ЖКХ

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю

Новости
📰 В Госдуму внесен законопроект, касающийся работы с должниками за ЖКУ
📰 Госдума приняла в первом чтении изменения о газоснажении
💭 'https://t.me/gkhchat/176471/230215' rel='nofollow'>Принят проект о существенном увеличении и введении новых госпошлин

Практика
📍 Может ли ГЖИ через суд понудить к исполнению своего предписания в рамках госжилнадзора
📍 ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли
📍 Кто должен содержать контейнерную площадку для складирования ТКО
📍 Продолжение истории о падении «общедомового» стекла на машину

👮‍♂ Суд признал незаконным наказание директора УО из Пензенской области за нарушение лицензионных требований
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Нижегородской области за отсутствие договора на техническое обслуживание и ремонт ВДГО
👮‍♂ Суд прекратил дело об административном правонарушении надзорного органа Свердловской области по поводу снижения температуры горячей воды

Товарищество собственников жилья — все статьи, случаи из практики и образцы документов
часть 2⃣ из 4⃣

Управление товариществом
▪️Как попасть в правление ТСЖ
📗Заявление о включении себя в кандидаты в правление товарищества
▪️Участие в правлении, если квартира зарегистрирована на супруга (но приобретена в браке)
▪️Можно ли с председателем заключить трудовой договор – позиция Конституционного суда РФ
▪️Может ли председатель удостоверить свою же подпись в доверенности
▪️Ответственность за распространение порочащих сведений о руководстве ТСЖ
▪️Может ли госслужащий быть председателем
▪️Прекращаются ли полномочия правления по истечении срока
📗Протокол заседания правления товарищества

Перепоручение функций управления домом
▪️Риски создания ленивого ТСЖ
+ попытка оспорить договор между "ленивым" ТСЖ и УК
+ попытка признать недействительным решение правления о выборе УО
▪️Ассоциация ТСЖ не может управлять домами без лицензии
▪️Истории, когда суды признают управляющих ТСЖ вне закона

Работа ревизионной комиссии
▪️Инструкция для начинающего ревизора: как проверить ТСЖ
▪️Как по иску собственников отчет ревизора признали незаконным

Собрания в домах с ТСЖ
📗Типовые повестки и количество голосов
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Совмещенное собрание собственников дома и членов ТСЖ – возможно ли
▪️Надо ли передавать протокол общего собрания членов ТСЖ в жилищную инспекцию
▪️Решение ОСЧ, проведенного через ГИС ЖКХ, признали недействительным
▪️Какие вопросы не может решать собрание членов ТСЖ
▪️Обязано ли ТСЖ проводить общее собрание собственников
▪️Какое собрание утверждает перечень работ в доме с ТСЖ
▪️Как внести изменения в устав ТСЖ в связи с поправками по газу
▪️Трата дохода от использования общего имущества в ТСЖ
▪️Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных
▪️Может ли ТСЖ не учитывать предложения по повестке собрания
▪️Конситуционный Суд РФ про собрания членов

Отчётность ТСЖ
▪️Составление и размещение промежуточной бухгалтерской отчетности в ГИС ЖКХ: позиция Верховного Суда РФ
▪️Собственники пытались обязать ТСЖ скорректировать годовой отчет
▪️Как в ГИС ЖКХ найти отчёт ТСЖ, кооператива
▪️Можно ли в отчете ТСЖ указать фамилию лица, которому выплачена компенсация

Вознаграждение председателя
▪️Можно ли утвердить или изменить размер вознаграждения в составе сметы
▪️Суд признал недействительным решение о выплате председателю процентов от поступлений на расчетный счет
▪️Собрание собственников или правление не может устанавливать вознаграждение правлению ТСЖ
▪️Страховые взносы в отношении членов правления ТСЖ
📗Положение о выплате вознаграждений членам правления товарищества

📌 Новая судебная практика с участием ТСЖ, председателя выкладывается на отдельном закрытом канале 👉 условия подписки

Товарищество собственников жилья — все статьи, случаи из практики и образцы документов
часть 1⃣ из 4⃣

