Андрей Кулагин | Бизнес и коммерческая недвижимость

©️ Я бы объяснил это прежде всего расширением круга покупателей. Рост вложений в блоки еще не означает, что прежние покупатели бизнес-центров массово изменили стратегию.

На рынок получают доступ инвесторы, для которых приобретение целого здания было недоступно.

Для покупателя отдельный офис - возможность приобрести коммерческую недвижимость с меньшим бюджетом. Для девелопера продажа частями расширяет аудиторию и позволяет возвращать вложенные средства по мере реализации помещений. Именно встречный интерес этих двух сторон поддерживает развитие сегмента.

При этом небольшой бюджет покупки не означает низкий инвестиционный риск. Если у собственника один блок и один арендатор, после его выезда арендный доход исчезает полностью, а расходы на содержание остаются.

⚡️ — Не возникает ли на фоне резкого роста строительства риск переизбытка небольших офисных лотов к 2030 году?

Да, такой риск есть. Быстрые продажи инвесторам сами по себе не подтверждают, что после завершения строительства найдутся арендаторы. Проданный офис и занятый офис - два разных результата.

Если говорить о Москве, CORE.XP допускает рост вакансии в классе А до 20,7% к 2029 году. Это прогноз по классу в целом, а не отдельно по небольшим блокам, но он показывает, что риск увеличения свободного предложения существует.

Для небольших лотов многое будет зависеть от локации, сроков ввода соседних проектов и числа компаний, готовых арендовать такие помещения по предложенной цене. Если одновременно выйдет много похожих блоков, собственникам придётся конкурировать ставкой, отделкой и условиями договора.

Важно учитывать и источник спроса: переезд компании в новый бизнес-центр может освободить площадь в старом. Поэтому объём сделок ещё не равен приросту потребности бизнеса в офисах.

Дробление собственности добавляет сложности: соседние блоки не всегда можно предложить крупному арендатору как единое помещение. Профессиональное управление помогает организовать предложение, но не создаёт недостающий спрос.

⚡️ — Насколько ликвидным активом окажется купленный сегодня офисный блок через 3–5 лет: что будет определять возможность его сдать или перепродать?

Небольшой размер расширяет круг потенциальных покупателей, но не гарантирует быстрой продажи. Я бы оценивал такой актив через два вопроса: насколько он удобен для бизнеса и насколько убедительна его экономика для следующего собственника.

Для арендатора важны транспортная доступность, функциональная планировка, инженерия и полная стоимость размещения. Даже помещение с привлекательной ставкой может проиграть конкурентам, если до въезда нужно потратить значительную сумму на ремонт и несколько месяцев на подготовку.

При перепродаже инвестору значение получат чистый арендный доход, надёжность арендатора и условия договора. Покупатель для собственного бизнеса будет оценивать соответствие помещения своим задачам. Поэтому ещё при покупке необходимо понимать будущую аудиторию этого офиса.

Отдельный фактор - конкуренция. Если в здании остаются помещения от девелопера или одновременно продаются десятки аналогичных блоков, это может увеличить срок продажи и потребовать уступки в цене.

Ликвидность и доходность - разные вещи. Даже востребованный офис можно купить слишком дорого. Возможность продать помещение не означает возможность выйти из инвестиции с прибылью: в расчет должны войти отделка, простой, расходы на владение и условия рынка через несколько лет.