Георгий Кузин | Активы Без Стресса

🏠 Дом купчихи Булочкиной на Пятницкой: после НКВД и полиции — на городских торгах

• 1 030,1 м², два надземных этажа, мезонин и подвал
• Замоскворечье, Пятницкая, 15, две минуты от «Новокузнецкой»
• 77:01:0002018:1071, земля — 77:01:0002018:97
• участок 1 289 м², аренда до 2074 года

Начальная цена — 263 000 000 ₽, около 255 тыс. ₽ за м², с НДС.

Дом ведёт историю с середины XVIII века. До революции им владела купчиха Марфа Булочкина, после 1917 года здесь разместился отдел НКВД, затем полиция. Сейчас здание требует реставрации, часть работ по сохранению уже проведена.

Устроен дом необычно: основной двухэтажный объём отступает от улицы, а одноэтажная часть выходит к Пятницкой. Есть мезонин и проездная арка. За оградой — двор, внутри — своды, деревянная парадная лестница, лепные карнизы и потолочные розетки. В продаже немного исторической Москвы.

Но вместе с историей идут и обязательства. Это памятник регионального значения, причём охраняется далеко не один фасад. В предмет охраны входят планировка, стены и проёмы, перекрытия, лестницы, окна, двери и элементы интерьеров.

Я искал на фотографиях, что осталось из охраняемой отделки. Видны фрагменты лепнины, местами сильно повреждённые. Но по фото весь объём будущей реставрации не определить: что можно сохранить, а что придётся восстанавливать — вопрос к обследованию и проекту.

В подвале видны металлические подпорки. По акту противоаварийных работ трещины в сводах инъектировали, проём усиливали стальной обоймой, устраняли протечки кровли. Причём укрепление свода прямо названо временным. Здесь надо понять, какие меры ещё потребуются для постоянной эксплуатации.

Еще про назначение земли. В представленной выписке ЕГРН указаны деловое управление и историко-культурная деятельность, но в документах торгов есть судебный спор об изменении ВРИ. А оценщик рассчитывал стоимость с предположением, что назначение земли изменят под здравоохранение.

Само место очень хорошее. Но здание недешёвое, объём оставшейся реставрации пока неясен, а конфигурация непростая: к улице выходит только одноэтажная часть. Получать ставку уличного магазина со всей тысячи метров не получится.

Как будет ясно, что танцы с ретейлом бесполезны, то можно вернуться к офисам, которые в назначении земли. Они вполне нормально там садятся, причем даже премиальные. Здание можно нарезать, можно целиком — и дальше тоже — можно под сдачу, можно на продажу.

✔️ В итоге, неплохое здание в отличном месте. Можно делать ГАБы и продавать, можно оставить себе, можно сидеть самим — все здесь будет выгодно, если уметь работать с ОКН.

#наторгах #здание #интересно

⬇️ 7 лет нулевой доходности: «Химки One» купили на торгах задёшево и продали тоже недорого

Бизнес-центр класса А «Химки One» на 41,6 тыс. м² сменил хозяина: ГК «Риотэкс», владелец сети РТС, приобрела его у KR Properties Александра Клячина. Сумму не называют, Филатов пишет про «около 2 млрд».

Клячин взял этот БЦ на банкротных торгах в 2019-м за 1,49 млрд. Год назад я писал, что его выставили за 2,5 млрд без НДС, и называл его чемоданом без ручки. Так и вышло, чтобы избавится, пришлось сильно скинуть.

Вопрос еще: 2 млрд – с НДС или без. Если с НДС, то чистыми выходит около 1,64 млрд – почти те же деньги, что на входе. Если без НДС – плюс треть за 7 лет. В любом случае Клячин на нём особо не заработал.

С конца 2019-го цены в стране выросли примерно на две трети, по данным Росстата. Чтобы просто отбить инфляцию, здание надо было сбыть почти за 2,5 млрд без НДС – примерно столько за него и просили год назад.

В пересчёте на квадрат нагляднее: купили по 36 тысяч, продали по 48. А построить такой же офис сейчас стоит больше 200 тысяч за метр без земли. Выходит, рынок оценил здание примерно вчетверо дешевле стройки.

Почему так? История тут долгая. И печальная.

Строила БЦ турецкая Mebe Group, тогда он назывался Mebe One Khimki Plaza. Идея была простая – бизнес-центр по дороге в аэропорт. Такие есть у многих мегаполисов: офисы за городом, недалеко от терминалов – удобная логистика и аренда пониже.

В Москве это более-менее работало в хорошие времена, пока Шереметьево было загружено на полную. ИКЕА, например, построила несколько зданий напротив «Меги» (ещё дальше по трассе). Но спрос на офисы у Шереметьево и тогда был небольшим и быстро насытился – новичкам арендаторов уже не хватало.

Турки строили его в расчёте на растущий рынок, хотя локация сразу была сложной. А достроили в 2014-м, как раз когда рост закончился и иностранцы начали уезжать. Заполнить площади так и не смогли, девелопер разорился, и бизнес-центр ушёл на банкротные торги.

Тут и появился Клячин. В 2019-м цена выглядела привлекательно: вход низкий, можно было хорошо заработать. Но сразу после покупки прилетели ещё два чёрных лебедя – сначала перестали летать самолёты, а потом случился исход западных компаний.