Создание ТСЖ
▪️Что выбрать для управления домом – УО или ТСЖ
▪️Как зарегистрировать ТСЖ (ТСН) и что после этого делать
▪️Что делать после регистрации (подводные камни, лайфхаки)
▪️Как председателю распределить роли в правлении ТСЖ
▪️С какого момента ТСЖ приступает к управлению домом
▪️Создание товарищества в доме, где уже есть ТСЖ: риск ликвидации
▪️Одновременные создание ТСН и выборы председателя
▪️Из-за чего решение о выборе ТСЖ может закончиться ликвидацией товарищества
▪️Обязано ли ТСЖ иметь расчетный счет
▪️Можно ли создать ТСЖ в доме, где все помещения в госсобственности
▪️Создание ТСН на собрании через ГИС ЖКХ привело к спору с ГЖИ
▪️Как ГЖИ сочла недостатки содержания общего имущества за нереализацию способа управления в виде ТСЖ

Членство в товариществе
▪️Что даёт членство в ТСЖ
▪️О членстве в ТСЖ
▪️О реестре членов ТСЖ (ТСН)
▪️Ответственность членов ТСЖ по долгам товарищества (и вообще собственников)
▪️Спор о размещение СНИЛС членов ТСЖ в ГИС ЖКХ

Отношения с не-членами
▪️Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками
▪️Жилищная инспекция о договорах ТСЖ с собственниками
▪️Обязан ли собственник заключить договор с ЖСК (ТСЖ)

О чем писал Конституционный Суд РФ
▪️Про создание ТСЖ
▪️Про права ТСЖ

📄 Образцы документов для начала деятельности ТСЖ
▪️Уставы — лаконичный, расширенный
▪️Реестр членов
▪️Заявление о вступлении в члены - краткое, расширенное
▪️Повестка собрания по созданию ТСЖ
▪️Уведомление УО о создании ТСЖ

📌 Судебная практика с участием ТСЖ, председателя выкладывается на отдельном закрытом канале 👉 условия подписки

Принятые год назад поправки в порядок проведения собраний уже доставляют неприятности инициаторам собраний.

Напомню, что одним из "новшеств" стал порядок приема бюллетеней, который должно определить само собрание.
И вот, собственники в Московской области провели собрание по смене УК, но не включили в повестку соответствующий вопрос.
А чем славится бывшая ГЖИ Московской области (ныне — Министерство Чистоты МО)?
Правильно — своими необоснованными отказами во внесении изменений в реестр лицензий, которые сопровождаются оригинальными (и не очень) обоснованиями.

В этот раз административный орган придумал, что раз собственники не приняли решение о том, как инициатору следует принимать бюллетени, то документы превратились в недостоверные. Недостоверность сведений является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

Суды двух инстанций признали отказ незаконным (хотя, как и в примере выше, спутали разные основания для отказа: административный орган указывал на недостоверность сведений, а суды писали больше про ничтожность решений, однако это разные вещи).

Что суды написали по спорному вопросу:
— часть 3 статьи 47 ЖК РФ не содержит требования о необходимости указывать в повестке общего собрания вопроса о порядке передачи инициатору письменных решений;
— эта норма предусматривает возможность проведения собрания в очно-заочной форме;
— оснований полагать, что при проведении собрания не была обеспечена возможность передачи инициатору решений собственников, у апелляционного суда не имеется, из материалов не следует. Напротив, в материалах дела имеется письмо инициатора собрания, адресованное УК о том, что все заполненные бланки решений были ему переданы;
— отсутствие в повестке вопроса о порядке передачи инициатору бюллетеней не свидетельствует о ничтожности решения собрания.

Так как бывшей ГЖИ МО всегда было все равно, что там пишут суды про ее незаконные отказы, и она выносила их снова и снова, то и рассматриваемый случай, скорее всего, не единственный и не последний. Поэтому если инициаторы собраний не хотят давать лишний повод для придирок и затягивания перехода в новую УК, то стоит вынести этот вопрос на голосование.

№ А41-1569/24 😋 @gkhvsem

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

📍 Насколько открытыми должны быть продухи  в подвале МКД
📍 Московское ЖСК ликвидировали из-за несоответствия его устава действующему законодательству
📍 Собственник не смог получить ключи от подвальных помещений, чтобы проконтролировать работу УО
📍 Спор УО и застройщика по поводу наличия и устранения строительных недостатков МКД
📍 Повреждение автомобиля при покосе травы на придомовой территории. Можно ли взыскать ущерб с УК

👮‍♂ УО взыскала с ГЖИ по Ростовской области расходы на оплату услуг представителя
👮‍♂ Суд отменил штраф и представление ГЖИ Нижегородской области по поводу ненадлежащего уведомления об отключении электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным еще один отказ ГЖИ Московской области во внесении изменений в реестр лицензий

