Почему цены на недвижимость не падают?
Цены на недвижимость объективно растут, и у многих возникает резонный вопрос. Экономика вроде бы тормозит, ипотека дорогая, так откуда берутся такие ценники?
На днях в чате NZT как раз обсуждали это: в Воронеже однушки уже по 10 млн, паркинги по 5,5 млн. И это не Москва с её нехваткой земли, в регионах мест для застройки вагон.
«Неужели в нашей экономике есть такой спрос?»
Мой ответ: дело не в спросе. Застройщик сейчас просто не может снижать цены, и держат его две вещи ⬇️
Первое: банк. Себестоимость квартиры это не только бетон, который вкопали в землю, но и регулярные платежи. Каждый месяц, пока квартиры не продаются, проект живёт на банковском кредите, который не закрыт деньгами покупателей, и проценты капают дольше, чем закладывали в план.
Банку нужно, чтобы проект в итоге полностью вернул кредит. Обновлённая финмодель большие скидки не выдерживает, поэтому раскидываться ими банк застройщику не даст.
Второе: психология покупателя. В недвижимости решение о покупке устроено ровно таким же хомячьим образом, как и на фондовом рынке. Толпа бежит покупать то, что последовательно дорожает, а падающую цену воспринимает как знак, что с квартирами что-то не так: "подожду ещё ниже, а потом ещё ниже".
Поэтому продажи и строят так, чтобы ценник рос хотя бы визуально. Сначала продают худшие лоты, а в самом конце лучшие. На деле это не рост цены, а другой набор квартир, но работает все равно безотказно ❗️
Начнёшь ронять цены, покупатели решат, что продукт плохой, и перестанут покупать совсем. Так что ждать, что новостройки подешевеют, бессмысленно. Даже несмотря на то, что с 1 октября семейная ипотека для большинства семей стала заметно дороже.
Это ловушка, в которую застройщики загнали себя сами. А инвесторов на этом рынке стало сильно меньше.
Подробнее про остальные инструменты инвестирования - тут.
#недвижимость #девелоперы
💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Платная аналитика NZT | Авторский фонд Альфа-Капитал | 🟢 Моя книга про личные финансы
Цены на недвижимость объективно растут, и у многих возникает резонный вопрос. Экономика вроде бы тормозит, ипотека дорогая, так откуда берутся такие ценники?
На днях в чате NZT как раз обсуждали это: в Воронеже однушки уже по 10 млн, паркинги по 5,5 млн. И это не Москва с её нехваткой земли, в регионах мест для застройки вагон.
«Неужели в нашей экономике есть такой спрос?»
Мой ответ: дело не в спросе. Застройщик сейчас просто не может снижать цены, и держат его две вещи ⬇️
Первое: банк. Себестоимость квартиры это не только бетон, который вкопали в землю, но и регулярные платежи. Каждый месяц, пока квартиры не продаются, проект живёт на банковском кредите, который не закрыт деньгами покупателей, и проценты капают дольше, чем закладывали в план.
Банку нужно, чтобы проект в итоге полностью вернул кредит. Обновлённая финмодель большие скидки не выдерживает, поэтому раскидываться ими банк застройщику не даст.
Второе: психология покупателя. В недвижимости решение о покупке устроено ровно таким же хомячьим образом, как и на фондовом рынке. Толпа бежит покупать то, что последовательно дорожает, а падающую цену воспринимает как знак, что с квартирами что-то не так: "подожду ещё ниже, а потом ещё ниже".
Поэтому продажи и строят так, чтобы ценник рос хотя бы визуально. Сначала продают худшие лоты, а в самом конце лучшие. На деле это не рост цены, а другой набор квартир, но работает все равно безотказно ❗️
Начнёшь ронять цены, покупатели решат, что продукт плохой, и перестанут покупать совсем. Так что ждать, что новостройки подешевеют, бессмысленно. Даже несмотря на то, что с 1 октября семейная ипотека для большинства семей стала заметно дороже.
Это ловушка, в которую застройщики загнали себя сами. А инвесторов на этом рынке стало сильно меньше.
Подробнее про остальные инструменты инвестирования - тут.
#недвижимость #девелоперы
💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Платная аналитика NZT | Авторский фонд Альфа-Капитал | 🟢 Моя книга про личные финансы