ЖКХ


Гео и язык канала: Россия, Русский
Категория: Право


Блог о ЖКХ: правовое регулирование, судебная практика, новости. Для добросовестных УО, ТСЖ, собственников в МКД. Управление недвижимостью.
Автор: юрист Юдина Антонина
Реклама, поддержать канал, платные услуги, Библиотека ЖКХ: @gkhnewsbot
Чат: @gkhchat


Гео и язык канала
Россия, Русский
Категория
Право
Статистика
Фильтр публикаций


Репост из: ЖКХ Ньюс
Новый приказ по ГИС ЖКХ.pdf
12.5Мб
🔥 Опубликован Приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"

Информация, размещаемая УО, ТСЖ, кооперативами, теперь перечислена в главе 11 (см. со стр. 144 документа).

Вступит в силу с 1 сентября 2024 года.


Друзья, напомню, что кому хочется комментировать, но не нравится чат/его правила/админы, это можно делать в группе ЖКХ Ньюс в ВК.
Там публикуются посты со всех каналов, представленных выше.
Возможно, у вас есть адекватные коллеги, которых нет в Telegram, но они есть в ВК. Пожалуйста, пригласите их ❤️


📰 Новости судебной практики
за прошедшую неделю — с других наших каналов

📍 ТСЖ получило штраф за незаконное отключение воды в нежилом помещении МКД
📍 УО и тепловики оказались не виноваты в том, что вода в квартире недостаточно горячая
📍 Отверстие в перекрытии после ремонта как причина для компенсации морального вреда с УО
📍 Нежилое помещение залило канализационными стоками. Кто возместит ущерб

Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка
Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома

📌 ТСЖ из Краснодара обязали перерассчитать плату за содержание жилья за 3 года по ставке 7-летней давности
📌 Двух зайцев одним выстрелом: можно ли утвердить размер вознаграждения правлению ТСЖ в составе сметы

🔹 Суды разбирались, может ли кадастровый инженер выдать технический паспорт на жилой дом
🔹 Прокуратура Свердловской области не добилась признания незаконным ответа губернатора области на ее представление

👮‍♂ ТСН из Москвы в суде добилось права на управление МКД
👮‍♂ Суды снова недовольны качеством проверки Госкомитета по жилищному и строительному надзору Республики Башкортостан
👮‍♂Суд отменил предписание надзорного органа из Тывы по поводу нерабочего состояния вентиляционной системы


Одинокий пример в пользу собственников

В Нижнем Новгороде собственник обратился в суд с иском к АО "Домоуправляющая компания Нижегородского района", просил обязать ответчика внести изменения в графу 18 отчета за 2021 г. "Переходящие остатки денежных средств на конец периода", а именно указать переходящий остаток в размере 232 тысяч рублей, так как эти работы не были подтверждены.

Обоснование:
— представленные управляющей организацией акты не содержат подписи уполномоченного представителя совета многоквартирного дома;
— решение собрания собственников по оплате работ по статье "текущий ремонт" не принималось;
— работы не относятся к текущему ремонту и не могут быть оплачены по статье "текущий ремонт".

Суд удовлетворил иск. Он исходил из того, что УО обязана составлять акты выполненных работ и предоставлять их уполномоченному собственнику для подписания. Однако УО не доказала, что направляла акты за 2021 год, а сами документы не содержали подписи уполномоченного собственника, либо председателя совета МКД.

88-33815/2023 😋 @gkhvsem


Во Владимирской области председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ООО УК "Старый город" с многочисленными требованиями, среди которых - произвести перерасчет средств за период 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, отраженных в отчетах, а сами отчеты признать недостоверными и недействительными.

Обоснование (фрагмент):
“работы по договору управления были исполнены ответчиком не в полном объеме, с нарушением качества,
при расчете стоимости за работы по текущему ремонту подъездов, выполненные в 2018 году, в сметы включены необоснованные расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, расходы на прибыль. Указанные расходы не могут быть включены в расчеты, так как все работы производились штатными сотрудниками ООО УК «Старый город», смета составлена непосредственно управляющей организацией, как исполнителя по ремонту подъездов. Вместе с тем, УК уже получает прибыль за услуги по управлению многоквартирным домом 3,80 р./кв.м общей площади МКД ежемесячно, что отражено в отчетах ответчика.
Более того, работы по ремонту подъездов не приняты полномочным представителем собственников дома, отсутствует подписанный акт выполненных работ”.


Дело дважды доходило до кассации, назначалась судебная экспертиза.

