Камила Фазлыева

Интересный материал о практике обусловливания доступа к государственной услуге и к льготной ипотеке условиями банковских партнёрских программ предоставила мне на Международном жилищном конгрессе рабочая группа «Трансформация делового климата», по направлению «Регистрация прав на недвижимость». (Упомянутая в письме практика известна на рынке всем)

Суть в трёх предложениях: Регистрация права дольщика на квартиру — государственная услуга Росреестра, и с 1 марта 2025 г. застройщик обязан подать документы сам, в 30 рабочих дней, бесплатно через прямой канал ведомства.

Крупнейшие ипотечные банки ставят ставку, категорию застройщика и доступ его покупателей к семейной ипотеке в зависимость от того, какую долю регистраций он проводит через платный сервис самого банка. В результате государственная услуга и государственная субсидия стали предметом торга в коммерческих программах, а платит за это покупатель.

Как это устроено. Банк делит застройщиков на категории. Категория зависит от доли регистраций через сервис банковской группы (порог 60 % от всех введённых помещений, замер раз в две недели) и от доли сделок без кредитов других банков.

От категории зависят: ставка для покупателей (разница 1,7-1,9 п. п.), доступ к семейной и IT-ипотеке (только высшая категория) и, по сведениям застройщиков, первоначальный взнос — 20 % для высшей категории против 30% для остальных.

Последнее условие в письменные правила не включено и доводится устно или через личный кабинет сервиса. Покупатель платит за регистрацию 6 600-9 900 руб. при бесплатной прямой подаче.

Почему застройщик не отказывается. Программы ему выгодны, а зависимость от банка — проектное финансирование через эскроу и ипотечный спрос — делает отказ невозможным: это потеря ставки для всех покупателей и доступа к госпрограммам.

Модель воспроизведена большинством крупных кредиторов; застройщик с несколькими банками получает взаимоисключающие требования. Поэтому жалоб нет и не будет.

Почему это не частный спор. Правила семейной ипотеки (решение Минфина от 22.09.2026 Nº 25-67381-01850-P) устанавливают единый для всех взнос 20 % и не допускают дополнительных условий доступа. В 2024 году банки уже пытались брать с застройщиков комиссию 7,5-11,5 % за выдачу льготной ипотеки — ФАС направила запросы, ЦБ назвал это несправедливой конкуренцией, с 2025 года стандарт ЦБ запретил плату за ставку.

Сегодня та же сделка совершается в неденежной форме: за доступ к субсидии банк берёт не деньги, а поток регистраций и отказ от конкурентов. Действующее регулирование платформ (ст. 10.1 закона о конкуренции, закон о платформенной экономике) этого не видит: оно исключает финансовые организации и государственные информационные системы.

Что предлагается.
1. Принцип канальной нейтральности (законы Nº 210-Ф3, 218-Ф3, 214-Ф3): условия договоров и программ, ставящие преимущества в зависимость от того, как контрагент обращается за государственной услугой, ничтожны.

2. Запрет продажи субсидии в любой форме (закон Nº 353-Ф3, ст. 78 Бюджетного кодекса): банк — участник госпрограммы не вправе ставить доступ к ней и её параметры (ставка, взнос, лимит) в зависимость от условий, не предусмотренных правилами программы; санкция — невыплата субсидии и исключение из программы. Правила семейной ипотеки уже содержат такую норму для ставки (п.
2(1)) — её нужно распространить на взнос и условия доступа.

3. Публичная статистика Росреестра по каналам подачи заявлений и право ФАС возбуждать дело по этим данным (закон Nº 135-Ф3) — практика станет видимой без заявителей.

4. Обязанности посредника: раскрытие тарифов, запрет исключительности, передача данных при переходе на прямой канал.

Что нужно от органов власти сейчас. Росреестру - опубликовать распределение заявлений по информационным системам с 01.03.2025. Минфину и ДОМ. РФ — проверить соблюдение единого взноса 20% и запросить у банков условия доступа застройщиков к программе. ФАС — рассмотреть неденежную форму обусловливания по аналогии с комиссиями 2024 года.