Незаключение договоров с РСО - длящееся нарушение

К такому выводу пришел Арбитражный суд Московского округа при рассмотрении дела № А40-204268/2023. В этом споре суды оценивали законность штрафа в размере 250 000 р., который Мосжилинспекция назначила управляющей организации ООО «Фрисланд» по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Нарушение лицензионных требований состояло в незаключении с ПАО «МОЭК» договора на поставку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая организация обжаловала постановление со штрафом и смогла склонить на свою сторону две судебных инстанции. Они не отрицали наличие правонарушения, однако решили, что инспекция пропустила срок привлечения к ответственности:
- УО приступила к управлению домом с 01.03.2020;
- в соответствии с пп. «г» п. 4(1) Положения о лицензировании грубым нарушением лицензионных требований является не заключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества;
- по мнению судов, срок давности привлечения к административной ответственности подлежит исчислению со дня его совершения, правонарушение не является длящимся. Договоры с ресурсоснабжающими организациями должны быть заключены в течение месяца, то есть с 01.04.2020.

Кассационная инстанция не согласилась с коллегами и отказала управляющей организации в удовлетворении иска:
➡ состав административного правонарушения по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ предусматривает ответственность не за нарушение сроков, а за неисполнение обязанности;
➡ так как после истечения срока обязанность УО заключить договор никуда не делась, то осталось и нарушение;
➡ с момента выявления нарушения до принятия постановления прошло менее 60 календарных дней, то есть постановление вынесено в пределах срока, установленного ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ.

Может ли управляющая организация, выбранная по конкурсу, заставить собственников заключить договор управления

Если управляющую организацию для дома выбрал муниципалитет по итогам конкурса, то компания может обратиться с иском в суд об обязании собственников заключить договор управления.
Именно так произошло в Татарстане, где спор между УК и собственниками дошел до Шестого кассационного суда общей юрисдикции (дело № 88-13290/2024).

В небольшом доме собственники не выбрали и не реализовали способ управления. Муниципалитет провел конкурс по отбору управляющей организации. Победителем стало ООО УК «Жилье».
Компания, как и положено, направила собственникам проект договора для подписания, но собственники не стали его подписывать. Тогда управляющая компания обратилась в суд.

Суд удовлетворил требования управляющей организации и обязал собственников заключить с ООО УК «Жилье» договор управления многоквартирным домом на условиях, изложенных в договоре.
При этом суд установил, что условия договора на предоставление коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, проект которого представлен суду и находится в материалах дела, соответствует Жилищному кодексу РФ.

Жалобы собственника, который был недоволен решением суда, остались без удовлетворения.

Шестой кассационный суд РФ указал:
➡ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ);
➡ если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ);
➡ собственники обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ (ч. 5 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

“Доводы кассационной жалобы, в том числе о не определении исполкомом состава общего имущества МКД, отсутствие высчитанных долей в составе общего имущества МКД, о превышении полномочий Правительством РФ, не содержат обстоятельств, которые могли повлиять на обоснованность и законность судебных постановлений, либо опровергнуть выводы судов”.

Суд пришел к выводу, что с управляющей компанией, назначенной по результатам проведенного конкурса, собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом, в котором среди прочего указывается стоимость платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В случае несогласия с выбранной по результатам открытого конкурса управляющей компании ответчики, как собственники помещений в многоквартирном доме, не лишены возможности инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора другого способа управления или другой управляющей компании.

Практика по обязанию собственников заключить договор с УК, отобранной по конкурсу, не нова и уже ранее обкатана той же УО (см., например, определение Шестого КСОЮ № 88-8637/2021).

📰 Новости ЖКХ и судебной практики
за прошедшую неделю с других наших каналов

Нормативное регулирование
📰 Госдума готовит значительные изменения в Жилищный кодекс РФ, связанные с управлением аварийным жилфондом
👮‍♂ Подготовлен проект изменений в постановление Правительства РФ от 10 марта 2022 г. № 336

Судебная практика
📍 Могут ли собственники заставить УК обслуживать общедомовое имущество, не включенное в договор управления МКД
📍 Спор собственника с ОМСУ об обоснованности размера платы за содержание жилого помещения
📍 Как УО добивалась демонтажа навесов над террасами на крышах МКД
📍 Можно ли не платить взносы на капремонт по достижении 80 лет
📍 Неудачная попытка собственника признать незаконным бездействие ГЖИ Самарской области