Результат: в требованиях относительно содержания отчетов отказано, так как не установлено несоответствия отчета Правилам содержания общего имущества №491 или договору управления:
— отчеты содержат перечень работ и услуг, который согласуется с Минимальным перечнем № 290;
— не требуется какое-либо отдельное задание собственников, либо их согласование на выполнение работ, предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем;
— то, что ряд актов председателем совета многоквартирного дома не подписан, не является безусловным доказательством невыполнения работ и недостоверности отчетов;
— из заключения экспертизы следует, что накладные расходы, сметная прибыль, ресурсы (механизмы и агрегаты), начисленные в акте приемки выполненных работ на ремонт мест общего пользования, являются нормативной частью стоимости строительной продукции и не подлежат исключению из стоимости работ;
— экспертным заключением установлено, что объем фактически выполненных работ по ремонту мест общего пользования, соответствует объему работ, указанных в акте приемки, который не принят и не подписан истцом.

Суд учел, что размер ежемесячной платы (21.14 р./кв.м.) за 2017 - 2020 годы не менялся. Если же собственников не устраивает качество работ, то на этот случай есть определенный механизм перерасчета платы за некачественные работы.

№ 88-1475/2024 😋 @gkhvsem


В Оренбургской области собственник обратился с иском к ООО «УК “Вишневая”» об обязании привести отчеты о выполнении договора управления в соответствие с законодательством.

Обоснование: некоторые работы по содержанию общего имущества выполнены компанией без предоставления их экономического обоснования, без проведения общего собрания собственников для согласования и утверждения. Такие работы не входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290, следовательно, расходование на них денег собственников является нецелевым.

Однако суды решили, что УК доказала факт проведения работ, их стоимость и необходимость в рамках текущего содержания общего имущества.

“Управляющая компания должна проводить работы на придомовой территории в отношении тех объектов (малых архитектурных форм, подъездных дорожек и тому подобного), эксплуатация которых напрямую связана с функционированием многоквартирного дома как единого объекта, такие работы не могут быть признаны произведенными с нарушением целевого назначения…
Работы, законность проведения которых оспаривается истцом, по своему содержанию и назначению являются услугами по содержанию общего имущества, и для осуществления таких работ одобрение собственников на общем собрании не требуется”.


Суды отклонили доводы истца о том, что ремонт пандуса, второго подъезда, других мест общего пользования должен был делать застройщик, “поскольку факт наличия решения суда в отношении застройщика не освобождает управляющую компанию от принятых на себя обязательств по управлению и содержанию общего имущества спорного дома”.

Суды согласились и с другими доводами УК:
заградительные столбики установлены для ограничения въезда автомобилей на тротуар для парковки, остановки, в целях поддержания нормативного и работоспособного технического состояния тротуара;
монтаж сэндвич-панелей произведен для подготовки к отопительному сезону (закрытие теплого контура);
модернизация системы полива выполнена в рамках благоустройства и озеленения придомовой территории;
установка на плитке противоскользящего покрытия произведена для предупреждения травматизма;
ямочный ремонт тротуара, отмостки обусловлен необходимостью обеспечения надлежащего содержания асфальтового покрытия на придомовой территории.

Другими словами, все оспариваемые истцом работы выполнены “как комплекс профилактических мероприятий, направленных на предупреждение преждевременного износа многоквартирного жилого дома и его частей, а также на поддержание нормативного и работоспособного технического состояния многоквартирного жилого дома в рамках статьи «содержание жилья»”.

Всё это выполнено в рамках ежемесячного размера платы за содержание жилья, который не повышался. Факты некачественности работ не установлены.

№ 88-11521/2023 😋 @gkhvsem


В Свердловской области собственник обратился с иском к ООО УЖК "Наш дом", хотел исключить из отчета работы на общую сумму 465 тысяч рублей, однако проиграл спор.

Суды установили:
— В доме были выполнены работы по замене окон в подъезде, они приняты УК, акт направлен представителю собственников (истцу) по электронной почте, на который истцом были поданы немотивированные замечания.
— Также была проведена реконструкция системы отопления и замена трубопроводов отопления. Эти работы связаны с многочисленными обращениями жильцов первого и второго этажей, в жилых помещениях которых в отопительный сезон неоднократно фиксировалась пониженная температура. Выяснилось, что система отопления не соответствует проекту, так как были установлены трубопроводы диаметром 15 мм вместо 20 мм - пришлось всё исправлять.
— Кроме того, была проведена дезинфекция мест общего пользования в целях нераспространения коронавирусной инфекции.