Рабочая группа сообщила, что подготовила соответсвующий законопроект с пояснительной запиской.

С 2019 г., чтобы провести «электронную сделку», собственнику нужно было заранее подать в Росреестр заявление о согласии на электронную форму. При использовании банковских сервисов соответствующее уведомление в Росреестр подавал банк.
Использование биометрии в сделках с недвижимостью (возможно с 1 июля 2026 г.) заменяет поход в МФЦ или уведомление банка.

Когда к использованию биометрии допустят коммерческие сервисы «электронной регистрации» она станет массовой в сделках с недвижимостью.
Пока провести сделку с биометрией можно на портале «Госуслуги». (Подписать заявления и документы УКЭПом в «Госключ»)

Снова много напуганных и неверующих в безопасность участников рынка. Согласно информации, любезно предоставленной Центром биометрических технологий:

В целях безопасности согласия на «все варианты использования биометрии» не существует.
На портале «Госуслуги» можно в любой момент отозвать согласие на её обработку у отдельных организаций или отказаться от получения всех биометрических услуг.

Биометрия сама по себе не является ключом к банковским счетам, личным кабинетам, цифровым документам или какой-либо конфиденциальной информации.

Прежде чем воспользоваться любым биометрическим сервисом, его необходимо подключить. Уже на этом этапе появляется многоуровневая защита, действующая во всех сервисах.
При электронной сделке требуется одновременно подтвердить личность через «Госуслуги» и по биометрии.

Сценария подтверждения биометрии в МФЦ нет, как и возможности регистрации биометрии в МФЦ (а мы с вами помним, куда проще прийти мошенникам с поддельным паспортом). Регистрация в ЕБС производится в отделениях банков и через приложение «Госуслуги Биометрия».

Зарегистрированный биометрический образец привязывается к идентификатору ЕСИА. Сам биометрический образец хранится в ЕБС в зашифрованном виде и не покидает периметр системы.

За пределами системы могут использоваться только биометрические векторы — обезличенные наборы символов, сгенерированные на основе биометрических образцов. Именно такой «векторный» сценарий реализован в платежных сервисах.

При этом биометрические образцы не привязаны к персональным данным пользователей.
В базе нет ФИО, ИНН, адресов и другой информации о гражданах, зарегистрировавших биометрию!
Таким образом, сама архитектура системы исключает возможность появления единой точки атаки.

Россиянам помогут накопить на первоначальный взнос по ипотеке — закон о запуске нового инструмента подписал президент Владимир Путин.

Кто сможет воспользоваться программой и как устроен накопительный механизм
рассказывает Циан:

https://www.cian.ru/stati-zhilischnye-vklady-podrobnosti-i-uslovija-345691/

Подробно расписано и спикеры интересные :)

Наблюдаю, как коллеги-эксперты упрямо не хотят говорить про сохранение 6% по «семейке» для всех категорий при наличии 50% первоначального взноса.

Им проще истерить об ущемлении покупателей повышением ставки для одно- и двухдетных (в ущемлении которых принимали активное участие, подгоняя цены вверх), чем признать очевидное: накоплений на ПВ нет, их нужно создавать.

Массово пишут о том, что с повышением ставок по семейной ипотеке спрос уйдет на вторичный рынок и вызовет рост цен. Далее следуют типичные рассуждения о рынке Москвы.

Однако, если еще несколько лет назад было привычным, что вслед за столицей ситуация придет в регионы, сейчас четко виден разнонаправленный тренд: отток из периферии усилился — в ту же Москву, что уже наглядно видно в экспозиции квартир в продаже.

В родной Уфе, как и во многих городах, достаточно быстро продается всё самое дешевое (до 6–7 млн). А в более дорогих сегментах сроки продаж выросли в разы. Не только по причине дороговизны ипотеки и недостаточных доходов, но и по причине необоснованного подъема цен собственниками: «все подняли, и я поднял».