👮‍♂ Управляющая организация из Новосибирской области взыскала с ГЖИ 85 тысяч судебных расходов
👮‍♂ Суд признал незаконными 4 отказа органа жилищного контроля по Красноярскому краю во внесении изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Управляющая организация из Санкт-Петербурга дважды добилась существенного снижения размера штрафов ГЖИ

Совет многоквартирного дома — все материалы и образцы документов

Общие вопросы
📕 Выстраивание конструктивного диалога между советом и УО
💬 Чем занимается совет на практике
💬 Рекомендации новичкам
📄 Избрание совета
📄 5 ошибок при выборе совета дома
⚖ Участие в совете, если квартира зарегистрирована на супруга (но приобретена в браке)
📄 Положение и отчёт совета
📄 Прекращение полномочий совета
📄 Можно ли отказаться от членства в совете
📄 Ответственность членов совета
📄 Можно ли создать совет в домах с ТСЖ
📄 Конституционный Суд РФ про совет МКД

Полномочия
📄 Полномочия совета
📄 Полномочия председателя совета
⚖ Дополнительные полномочия совета и его председателя — практика
📄 Как не надо наделять совет дополнительными полномочиями
⚖ Наделить председателя правом подписать договор управления: сколько нужно голосов
📄 Памятка. Как составлять акт о некачественной услуге без УК
▪️Можно ли передать полномочия члена совета по доверенности
▪️Может ли совет утверждать инструкции охранникам
▪️Можно ли передать квитанции через совет дома
▪️Обязана ли УК пускать совет дома в подвал
▪️Собственник пытался доказать, что председатель превысил полномочия
▪️Собственник не смог обязать председателя предоставить документы
▪️Председатель взыскал долг за содержание жилья и расходы на ворота
🌐 Как получить функцию председателя в ГИС ЖКХ + как разместить информацию о совете + как её посмотреть

Совет МКД и текущий ремонт
📕 Отчётность УО
📕 Актирование работ УО
⚖ Успешные взыскания с бывшей УК денег на текущий ремонт
❓ Обосновано ли требование УК предоставлять протокол совета в оригинале
⚖ Сколько голосов нужно для наделения председателя правом подписывать акты приемки работ
▪️Совет вправе решать о текущем ремонте, но выбор подрядчиков – прерогатива УК
▪️Суд признал недействительными решения совета о выборе подрядчиков
▪️Суд обязал УК заключить договор с подрядчиком, которого выбрал совет

Совет МКД и использование общего имущества
💴 Совет дома и использование общего имущества — судебная практика
▪️Верховный Суд РФ: председатель вправе заключать договоры об использовании общего имущества
▪️Суды отказали во взыскании платы за использование общего имущества на личный счет председателя
▪️Как собственники вернули подвал в состав общего имущества
▪️Председатель взыскала с бывшей УК доходы от использования общего имущества

Вознаграждение
🪙 Вознаграждение — общие вопросы
🪙 Вознаграждение — практика
▪️Вознаграждение председателю по агентскому договору с УК
▪️Старшую по дому заставили вернуть пособия по безработице
▪️Можно ли на ОСС освободить совет от платы за содержание
▪️Почему средства, собранные УК на «оплату совету дома», направили на ремонт подъездов
▪️Трудности с вознаграждением председателя совета МКД при смене УК
▪️В Омске собственник решил, что решение о вознаграждении председателю не относится к компетенции собрания
▪️Суд обязал УК выплатить вознаграждение председателю
▪️Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю
▪️Неудачная практика взыскания вознаграждения с УК
▪️Собственник судился из-за 100-рублевого вознаграждения председателю

Положительный опыт подписчиков
▪️Как жители проводят конкурс по отбору УК + другой способ
▪️Совет дома участвует в выборе подрядчиков + еще один положительный опыт
▪️Эффективное использование денег на текущий ремонт
▪️Пример хозяйского отношения к общему имуществу
▪️Доход от использования общего имущества
▪️Информирование собственников о жизни дома
▪️Добровольные взносы на нужды дома: как это работает
▪️Накопительный фонд дома

Скандалы, интриги, расследования
⚖ Защита чести и достоинства председателя
▪️В Ставрополе председателя пытаются наказать за публикацию персональных данных
▪️Самопровозглашенный председатель осужден за вымогательство денег у УК
▪️С председателя чуть не взыскали почти 900 тысяч за нецелевое расходование