Суды исходили из того, что эти работы и услуги фактически оказаны, произведены в связи с объективной необходимостью. Выполнив их, УК каких-либо дополнительных требований по оплате сверх установленного размера платы потребителям не выставляла. При этом нет доказательств некачественности работ.

«Вопреки мнению заявителя, нецелевого расходования средств, оплаченных собственниками на содержание и ремонт общего имущества МКД, проведение работ по замене окон, системы отопления не повлекло, поскольку собственники помещений, получив в собственность неотделимые улучшения, фактически улучшили материально-техническую базу общего имущества многоквартирного дома, и им предоставлена возможность ею пользоваться».

Суд отклонил доводы жалобы о том, что проведение спорных работ без решения общего собрания является незаконным, а потому они подлежат исключению из отчета, а деньги - возврату.

“Отсутствие решения общего собрания собственников, которым были утверждены дополнительные объемы работ в частичной реконструкции системы отопления, само по себе не может являться основанием для возложения обязанности на УК произвести перерасчет и возвратить средства собственникам, поскольку в силу закона собственники обязаны нести расходы на содержание общего имущества в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне услуг и работ № 290. Кроме того, в данном случае дополнительные работы, включенные в отчет, были признаны судами необходимыми в связи с техническим состоянием МКД”.

№ 88-5711/2022 😋 @gkhvsem


В завершение темы об отчетности управляющей организации расскажу о нескольких попытках собственников оспорить содержание отчетов. Практика противоречива.


Итак, как найти отчёты прошлой управляющей организации
— если она их разместила, так как поиск примера методом тыка показал, что размещаются они нечасто.

Поскольку объяснение самого Оператора в примере выше довольно скромное, расписываю всё пошагово (7 шагов) и с картинками (7 скриншотов).

1⃣ В Реестре поставщиков информации найти нужную организацию, например, по ИНН.
Нажать на название.

2⃣ В открывшемся окне внизу выбрать пункт "Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами".

3⃣ Дальше нужно открыть вкладку "Перечень многоквартирных домов".

4⃣ Поставить выбор в "Завершенное управление", нажать "найти", а в результатах выдачи выбрать нужный дом.

5⃣ Дальше всё как и для текущей управляющей организации — раскрыть меню справа сверху и выбрать "отчёт по управлению".

6⃣ Выбрать интересующий период.

7⃣ Скачать файлы.


Отчётность после расторжения договора управления

В Калининграде собственник решил, что ООО "БСКС" после расторжения договора управления в 2021 году не выложило в ГИС ЖКХ отчет по управлению МКД за тот год, поэтому должно компенсировать моральный вред, причиненный этим фактом.

Суды отказали в иске.

Выяснилось, что до суда собственник обращался с жалобой в надзорный орган, откуда получил ответ о том, что информация размещена в полном объеме, однако отчет недоступен для просмотра в открытой части системы ГИС ЖКХ, поэтому надо обратиться в службу поддержки ГИС ЖКХ.

Судья сделал запрос в АО "Оператор информационной системы", который ответил: информация об отчете исполнения управляющей организацией ООО "БСКС" договора управления домом размещена в открытой части ГИС ЖКХ, доступ к которой пользователи системы имеют без прохождения процедур регистрации, идентификации и аутентификации. Информация об отчете управляющей организации доступна в разделе "Реестры" - "Реестры поставщиков информации", при этом обращено внимание, что данный отчет размещен во вкладке "завершенное управление". В настоящее время файл доступен для скачивания.

Отсюда следовало, что ООО "БСКС" выполнило свою обязанность по размещению годового отчета в системе ГИС ЖКХ, поэтому в иске было отказано.

“Сама по себе возникшая у истца сложность в поиске данной информации на Интернет-сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru), явившейся следствием того, что ООО "БСКС" прекратило управление названным выше многоквартирным домом, и такая информация перешла в категорию "завершенное управление", не может свидетельствовать о наличии вины управляющей компании в недоведении данного отчета до потребителя”.

№ 88-8919/2023 😋 @gkhvsem


Необычный порядок принятия отчетности (наверное, один из самых оригинальных)

В Ульяновске собственник обратился в суд с иском к ООО "Альбион". Он хотел признать недействительным пункт договора управления, но у него ничего не получилось.

