Гильдия строителей СКФО

Позитивная статистика по вводу жилья, по мнению эксперта, не должна вводить в заблуждение. «За этими цифрами скрывается тревожная реальность, которую мы все видим на местах. Это реальность «завершённого прошлого», а не «стартующего будущего»», – отмечает Али Шахбанов. Большая часть сданного жилья – это проекты, замороженные ранее из-за кризисов и экономических неурядиц. Их завершение, безусловно, важно, однако это не решает системных проблем отрасли, а лишь временно маскирует их.

Ключевой проблемой, по мнению президента Гильдии строителей СКФО, является отсутствие оборотных средств у застройщиков. Дорогие и зачастую недоступные банковские кредиты, а также ограниченность программ доступной ипотеки создают серьезные препятствия для запуска новых проектов. Это, в свою очередь, приводит к снижению объёмов строительства и, как следствие, к дефициту предложения на рынке.

Еще одним важным фактором, влияющим на ситуацию, является низкий платежеспособный спрос. В условиях экономической неопределённости население предпочитает откладывать крупные покупки, в том числе приобретение жилья. Завершение старых проектов не создаёт нового спроса, что усугубляет ситуацию.

Необходимо запустить программу «Земля и План», направленную на упрощение процедур ввода в оборот земельных участков

Критическое отсутствие качественного предложения и планов развития территорий также является серьезной проблемой. В большинстве городов и районов республики отсутствуют понятные и утверждённые планы комплексного развития, что вынуждает застройщиков действовать разрозненно, собирая земельные участки по крупицам и сталкиваясь с длительными согласованиями и отсутствием необходимой инфраструктуры.

Все эти факторы в совокупности приводят к парадоксальной ситуации, когда при низком спросе цены на жильё не падают, а продолжают расти. Почему? Прежде всего, это происходит потому, что предложение новых проектов искусственно ограничено. «Нет массового выхода на рынок новых квадратных метров. Застройщик, который всё же запускает проект в условиях дефицита земли и высоких рисков, вынужден закладывать эти риски в цену. Мы имеем дело с дефицитным ценообразованием», – поясняет Шахбанов.

Для того чтобы разорвать этот порочный круг, необходимо перевести отрасль из режима «дозавершения» в режим «запуска». То есть, эксперт предлагает стратегию, основанную на создании благоприятных условий для старта новых проектов. По его мнению, это позволит снизить цены за счёт экономии на масштабе и возобновления конкуренции, загрузив смежные отрасли, такие, к примеру, как производство стройматериалов. И не только. Всё это позволит увеличить налоговые поступления и создать новые рабочие места.

Реализация подобной стратегии, по мнению эксперта, требует принятия двух конкретных шагов. Во-первых, необходимы чрезвычайные меры по обеспечению застройщиков ликвидностью и оборотными средствами, предоставив им целевые льготные программы финансирования, развивая проектное финансирование и предоставляя гарантийные инструменты.

Во-вторых, необходимо запустить программу «Земля и План», направленную на упрощение процедур ввода в оборот земельных участков и подготовку необходимой инфраструктуры за счёт государственно-частного партнёрства, а также на приоритетное утверждение планов комплексного развития территорий в каждом городе и районе республики.

Создав условия для массового старта новых проектов через решение проблем с оборотными средствами и предложением подготовленной земли с планом, подчеркивает Али Шахбанов, можно обеспечить реальный, а не статистический рост, сломать логику дефицита и начать снижать стоимость квадратного метра, которая, увы, всё стремительнее отрывается от реальных доходов наших граждан.

Вообще вовлеченность населения в ипотеку в Дагестане в целом невысока. К тому же еще и снижается: за первые пять месяцев 2026 года выдано займов на 15–16 млрд рублей, что на 13,2 % ниже показателей аналогичного периода 2025 года. При среднем чеке кредита в 4 млн рублей республика занимает лишь 84-е место из 85 субъектов РФ по количеству ипотечных кредитов на тысячу экономически активных граждан (всего 3,6 кредита).

Причиной тому не только высокие входные требования к стажу и доходам, но и плачевное состояние рынка новостроек: многие объекты не проходят банковский отбор из-за сомнительной документации или нарушения градостроительных норм, что, конечно, отражается и на строительном комплексе республики.

Наследие теневого рынка, когда дома возводились с грубым нарушением технологий и без надлежащего контроля, напрямую бьет по доверию потребителей и инвестиционной привлекательности региона. В этой связи стоит отметить, что власти вновь перешли к активной фазе наведения порядка.

