Пытливый житель

#КакВыбратьКвартиру Психологические инструменты в арсенале риелтора 

Риелтор сегодня должен в какой-то степени быть психологом, потому что люди часто не знают, чего хотят на самом деле. Кроме наших сознательных потребностей, о которых мы можем рассказать, есть ещё и такие, до которых докопаться невозможно. Более эмпатичные люди так или иначе могут ловить эмоции, угадывать желания. 

В среднем от зарождения у человека мысли купить квартиру до её приобретения проходит около полугода. И это ещё быстро, кто-то вынашивает идею о покупке недвижимости дольше.

В течение полугода человек занимается исследованиями: штудирует площадки с объявлениями, звонит риелторам, что-то выбирает, смотрит картинки, ездит на объекты. 

На каждом этапе он примеряет объект на себя. И каждый раз, когда результат не совпадает с тем образом, который он нарисовал в своих фантазиях, он продолжает процесс исследования и поиска. 

И в этом смысле необходимо дать клиенту время, чтобы он понял, что он ищет и зачем. Всё это часто происходит без учёта дополнительных факторов: есть ли в сделке ипотека, истории с залогом, опекой, альтернативой и др. Не говоря о том, что клиент может выбрать квартиру, которая не будет продана, потому что продавцы тоже находятся в поисках. 

Эти моменты можно и нужно знать заранее, тогда покупатель потратит меньше сил и времени, потому что самое неудобное и страшное, что может быть, — это неоправданное ожидание.

У клиента на рынке недвижимости от момента возникновения идеи до заключения сделки несколько раз меняется картина мира:

- в отношении цен: к моменту покупки бюджет, как правило, поднимается примерно на четверть от стартовых ожиданий;
- в отношении своих потребностей: сначала он хочет купить одну квартиру, а в итоге покупает совершенно другую;
- в отношении риелторской услуги: покупатель часто считает, что если ему хватило компетенций заработать условные 15 млн, то и квартиру выбрать он может самостоятельно. И, безусловно, клиент это может. Но вот правильно купить, проверить, предусмотреть какие-то нюансы на будущее уже сложнее. Ведь клиент покупает объект, который потом будет, вероятно, продавать. Поэтому покупатели часто приходят к решению нанять риелтора не на старте, а когда они сталкиваются с документооборотом и нюансами продажи.

Подпишитесь на @dwellercity

Экогород в США #мегапроект

На западе США год идет строительство города под названием Телоса. Проект разработало датское архитектурное бюро BIG, а инициатор стройки — американский предприниматель Марк Лор. Город возводится на участке площадью 60,7 тыс. га.

По задумке архитекторов, Телоса будет состоять из нескольких башен, которые опираются на высокие сваи и соединены между собой сетью мостов. Планируется, что это будет полностью экологически чистый город. Для строительства будут использованы «зеленые» материалы, а фасады зданий будут частично покрыты растительностью.

Транспортная система здесь будет включать в себя велосипеды, тихоходные беспилотники, подвесной монорельс, а в будущем — воздушное такси. Завершить первый этап строительства планируется к 2030 году, тогда сюда смогут переехать первые 50 тыс. жителей. При этом, по замыслу авторов проекта, к 2070 году население здесь достигнет 5 млн человек. Подпишитесь на @dwellercity

#ПешеходнаяУлица И, наоборот, по мере увеличения численности семьи тяготение к «внешним» зонам уменьшается. В промежуточной зоне желают сселиться большие и средние семьи, а также люди пожилого возраста. Мотивы тяготения данного контингента населения к «внутренним» зонам определяются наличием зелени, господством тишины. Таким возрастным группам подходят секционные дома средней этажности, а также малоэтажные блокированные, с придомовыми участками. Они характерны для застройки пешеходных улиц третьего и частично второго типа. Такая зависимость, например, ярко выражена в проекте нового жилого района Таллина — Ласнамяэ. Здесь дома повышенной этажности концентрируются в зоне оживленной пешеходной улицы, а высотные расположены на пересечении пешеходной улицы с магистралью. В них поселится молодой контингент населения, которого устроит среда, насыщенная цветом, светом, звуком. В средней зоне жилого образования, где пролегают пешеходные бульвары, этажность понижается до двух-трех этажей. Дома с небольшими участками органично сольются с зеленым массивом бульвара. Здесь будут проживать большие семьи и люди пожилого возраста. Тихая среда этой зоны будет соответствовать образу жизни данной группы населения.