Оцените содержание спорного пункта (привожу в сокращенном виде):
— УО в течение первого квартала текущего года готовит для собственников отчет о выполнении условий договора управления за год;
— до конца 1 квартала года, следующего за отчетным, УО обязана разместить на информационных досках в подъездах МКД и на информационном стенде в офисе УО информацию о месте, где собственники могут ознакомиться с годовым отчетом;
— собственники в течение 2 месяцев второго квартала года, следующего за отчетным, обязаны на общем собрании либо утвердить, либо отклонить годовой отчет;
— в случае отклонения годового отчета, протокол собрания должен быть направлен в УО;
— в течение 5 календарных дней с момента получения УО протокола об отклонении, стороны обязаны создать Согласительную комиссию по разрешению споров;
— за 5 календарных дней до окончания второго квартала года, следующего за отчетным, Согласительная комиссия обязана либо утвердить годовой отчет, либо передать на разрешение споров между сторонами в судебном порядке;
— в случае непередачи в течение первых 10 календарных дней первого месяца третьего квартала разногласий на разрешение в суд, годовой отчет считается принятым и утвержденным собственниками;
— если до 10 числа третьего месяца второго квартала года, следующего за отчетным в УО не поступил протокол общего собрания собственников об отклонении годового отчета, то он считается принятым и утвержденным собственниками.

Позиция суда: выбирая управляющую организацию, собственники приняли предложенные ею условия договора управления; теперь они могут инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке. Оспариваемые условия договора в целом соответствуют принципу гражданского права о свободе договора.

№ 33-5370/2023 😋 @gkhvsem


К вопросу о форме отчетности

В Оренбурге собственник пытался обязать ООО "УК "Радужная" предоставить отчеты по определенной форме, так как они не позволяли “осуществлять надлежащий контроль за исполнением заключенного с управляющей компанией договора управления”.

Истец хотел видеть в отчетах УО сведения о начислениях, поступлениях, задолженности, суммах поступлений за использование общего имущества, объемах проведенной претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности, детальный перечень выполненных работ, оказанных коммунальных услуг, периодичность, стоимость.

Согласно договору управления, “форма отчета о выполнении обязательств по договору управления устанавливается уполномоченным государственным органом в виде информации, подлежащей раскрытию управляющей организацией”.
Поэтому истец ссылался на Приказ Минстроя России № 882/пр от 22 декабря 2014 года, которым утверждались формы раскрытия информации управляющими организациями для сайта Реформа ЖКХ.

Однако суды указали, что этот приказ утратил силу с 1 июля 2019 года, значит, “в спорные периоды с 2019 года по 2021 год у ответчика отсутствовала обязанность предоставлять отчеты по вышеуказанной форме”.

№ 88-29002/2023 😋 @gkhvsem


Отчетность УО: когда размещается отчет

В Ростове-на-Дону собственник обратился в суд с иском к ООО “УО "РСУ-58"”, так как считал, что управляющая организация неправильно отчитывается.
Суды не увидели нарушений и отказали в компенсации морального вреда.

“Из пункта 15 раздела 10 Приказа №114/пр следует, что информация об отчете о выполнении договора управления подлежит размещению ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом”.

При этом в договоре было прописано хитрое "иное": “отчеты о выполнении договора управления многоквартирным домом Управляющая организация обязана размещать в системе ГИС ЖКХ в срок не более одного месяца с даты поступления запроса на размещение указанной информации от Председателя Совета дома”.

Фактически договоры были размещены в ГИС ЖКХ за 2018 год — в апреле 2019 года, за 2019 год — в марте 2020 года, за 2020 год — в апреле 2021 года, за 2021 год — в августе 2022 года.
Истец не доказал, что размещение информации имело место в срок более одного месяца с момента обращения председателя совета дома.

№ 8г-16553/2023 😋 @gkhvsem


Остается чуть больше месяца на отчетность управляющих организаций перед собственниками.
Поэтому текущая неделя на канале будет посвящена этой теме.

Напомню, что на сайте есть подробный материал по отчетности УО, в котором сможете найти:
— как управляющая организация отчитывается перед собственниками;
— как найти отчет;
— ответственность за неразмещение отчета в ГИС ЖКХ;
— примеры споров с собственниками с УО по поводу предоставления и содержания отчётов.

А на неделе поделюсь интересными находками из судебной практики за прошедший год.


Репост из: Диспетчер 24
​​Сотрудникам и диспетчерам сложно разобраться, в какие сроки выполняются разные типы заявок?

Мы подготовили плакаты с регламентами ответов на обращения жителей на все случаи жизни.

Повесьте их для сотрудников на видном месте  — они помогут выполнять заявки вовремя.