Образцы документов
📘 Положение о совете МКД
📘 Заключения на условия договора управления
📘 Отчет совета МКД
📘 Протокол заседания совета МКД

✅ Судебная практика с участием совета, председателя выкладывается на отдельном закрытом канале 👉 условия подписки

В Хабаровском крае директора УО осудили за неисполнение судебных решений по ч. 2 ст. 315 УК РФ

Наказание было небольшим — суммарно 320 часов обязательных работ, от которых директора освободили в связи с истечением срока давности уголовного преследования. Однако вопрос оказался принципиальным, и сторона защиты добралась до кассационного суда в попытках оправдать директора.

Неисполненные судебные решения касались установки общедомовых счётчиков.

Позиция стороны защиты: у директора не было возможности установить счётчики, так как «надлежаще провести общее собрание собственников жилья, чтобы принять решение по вопросу, за счёт каких средств организовать установку приборов учёта, было невозможно».
По мнению адвоката, счётчики можно установить только на основании решения собрания, поэтому единственное, что могла делать УК — это провести такие собрания, и она пыталась. На одном из собраний собственники приняли решение против установки ОДПУ. Также он указывал, что установка ОДПУ относится к капремонту, а директор не обязан финансировать капремонт.

Вышестоящие инстанции отклонили эти доводы и оставили приговор в силе.

Кассационная инстанция отметила, что юридически значимыми обстоятельствами по делу являются:
— наличие вступивших в законную силу судебных решений, обязывающих УК провести работу по организации установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта тепловой энергии горячего водоснабжения в жилых многоквартирных домах;
— статус директора как руководителя УК — юридического лица, которое обязано исполнить решение суда;
— наличие возможности провести определённую работу, т.е. совершить действия, направленные на организацию по установке и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта;
— злостное неисполнение решений суда (в течение 5 лет).

Эти обстоятельства установлены и подтверждены доказательствами, поэтому нет оснований для удовлетворения жалобы.

77-500/2024 😋 @gkhvsem

МТС внедрит интеллектуальный учет электроэнергии, который снизит расходы

На ИННОПРОМ 2024 стало известно, что МТС внедрит собственную IoT-платформу учета электроэнергии для Новосибирскэнергосбы. Это крупнейший по объему услуг и срокам проект в ЖКХ в регионах за последние годы. Планируется поставка не только самих устройств, но и обеспечение инфраструктуры - современных ЦОДов и связи новейшего стандарта NB-IoT.

Интеллектуальный учет избавит жильцов многоквартирных домов от необходимости передавать показания электросчётчиков, поможет снизить расходы на общедомовые нужды и пресечет возможные незаконные подключения.

В течение трёх лет МТС установит и обеспечит эксплуатацию 86,4 тысяч интеллектуальных приборов учета в многоквартирных домах Новосибирской области.

В рамках проекта планируется использовать «умные» устройства российского производства. После установки каждый счетчик интегрируют в IoT-платформу учета и дистанционного управления энергоресурсами. Решение покажет состояние электросчётчиков в режиме реального времени, позволит задавать параметры их опроса, получать и передавать данные с них в биллинговую систему «Новосибирскэнергосбыта».

МТС гарантирует эксплуатацию системы в течение 10 лет после установки программно-аппаратного комплекса. Сумма контракта составила 1,5 млрд.

Верховный Суд РФ напомнил, что члены семьи собственника не обязаны оплачивать содержание жилья

Московское ТСЖ "Бригантина" обратилось в суд с иском к собственнику помещения и трём зарегистрированным там гражданам — о солидарном взыскании более 250 тысяч рублей. Сюда входила плата за содержание жилья, коммунальные услуги, капремонт, а также пени.

Суды частично удовлетворили иск, однако Верховный Суд РФ направил спор на новое рассмотрение.

Нижестоящие инстанции решили, что собственник квартиры и совместно проживающие с ним члены семьи несут солидарную ответственность по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги, а обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт несёт только собственник.
Однако бремя содержания имущества несёт собственник помещения (ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несёт только собственник жилого помещения (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности").

Таким образом, расходы на содержание жилого помещения не могут быть возложены на членов семьи собственника, проживающих совместно с ним. Солидарная обязанность по оплате возникает только в отношении коммунальных услуг (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.06.2024 № 5-КГ24-46-К2).