Примерами удачного размещения жилых зданий в застройке пешеходных улиц можно назвать жилые районы Тобольска, Брагино (Ярославль), Лаздинай (Вильнюс), проектируемый экспериментальный жилой комплекс в Горьком.

Соответствия типа жилища и его размещения демографическому составу семей и их потребностям, видимо, можно достигнуть, применяя в застройке пешеходной улицы не один тип жилого дома, а здания различных типов с градациями по этажности. Это обогатит не только композицию уличного пространства, но и весь городской пейзаж.

Второе требование, которое целесообразно соблюдать при застройке пешеходных улиц — это использование первых этажей жилых домов для разнообразных форм обслуживания. Такая тесная взаимосвязь жилых зданий с учреждениями общественного назначения позволит максимально приблизить их к жилищу и придать индивидуальность облику городской среды.

Практика показывает, что первый этаж жилого дома неудобен для жилья, особенно в зданиях, обращенных к улице. Во многих европейских странах первые этажи домов принадлежат улице и даже счет этажей ведется со второго. Правомерность такого отношения к первым этажам подтверждают научные исследования и проектные предложения в области приближения общественного обслуживания к жилым зданиям институтов ЦНИИЭП жилища, ЦНИИЭП торгово-бытовых зданий и туристских комплексов и МНИИТЭПа.

В связи с проектированием пешеходных улиц внутри межмагистральных территорий было бы целесообразно размещать дома с нежилым первым этажом в застройке первого и второго типа улиц. При этом следует учитывать, что размещать в первых этажах домов учреждения общественного назначения, предназначенные для удовлетворения периодических потребностей жителей, необходимо также с учетом устранения шума, загрязнения окружающей территории и пр. Так, например, в подмосковном городе Протвино все складские помещения магазинов расположены в подвальных помещениях, а машины к магазинам подъезжают через тоннель, пролегающий под пешеходной улицей. В квартале № 117 Запорожья с этой же целью удачно использован рельеф местности: улица террасирована, подземное пространство на каждой террасе использовано под учреждения общественного назначения, машины подъезжают с нижнего уровня террас.

Подпишитесь на @dwellercity

Текстурированные поверхности. Текстура является ключевым элементом в создании визуально интересного и привлекательного пространства. В этом году актуально использование текстурированных поверхностей в интерьере, придающих помещению глубину и объем. Этого можно достичь с помощью таких материалов, как камень, кирпич или текстиля.

Текстура не только придает пространству визуальный интерес, но и создает интересные тактильные ощущения – то, что часто упускается из виду в дизайне интерьера. Тканые обои, обработка известью, венецианская штукатурка, рифленые стеновые панели и эффект бетона используются для того, чтобы избавиться от скучных, плоских стен и поверхностей и придать помещениям глубину и индивидуальность. #ТрендыДизайна

Подпишитесь на @dwellercity

#жилаяплощадь Нормы нуждающимся гpaждaнaм. Дети-сироты. Оставшимся без обоих родителей детям предоставляют отдельное благоустроенное помещение — дом или квартиру. Жилье выдают:

-после законного срока пребывания в детском доме, интернате или приемных семьях
-после окончания военной службы
-после освобождения из мест лишения свободы

Договор заключают на 5 лет, затем жилье передают в личное пользование. Его размер не может быть меньше региональных норм.

Пepeceлeнцы из ветхого жилья. Жителей аварийных зданий обычно переселяют в общежития или во временное жилье из маневренного фонда. Площадь помещения — не менее 6 кв. м на человека.

После капитального ремонта владельцы возвращаются в свое жилье.

Пepeceлeнцы из домов под снос. При переселении должны соблюдаться условия:

-новое жилье находится в том же поселении
-при переезде заключают договор социального найма
-новое жилье имеет такую же или большую площадь

Если исходное помещение меньше региональных нормативов, жильцы могут претендовать на более просторную квартиру.

Boeннocлyжaщиe. Государство обеспечивает жильем сотрудников вооруженных сил. Его площадь зависит от состава семьи претендента. Для одинокого человека выделяют помещение 18-25 кв. м. На каждого члена семьи полагается не менее 18 кв. м.

