Демография

И в Китае, и в России за последние несколько лет спрос на недвижимость упал, однако, если в КНР это привело к весьма логичному снижению цен, то в РФ, напротив, цены на жилье только выросли. Как так получилось?

Во-первых, в России интересы банков и застройщиков совпадают, что позволяет искусственно ограничивать предложение, а в Китае — нет. В Китае банки уже пострадали от кризиса рынка недвижимости, и теперь хотят вернуть свои деньги как можно скорее, что стимулирует застройщиков продавать как можно быстрее и, соответственно, дешевле. В России застройщики пока бодрее своих китайских коллег, и активно пользуются услугами банков. Банки получают в качестве залогов квартиры, и крайне не заинтересованы в снижении их стоимости. Поэтому в РФ банки в связке с застройщиками замораживают рынок и ограничивают предложение, что позволяет продавать дороже.

Во-вторых, в Китае, в целом, выше предложение. Активно продают как сами застройщики, так и неудавшиеся инвесторы, бравшие ипотеки под ожидание вечного роста рынка. Объемы невостребованного жилья физически значительно выше российского уровня, и конкуренция между первичным и вторичным рынком также давит на цены. Важно понимать, что снижение цен в Китае не повсеместное: в городах первого уровня жилье все еще пользуется спросом, в городах третьего-четвертого уровней есть продавцы и почти нет покупателей.

В-третьих, в России более инфляционная экономика, чем в Китае. Хотя цены на сталь, арматуру и бетон незначительно снизились в обоих странах, цемент в России подорожал из-за роста себестоимости, а в Китае подешевел. К тому же ряд стройматериалов в РФ имеет импортное происхождение и также дорожает. Кто делал ремонт, тот заметил это на себе. Если добавить к этому крайне дорогое финансирование, то виден рост себестоимости у российских застройщиков, который вынуждает повышать цены.

На самом деле есть определенные параллели между Россией 2026 и Китаем 2016-2019 годов. В обоих странах недвижимость воспринималась и воспринимается как актив вечного роста и сохранения накопленного. В обоих странах в актив зашло множество инвесторов. Обе страны долгое время били рекорды ввода жилья в эксплуатацию (и если в Китае рекорд — 771,85 млн квадратов в 2016, то в РФ — это 108 млн квадратов в 2025, то есть примерно на 40% выше в расчете на душу населения). В обоих странах застройщики испытывают сложности с обслуживанием долга. Первым звоночком в России был Самолет, про банкротство ряда региональных застройщиков я и вовсе молчу. В обоих странах рост спроса обеспечивался за счет господдержки (льготная семейная ипотека в РФ и программа реновации трущоб в Китае).

Тем не менее, наличие схожих предпосылок не гарантирует схожие последствия в виде серии банкротств строительных компаний в РФ и затяжного падения цен на жилье, но заставляет задуматься о том, как не допустить повторения весьма болезненного китайского сценария.