Недавно под председательством врио Главы Дагестана Фёдора Щукина состоялось заседание обновленного Координационного совета по градостроительству. Масштаб проблемы зафиксирован официально: в реестр объектов, построенных с нарушениями законодательства, внесены 910 многоквартирных домов. Тем не менее процесс запущен – первые пять зданий в Махачкале и Хасавюрте уже переведены в «зеленую» зону.

В поиске выхода из тупика руководство республики прислушивается к экспертам. Ассоциация СРО «Гильдия строителей СКФО» представила на заседании целый пакет инициатив, направленных на оздоровление отрасли. Главное требование экспертов – безусловный отказ от хаотичной точечной застройки в пользу комплексного развития территорий (КРТ).

Учитывая критический износ коммунальных сетей (на 70–80 %), необходимо введение «сетевого ценза»: выдавать разрешения на строительство только при подтвержденном наличии мощностей по воде, свету и канализации.

Также предложено провести комплексную экспертизу всех 910 проблемных домов с особым акцентом на сейсмическую безопасность, что для региона является вопросом жизни и смерти. Кроме того, предложено создать постоянно действующий Координационный штаб при правительстве для оперативного управления строительным процессом.

Поддерживая в том числе инициативы экспертов, врио Главы республики поручил синхронизировать документы территориального планирования с программами развития инфраструктуры. Новый подход требует, чтобы новые кварталы не становились «бетонными гетто» без коммуникаций, а полноценно обеспечивались социальной и транспортной средой. Как подчеркнул Фёдор Щукин, «мы осознаем масштаб проблем, но у нас есть четкий план и воля их решать».

Дагестан делает еще один шаг к созданию цивилизованного рынка недвижимости, где безопасность жилья и прозрачность градостроительных процессов должны стать такими же приоритетными показателями, как и объемы ввода квадратных метров.

Притом что темпы строительства в Махачкале, Каспийске и Дербенте растут, собственное жилье для большинства наших граждан остается труднодоступным. Главный барьер здесь не только глубокий ценовой разрыв между доходами населения и стоимостью «квадрата», но также и системный кризис в ипотечном кредитовании, где ужесточение банковских требований влияет на ограниченное предложение льготных программ.
Сегодня практически утратило влияние на этот рынок АО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» («Дагипотека»). Организация, десятилетиями выступавшая связующим звеном между заемщиками и господдержкой, сегодня переживает упадок. В результате основную нагрузку взяли на себя федеральные структуры – Сбер, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. Они работают по общефедеральным программам, включая «Семейную ипотеку» под 6 % годовых, действие которой с 2025 года расширили на вторичный рынок ряда городов республики (Буйнакск, Дагестанские Огни, Избербаш, Кизилюрт, Южно-Сухокумск).

Ключевое условие – дом не должен быть аварийным или старше 20 лет. Однако даже здесь есть свои сложности: например, строгие запреты на сделки с взаимозависимыми лицами и жесткая проверка объекта на юридическую чистоту часто отсекают желающих. Только в Махачкале подобных многоквартирных домов чуть ли не тысяча.

В качестве альтернативы заметную нишу заняло исламское кредитование – программа «Мурабаха» (рассрочка без процентов), соответствующая нормам шариата, что подтверждает запрос населения на поиск адаптированных финансовых инструментов. Однако и тут масштабы невелики.

Минстрой Дагестана и эксперты договорились о взаимодействии


В Махачкале состоялось расширенное заседание Общественного совета при Минстрое РД, посвященное анализу кризисных явлений в строительстве и модернизации коммунальной инфраструктуры республики.

В заседании приняли участие представители Ассоциации «Единство и Развитие» и «Гильдии строителей СКФО». Заместитель министра Газимагомед Закалиев подчеркнул значимость поднятых тем и подтвердил готовность ведомства к тесному сотрудничеству, предоставив экспертам прямой контакт для оперативного взаимодействия.

Повестка дня охватила широкий спектр острых вопросов: от текущего состояния строительной сферы до анализа систем водоснабжения и водоотведения в регионе. Особое внимание участники уделили обсуждению создания координационных рабочих групп по ключевым направлениям деятельности совета.

Ключевым стало предложение президента «Гильдии строителей СКФО» Али Шахбанова о переходе к системе «единого заказчика». По словам эксперта, текущая разрозненность функций между директорами соцучреждений и министерствами приводит к срывам сроков и невозможности внедрения цифрового документооборота.

Научный блок встречи представили доктор геолого-минералогических наук Василий Черкашин и профессор ДГУ Эльдар Эльдаров, которые проанализировали влияние геологических и климатических факторов на устойчивость зданий и работу инженерных сетей. Итогом обсуждения стало решение о создании профильных рабочих групп, а руководство Минстроя РД обязалось детально проработать все представленные инициативы.