Нормативы в Мocквe и Сaнкт-Пeтepбypгe. Нормы площади жилья отражают в региональных нормативных актах. В Москве они подчиняются закону № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Основные правила расчета:

-учетная норма — 10 кв. м на человека и 15 кв. м для помещений, предоставленных семьям в -судебном порядке
-норма предоставления — 18 кв. м на человека

Установленный метраж квартир:

-до 44 кв. м, однокомнатная — для супругов без детей
-до 50 кв. м, двухкомнатная — для двух жильцов, не состоящих в браке
-до 62 кв. м, двухкомнатная — для семьи из трех человек
-до 74 кв. м, трехкомнатная — для троих незамужних или неженатых жильцов

Семьям из четырех и более человек полагается по 18 кв. м на одного жильца. Если в семье есть инвалид с ограничениями в передвижении, жилье должно соответствовать нормам программы реабилитации. Подпишитесь на @dwellercity

#ЯпонскиеТехники Саши-моно. Второй способ –саши-моно – можно определить как отдельную технику. Она представляет собой различные варианты скрепления деревянных балок в трёхмерном пространстве, что особенно популярно в традиционном японском строительстве без применения клея и гвоздей. Соединения происходит за счет чёткости подгона деталей с вырезанием пазов и рельефа.

Использование саши-моно в архитектуре позволяет зданиям выдерживать тайфуны и землетрясения. Также она известна в дизайне мебели и не только в Японии. Даже в СССР применялись некоторые виды соединений. Сейчас дизайнеры из Австралии, Норвегии, США популяризируют саши-моно.

Японский блогер TheJoinery нашёл 81 вариант скрепления и создал гиф-изображения для большей доступности такой сложной и искусной японской техники.

Соединяя историю, традиционное ремесло и гармонию, японцы получили 4 необычные техники работы с древесиной. В итоге получается экологичный, прочный, современный материал с уникальным дизайном ручной работы. Панели, выполненные в любой из 4-х техник, можно использовать для декора любых предметов и поверхностей. Подпишитесь на @dwellercity

Стеклоблоки - это не только очень красиво, но еще и функционально. Подготовили идеи как использовать стеклоблоки в дизайне дома:

Стены и перегородки – наиболее распространенный вид применения ставшего универсальным строительно-отделочного материала. Для этого он как нельзя лучше прочен, звукоизоляционен и влагостоек.

Наиболее удачно смотрятся и практичны полупрозрачные архитектурные конструкции в интерьере столовой, ванной комнаты, туалета.

Перегородки позволяют зонировать студийное пространство, стены – разграничить смысловые зоны. Например, отделить ванну от туалета. Неповторимость и оригинальность достигаются использованием в конструкции блоков различных цветов и конфигураций. На кухне стеклоблоки привлекательно смотрятся в отделке барной или островной зоны в виде стилизованных перегородок.

Душевые кабины часто исполняются с помощью полукруглых перегородок. Стеклоблоки не пропускают капли воды и отлично справляются с задачей повышенной освещенности: проникновением естественного света и созданием интимной обстановки, закрытой от посторонних глаз. Инсталляции внутри блоков из элементов декора «под водную среду», дополнительная подсветка сделают конструкции «живой» и оригинальной.

Подпишитесь на @dwellercity

В Петербурге представили проект терминала для ВСМ. Его создатели справились с основным вызовом, но у экспертов есть опасения, что новый вокзал в условиях плотной застройки и интенсивного трафика может осложнить транспортную ситуацию в центре города.
С багажом по лестнице:

Транспортный инженер и автор канала @mozgoffurban Иван Вергазов видит проблему в том, что крупные пересадочные узлы проектируются "по кусочкам".

"Нет единого заказчика всего узла от трамвая до электрички, от поезда метро до поезда дальнего следования. Есть отдельно остановки городского транспорта, отдельно железнодорожные станции, есть отдельно станции метро. И всё это проектируется разными руками и в разных парадигмах. В итоге получается такой Франкенштейн, где-то лучше, где-то хуже", — говорит эксперт.

Представленный проект предполагает, что пассажиры, выходя из метро, будут подниматься к поездам по лестнице, обращает внимание Иван Вергазов. Такое решение не выглядит удачным.
"С одной стороны, удобно, когда ты попадаешь сразу в середину платформы, меньше толкучка, больше удобных вариантов для пассажиров. Но вопрос, как они будут попадать на этот второй этаж. Там, где люди с багажом, лестниц быть не должно", — подчёркивает транспортный инженер.