Переходите в бота и нажимайте старт, чтобы скачать плакаты 👉 https://t.me/ds_24_bot

Для скачивания подпишитесь на @ds24ru


В Диспетчер 24 подготовили замечательные плакаты-инфографики по срокам выполнения различных заявок.
У меня тоже было подобное, но вариант Диспетчер 24 гораздо приятнее для глаз, от души рекомендую 👇


Странный иск при подделке протокола

При подделке протоколов бывает, что злоумышленники не только расписываются за участников собрания, но и имитируют деятельность инициатора, который ничего не знает о собрании.

Обычно в таких ситуациях назначенный фальсификаторами «инициатор» объединяется с другими собственниками - пишет в ГЖИ заявления о неучастии в собрании, обращается в правоохранительные органы о подделке протокола, идет в суд в качестве ответчика, где признает исковые требования для оперативного рассмотрения дела.

В одном из МКД Самары появился подобный протокол, где собственника без его ведома назначили «инициатором», выбрали председателем совета дома, который якобы подписал договор управления с компанией, чей выбор остальные собственники всячески отрицали. Один из собственников обратился в суд иском об оспаривании решений такого собрания.

Однако «инициатор» повёл себя нестандартно: он обратился в суд к упомянутому выше истцу с требованиями о защите чести, достоинства, взыскании компенсации морального вреда. Утверждал, что собрание не инициировал, ничего не подписывал, не оформлял, в ГИС ЖКХ не размещал, в ГЖИ не направлял. Поэтому сведения в иске о признании решения собрания недействительным, где он играет роль ответчика, не соответствуют действительности и носят порочащий характер, тем более что впоследствии истец отказался от своих требований, и производство по делу было прекращено.

Суды двух инстанций не нашли никакой вины за собственником, который обратился с иском об оспаривании решений собрания:
обращение в суд явилось результатом реализации, закрепленного ст. 33 Конституции РФ, права граждан направлять личные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления;
изложенные в заявлении сведения не могут являться предметом судебной защиты в порядке ст. 152 ГК РФ и не могут быть признаны порочащими честь и достоинство истца;
на момент обращения в суд тот собственник мог не знать, что указание в документах инициатора, возможно, не соответствует действительности.

«Обращение ответчика продиктовано намерением исполнить свой гражданский долг и защитить права и охраняемые законом интересы многоквартирного дома и свои интересы, как собственника жилого дома, а не намерением причинить вред другому лицу».

В иске о защите чести и достоинства было отказано.

№ 33-1083/2024 😋 @gkhvsem


📰 Новости судебной практики
за прошедшую неделю — с других наших каналов

📍 В Саратовской области суды решили: собственник не должен возмещать ТСЖ расходы на замену стояка отопления
📍 Перевод со спецсчета на счет регионального оператора из-за непроведения капремонта — случай из Санкт-Петербурга
📍 УО из Екатеринбурга не удалось обязать председателя СМКД освободить подвал от личных вещей жильцов
📍 ТСЖ из Краснодарского края не удалось зачесть потраченные на капремонт средства в счет будущих платежей

👮‍♂ Суд отменил штраф Службы жилнадзора Астраханской области за отсутствие воды
👮‍♂ Апелляционный суд признал документарную проверку ГЖИ Ярославской области незаконной
👮‍♂ Инспекция по жилищному надзору Республики Крым не смогла признать недействительным решение общего собрания собственников

В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД
Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула

📌 Прекращаются ли полномочия правления ТСЖ (ЖСК) по истечении установленного срока
📌 Должно ли ТСЖ открывать подвалы для осмотра по требованию собственников

🔹 Прокурор г. Новотроицка Оренбургской области через суд обязал УО установить автоматические регуляторы температуры горячей воды
🔹 Суды разбирались, законна ли проверка прокуратуры г. Долгопрудного Московской области


Надо ли размещать в ГИС ЖКХ бюллетени (письменные решения собственников)

По запросу подписчиков подготовила новый материал — про размещение бюллетеней в ГИС ЖКХ.
Такое размещение помогает выявлять подделки подписей. Однако чтобы что-то выявить, надо сначала добиться размещения документов.

В статье собрала споры управляющих организаций и ТСЖ с контролирующими органами по этому поводу.


Ознакомление с протоколом собрания

Сейчас дописываю материал про размещение бюллетеней в ГИС ЖКХ (сегодня опубликую). При его подготовке дополнила ранее написанную статью:
"Ознакомление с протоколом в ГЖИ — опыт читателей и судебная практика", в которой можно ознакомиться с тремя подходами судов.

Важно: обновлена лишь часть с практикой судов.

Показано 20 последних публикаций.