

Здесь интересно само проектное решение: не просто украсить фасад, а изменить форму целого дома. Любопытна не высота здания, а способ собрать знакомые элементы иначе.

На карточке собрали даты и число квартир.

✔️ Подписаться на канал

36 0 0 5

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

24 Sep, 10:00

🏗 Ввели семь домов, учли пять: что считаем?

По сообщению Москвы, в августе по реновации ввели семь домов, а по данным столичного Росреестра, за тот же месяц на кадастровый учёт поставили пять.

📋 Два разных счётчика

Первая цифра относится к вводу в эксплуатацию, вторая к кадастровому учёту. Само расхождение ещё не говорит об ошибке: это не обязательно один и тот же набор домов.

Поэтому вычитать пять из семи и объявлять остаток «домами без учёта» нельзя. Для такого вывода нужно сопоставить адреса и даты по каждому объекту.

На второй карточке показали географию кадастрового учёта за январь–август, а не только за последний месяц.

35 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

23 Sep, 10:01

🚇 Пять станций, но три новые точки

5 сентября открылся первый участок Рублёво-Архангельской линии: из пяти станций две раньше работали в составе БКЛ, а «Звенигородская», «Народное Ополчение» и «Бульвар Генерала Карбышева» построены с нуля. (Официальная публикация Москвы)

🚉 Что проверять для конкретного дома

Начать стоит не с обещания «цены теперь вырастут», а с маршрута до входа в метро: где переход через улицу, сколько занимает путь и нужна ли пересадка.

На карточках собрали схему участка и расположение трёх новых станций. Открытие метро и изменение стоимости жилья стоит анализировать отдельно: для второго нужны наблюдения за сопоставимыми квартирами, а не только новость об открытии.

38 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

22 Sep, 10:01

🏘 Москва и область: почти одинаковый рост

По индексу ИРН, в августе готовое жильё подорожало на 0,8% в Москве и Новой Москве, на 0,7% в Подмосковье; внутри области разброс шире: ближнее Подмосковье прибавило 1,1%, среднее 0,4%, дальнее 0,5%. (Обзор ИРН)

🗺 Сначала выбираем масштаб

Для сравнения конкретного объекта полезнее начать с его территории, а затем смотреть на общую динамику. На двух карточках показали оба масштаба: весь московский регион и отдельно Подмосковье.

ИРН исключает элитное и нетиповое жильё и корректирует цены предложения к уровню реальных продаж; это расчётный индекс, не реестр сделок.

34 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

21 Sep, 10:05

🎓 У вуза дороже? Не везде

В августе средняя ставка аренды однушки возле МГУ составила 96,8 тыс. ₽ в месяц, а возле МГИМО, РУДН и РАНХиГС 69,1 тыс. ₽ при среднем по Москве 69,2 тыс. ₽. (Циан)

📚 Дорогая аренда тоже может дешеветь

Возле МГУ средняя ставка снизилась за год на 4%, а возле МГИМО, РУДН и РАНХиГС выросла на 9%; исследование основано на объявлениях долгосрочной аренды, не на заключённых договорах.

При оценке арендного объекта стоит разделять уровень ставки и её динамику. Университетский адрес сам по себе не заменяет такое сравнение.

41 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

20 Sep, 10:02

Неделя в одном выводе 🌿

На этой неделе мы смотрели на рынок не через один показатель, а через цепочку решений.

Что важно забрать 📌

Рост активности сам по себе еще не означает ажиотаж. Между интересом и сделкой остаются платеж, условия, локация, качество объекта и уверенность покупателя.

Для инвестора такой взгляд полезнее короткой эмоции: рынок становится понятнее, когда видно не только новость, но и путь от сигнала до реальной сделки. 🧾

37 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

19 Sep, 10:03

Почему продавец не всегда торгуется сразу 🏷

Со стороны покупателя логика часто простая: если есть торг, значит цену можно быстро двигать вниз.

Но у продавца может быть другой сценарий 🧠

Он может ждать первую волну показов, сверять интерес с соседними объектами, держать цену из-за планов по встречной покупке или просто проверять, насколько рынок готов к его ожиданиям.

Поэтому торг в недвижимости не всегда начинается с первой скидки. Иногда сначала появляется пауза, потом данные по спросу, и только после этого продавец становится гибче. 🪟

31 0 0 1 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

18 Sep, 10:03

Пятничный режим рынка недвижимости 🕶

Когда голова уже почти в выходных, а калькулятор все еще спрашивает: “а платеж точно комфортный?”

Недвижимость умеет возвращать к реальности 🧮

Можно вдохновиться красивым домом, удобной локацией и приятной ценой. Но финальное решение все равно проходит через цифры, документы и спокойный вопрос: насколько это подходит именно под мой сценарий.

Хороших выходных. И пусть все важные решения проходят не на эмоциях, а с нормальным запасом воздуха. 🗝

29 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

17 Sep, 10:03

Один сигнал рынка не означает одно решение 🧭

Одна и та же новость может звучать по-разному для разных участников рынка.

Как ее читают участники 🔎

Покупатель смотрит на платеж и момент входа. Продавец: на глубину спроса. Банк: на качество заемщика. Инвестор: на устойчивость объекта и сценарий выхода.

Поэтому в недвижимости важен не только сам сигнал, но и то, кто на него смотрит. Сильнее работает вывод, который учитывает несколько сторон сделки. 🧩

37 0 0 4

Xhouse | Фонд арендной недвижимости

16 Sep, 10:04

5 фильтров между желанием купить и реальной сделкой 🧭

После новости о росте ипотечных выдач важно помнить: интерес к покупке не всегда сразу превращается в сделку.

Что стоит между желанием и покупкой 🔐

Покупатель проходит несколько проверок: комфортный платеж, условия сделки, локация, качество объекта и уверенность в своем решении.

Поэтому рынок может оживать без ажиотажа. Спрос возвращается, но становится более внимательным, расчетливым и требовательным к деталям. 🧩