На сегодня перспективы туманные, а объект превратился в полный висяк. Ребята из KR Properties ничего не смогли сделать: на такие удары судьбы они не рассчитывали.

Результат виден по аренде: при покупке здесь брали 10–11 тысяч за м² в год, сейчас предлагают по 11,5. А средняя ставка по Москве для офисов того же уровня выросла за это время с 25 до 35,6 тысячи. 

Классическая история проблемного объекта. Ошибка в концепции, которая не была критичной во времена высокого спроса, в кризисные периоды не дает комплексу функционировать как арендному бизнесу.

Добавились и проблемы у собственника: в 2023-м суд передал активы Клячина государству, в 2025-м он выкупил их обратно вместе со Сбером. Теперь, чтобы гасить долги, часть объектов приходится продавать – дошла очередь и до «Химки One».

Вообще любое современное прекрасное здание, построенное не в том месте или с ошибкой в концепции – тупиковая ветвь эволюции.

Офисам особенно важна транспортная доступность:

•  за МКАДом спрос на офисы и так небольшой: по данным NF Group, в начале года там пустовала около четверти площадей класса А, в пределах Садового кольца всего 2–7%

•  даже внутри МКАДа старайтесь не брать помещения дальше 10 минут пешком от метро

«Химки One» не проходит ни по одному пункту: он за МКАДом, а до ближайшей станции – 7 минут на машине. Стоял бы он у метро «Речной вокзал» – сдавался бы прекрасно.

Новый владелец тоже вошёл недорого. Посмотрим, как у него получится. Думаю, принципиально ничего не поменяется: будет потихоньку искать арендаторов. Возможностей для прорыва я не вижу.

✔️ В итоге, такое здание можно покупать только задёшево. Чуда там нет и в ближайшие годы не предвидится.

P. S. По 48 тысяч за метр класса А – как вам? Взяли бы?

#новости #офис #здание

📊 Исследование: чем дешевле квартира, тем чаще её продаёт сам хозяин: студии – 22%, дороже 100 млн – 3,5%

Второе исследование на данных моего ИИ, который каждый день собирает объявления ЦИАН. В прошлой аналитике, про метро, уже была видна разница между собственниками и риелторами: в однушках собственники просили на 3,4% больше. Теперь показываю её подробно.

Вторичка старой Москвы, 10–27 сентября, 34 832 квартиры. Из них 15% продают сами хозяева.

Результаты абсолютно предсказуемые, вполне логичные. По районам, по размерам, по цене – везде чем дороже, тем больше люди привлекают риелторов.

Доля собственников:
•  по комнатам: 22,2% студий, 18,1% однушек, 9,4% четырёхкомнатных и больше
•  по цене: 18,5% в диапазоне 20–30 млн, 10,2% за 50–100 млн, 3,5% дороже 100 млн
•  по округам: 18,6% в ВАО, 12,6% в ЗАО, 9,3% в ЦАО

Очень важный момент – цены разные. За похожую квартиру в том же районе собственник просит на 3,2% больше агентства. Сравнил и внутри одного дома – те же 3,2%.

Есть только один нюанс: до 30 млн разница между ценой риэлтора и собственника – 4–5%, от 50 млн – её нет.

Думаю, желание продать самому подороже вместе с желанием сэкономить и есть двигатели этой истории, когда люди продают сами.
Вот только «подороже» исчезает на дорогих квартирах, на них цены у всех одинаковые.

В комментариях к посту про метро спрашивали: «Бывает, что 1 объект выставлен 10 агентствами. Ваш ИИ с этим борется?» Борется: дубли склеиваю. У 926 квартир есть объявления и от хозяина, и от агентств, бывает до восьми агентских на одну.

Одну и ту же квартиру собственник и агентство выставляют по одной цене: в 72% пар разница меньше 0,5%. Значит, 3,2% – разница между разными объектами.

Квартиры от хозяев уходят медленнее, но это не значит, что не уходят. Из висевших на ЦИАН 10 сентября за 17 дней ушли 25,5% против 31,1% у агентств.

Там же подписчик заметил: «самые дешёвые в сегменте уходят первыми». Так и есть. Проверил на свежих данных: взял квартиры, висевшие на ЦИАН 16 сентября, и сравнил каждую с такими же по числу комнат в том же районе. Из самой дешёвой четверти по цене метра к 28 сентября ушли 28,6%, из самой дорогой – 20,1%. В однушках из поста про метро – 43,6% против 26,6%.

Я думаю, тут ещё надо смотреть в перспективе, что в итоге получится со снижением. Для этого требуется подкопить статистику.

Пока собственники снижают цену реже: 14% против 19% у агентств. Зато вдвое чаще повышают: 10% против 5%. Шаг первого снижения у всех одинаковый, 1,7–1,8%.

Если посмотреть на исследование, то в общем все логично – чем дешевле квартира, тем больше желание сэкономить на риэлторе и продать квартиру дороже. И дальше частники реже снижают и, конечно, хуже (дольше) продают.

✔️ В итоге, собственников среди продавцов квартир на вторичке в Москве всего 15%. В среднем они продают квартиры дороже на 3,2% и дольше.

#аналитика #квартира