Впрочем, даже если лестницы заменить на эскалаторы, необходимо учитывать, что из подземки в то же время будет подниматься до трёх эскалаторов с каждого из двух направлений. В сумме это до 18 тыс. человек в час. Инфраструктура входа в вокзал должна быть рассчитана на тот же поток, отмечает эксперт.

Рекомендована доработка:

Положительным моментом выглядит сама попытка спроектировать новые привокзальные площади вместе с вокзалом. Однако ни ситуацию на площади Восстания, ни на Лиговском проспекте она не меняет. Тоннель для автотранспорта разгрузит Обводный канал и немножко площадь Восстания, но не более, прогнозирует Иван Вергазов.

"Появление двух дополнительных точек вряд ли улучшит транспортную ситуацию в районе Московского вокзала. Они увеличат как раз привлекательность для автомобилистов. На первое время разгрузят, а потом, вместо метро и такси, все поедут туда на машинах", — полагает эксперт.

Принципиальное решение всех перечисленных вопросов должно быть принято на достаточно высоком уровне и до начала проектирования, потому что в конце будет поздно что-то переделывать, уверены эксперты. Проблема в том, что это может потребовать дополнительного финансирования и даже полного перепроектирования.

Члены Градсовета в целом отнеслись к проекту благосклонно. Но команде его создателей всё же придётся ещё поработать — конкретные рекомендации обещали опубликовать в ближайшее время вместе с протоколом заседания.
#терминалВСМ
Подпишитесь на @dwellercity

Начинаем осенне-зимний сезон правильно. Подпишитесь на @dwellercity

#ПешеходнаяУлица Дифференцированную систему пешеходных улиц, пролегающих внутри жилых образований, можно представить в виде трех типов.

Первый — пешеходная улица пролегает в центральной зоне жилого района и характеризуется большим «объемом» общегородского обслуживания, сосредоточением общественной и деловой жизни, интенсивностью потоков пешеходного движения.

Второй тип — пешеходная улица пролегает в центральной зоне микрорайона с такими же, как в первом случае, функциями, но с соответственно уменьшенным «объемом» общественного обслуживания.

К третьему типу относится пешеходная улица, пролегающая между жилыми группами. Её формируют в основном жилые дома, школы, детские дошкольные учреждения.

Примерами, отражающими такую классификацию, могут служить города Тольятти, Набережные Челны, Тобольск, Ярославль (новый жилой район Брагино).

Жилые здания и их комплексы занимают ведущее место в организации пространства пешеходной улицы и недостаточный учет их типологических особенностей в большинстве случаев снижает образность жилой среды. Поэтому создание полноценного ансамбля во многом зависит от определения роли и расположения жилых домов в застройке улицы с учетом разнообразия их типов. Для решения же таких задач необходимо выявить основные требования к жилым структурам при их размещении в застройке уличного пространства в соответствии с представленной выше классификацией пешеходных улиц.

Первое требование можно назвать социально-демографическим. Это выбор типов жилых домов, предназначенных для различных контингентов населения. Социологические исследования показывают дифференцированность запросов населения и позволяют находить более гибкие решения его расселения. Так, например, вблизи транспортных узлов и во «внешних» общественных зонах проживает преимущественно молодой контингент, большинство одиночек и семей из двух человек, а также отдельные семьи, состоящие в основном из взрослых. Для такой категории людей плотность застройки, этажность, озелененность участка второстепенны, для них характерны «подвижность проживания», взаимодействие с разнообразными связями в масштабе города. Основной формой сервиса является бюро обслуживания, расположенное в пределах дома.

Для такой среды характерны жилые здания гостиничного типа, общежития, дома- комплексы, особенностью которых являются повышенная этажность, отвод нижних этажей для нежилых помещений административного и общественного назначения. Жилые здания подобного рода могут быть включены в застройку первого типа, а также и в узловых местах пешеходных улиц второго типа.

Так, например, жилые дома повышенной этажности можно размещать или в зоне пересечения пешеходных улиц с транспортной магистралью, или же на том участке улицы, где с композиционной точки зрения необходима доминанта. Одновременно такой дом может фиксировать композиционную ось пешеходной улицы.

Подпишитесь на @dwellercity