Сейчас в Уфе в продаже рекордное количество квартир элитного, псевдоэлитного класса. Не продав за 20 млн, они поднимают цену до 30.
Частый аргумент: мы уезжаем, а там (в Москве, СПб и заграницей) всё дорого.

Эксперты, сообщающие о предстоящем росте цен, всегда рассчитывают на то, что это подтолкнет к сделкам здесь и сейчас, но эффект противоположный: собственники уже подняли цены и сидят годами со своей большой квартирой, слушая басни про «закрытые списки» участников СВО, депозиты, которые вот-вот принесут за их 150-метровые квартиры с ремонтом из нулевых.
Потом начинают обзванивать агентства в поисках покупателя, которого от них якобы прячут, а рецепт один — снижение цены, поскольку в Уфе сейчас нет и близко стольких платежеспособных желающих купить, сколько квартир ценой выше 12 млн выставлено в продажу.

Завершая, коллеги: ваши мантры о предстоящем росте цен (большем, чем инфляционные ожидания) уже завели рынок больших и дорогих квартир в стагнацию (рассказы про иной сегмент покупателей и иные правила формирования рынка оставьте внутримкадамцам).
Вам же сделки нужны, не так ли?! Или пусть еще пять лет повисит — хотя бы Авито заработает.

Поскольку родоначальниками кооперативного движения являются Башкирия и Татарстан, и ряд журналистов это знает, то вечерне-субботняя просьба дать комментарий по кооперативам меня не удивила.
Я видела в одном из региональных СМИ текст про КООПы и комментарии экспертов — кредитных ортодоксов.

Что, откуда и куда,
Я прекрасно знаю, да.
ЖСК — не ипотека,
Значит, страшная беда.

Не эскроу, не кредит —
У банкиров заболит.
Без контроля миллионы
Будут мимо проходить.

Только, знаете, друзья,
Всех в одно ведро нельзя.
Вы уже в своих помоях —
Процентованных убоях —
Всю Россию поперек
Завалили нам на бок.

А про кооперативы
Вы спросите «Унистрой»!
Он казанский, он живой.
Что и как должно работать,
Если думать головой!

Ну что, только ваша Фазлыева среди федеральных экспертов оценивает изменения по семейной ипотеке положительно.

Оперативный Циан сразу опубликовал комментарии. Ждем цитирования у других.
https://www.cian.ru/novosti-minfin-utverdil-novye-uslovija-semejnoj-ipoteki-345584/

Всю неделю комментирую предполагаемые изменения условий семейной ипотеки — материала набралось на пять постов.

Посвящать этому много постов я не хочу (СМИ опубликуют — и достаточно), потому что ключевое здесь: ПОТЕНЦИАЛЬНОЕ СНИЖЕНИЕ НАГРУЗКИ НА ГОСБЮДЖЕТ.
Соответственно, всё выстроено в этой логике.
А вопросы некоторыми журналистами задаются будто без достаточного понимания, что и для чего происходит.

Далее, эксперты оценивают это как негативное изменение. Почему? Их не заботит госбюджет? (Он мало кого заботит, понимаю). Или они не могут посмотреть шире и понять, что программы, висящие на госфинансировании в существующем варианте не приносят той пользы, которую могли бы приносить?
Их личное количество продаж квартир и комиссия — это не про интересы государства. А они свой интерес проецируют на масштаб страны.

Если произойдут изменения условий по семейной ипотеке — это ПОЗИТИВНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ. Любую льготную ипотеку давно нужно делать адресной, а средства госбюджета использовать более рационально: не тратя их на субсидирование банковских ставок, а направляя непосредственно гражданину, мотивируя накапливать.

Мне 100500 комментариев писали, что закон о жилищных вкладах никогда не будет принят (про обесценивание накоплений и наших стараний), а его приняли.
Теперь они же говорят, что он недостаточен для работоспособности и никто не станет этим заниматься. А мы его доведем и реализуем. Продолжайте наблюдение :))
И перестаньте мучать «семейку» — это целевая программа, а не универсальный инструмент.