Кирилл Холопик | главное от ЕРЗ

Думаю, что да. Если стройки начнут останавливаться, то спросят с них. Поэтому ответственные чиновники должны анализировать риски перепроизводства новостроек и в нужный момент тормозить выдачу новых разрешений на строительство через инструмент повышения требований к архитектурному облику. Сейчас ситуация еще не критическая, но с 1 октября рынок ждет следующий этап падения спроса из-за изменений условий семейной ипотеки.

— Краснодарский и Приморский края, Тюменская и Ленинградская области. В этих регионах самое плохое соотношение наполнения счетов эскроу к задолженности по проектному финансированию.

— Я не верю, что в ближайшее время ставка снизится до 12%, скорее всего она останется на уровне 13-14%. Для того, чтобы по-настоящему заработала рыночная ипотека и на этой основе произошло восстановление спроса, ключевая ставка должна опуститься где-то до 6%. Арифметика очень простая. При средней заработной плате 100 тыс. руб. люди не могут платить ежемесячный ипотечный платеж в размере более 40 тыс. руб. Наивно думать, что откуда-то найдется значительное количество покупателей новостроек, которые смогут платить ежемесячную ипотеку в размере 80 или 100 тыс. руб. По мере снижения ключевой ставки до 6% могут быть временные всплески активности, но устойчивого спроса это не создаст.

— «Самолет» — это все-таки особый случай. Компания сделала огромную ставку на завоевание доли рынка, пошла по этому пути, ориентируясь, опять же, в моем понимании, на то, что на рынке все будет хорошо. И эта ставка не сыграла.

— Компания закупала в большом объеме земельные участки, проекты КРТ, какие-то партнерства. То есть набрала большую динамику, а тут резкий поворот — падает спрос. В принципе все девелоперы, делавшие ставку на активный рост доли рынка, сейчас испытывают сложности. Но большим на поворотах сложнее, чем средним и маленьким.

— Финансово — никак. Сейчас у страны другие приоритеты, куда тратить дефицитные ресурсы. А вот нефинансовые меры поддержки вполне могут быть. Например, можно разрешить застройщикам отложить сроки вывода новых проектов КРТ.

— Ситуация с переносом сроков на самом деле не ухудшается. Немного начала расти доля домов с переносами. Но это совсем несущественно. Главное, что средний срок переноса неуклонно сокращается. В России почти исчезли случаи, когда дольщики ждут сдачи дома несколько лет после срока, предусмотренного договором.

— Наша задача была привлечь внимание банков, а не власти. Ведь, по сути, банк при возникновении проблем с погашением кредита стремится побыстрее вернуть живые деньги. Девелоперы предложили рассмотреть вариант преобразования задолженности в долю в бизнесе. Такой опыт есть у «Сбер Инвестиции», но пока носит единичный характер.

«Москва поступает чрезвычайно мудро»

— Дело в том, что на ранней стадии строительства выбор квартиры существенно больше, чем на завершающих стадиях и во введенных домах. Как правило, к моменту ввода в эксплуатацию в доме остаются непроданными лоты большой площади, на непопулярных этажах, с не самыми удачными планировками и плохими видами из окон.

Однако ситуация кардинально меняется. Из-за перепроизводства готовое жилье не только сравнивается по ценам со строящимся, но и выбор вариантов квартир на этой стадии быстро растет. В 2027 году этот процесс ускорится, в результате спрос может уйти в готовые новостройки.

— Это угроза самой сути долевого строительства. Появление на рынке большого выбора готовых новостроек приводит к тому, что цены в строящемся жилье и в готовом жильем выравниваются. Два года назад разница в стоимости аналогичных квартир на стадии котлована и готовых составляла 30-50%. Сейчас она уменьшилась до 5-10%. Теперь покупателю неясно, зачем покупать квартиру, которая строится, а потом ждать два-три года завершения строительства. Становится выгоднее приобретать готовое жилье. Соответственно могут уменьшиться темпы наполнения счетов эскроу, а банки могут начать останавливать финансирование строек из-за высоких рисков невозврата кредитов

— По идее, рынок должен был сам регулировать себя. Но этого не происходит. И вот почему. 
Рассмотрим поведение застройщиков. Каждый из них понимает ситуацию. Но считает, что его проект, который готовился много лет, в который вложено столько сил, — лучший. Что его команда маркетологов, продажников и строителей сильнее команд всех конкурентов. Уверенность в себе мотивирует идти на риск, выводить новые проекты, в том числе, чтобы не уступать долю рынка другим девелоперам. 

Второй игрок – банки. Казалось бы, они укомплектованы сильными аналитиками, поэтому не могут не видеть картину в целом и понимать последствия. Банки в отличие от девелоперов не имеют вкуса к риску.
Возникает вопрос — почему они продолжают активно открывать кредитные линии по новым проектам на перенасыщенных предложением рынках?

Причина в том, что KPI сотрудников крупнейших госбанков нацелен на объемы выдачи проектного финансирования. При этом алгоритмы проверки финмодели проекта не сопоставляют емкость продаж в конкретной локации с суммой планов продаж по всем проектам этой локации. Например, для банка не является стоп-фактором, когда в локации продажи составляют 20 лотов в месяц — это и есть емкость рынка, — а сумма планов продаж по всем уже реализуемым проектам 100 лотов в месяц. Если финмодель самого проекта в норме, то банк открывает проектное финансирование.

Посмотрите на Краснодарский край. Счетами эскроу покрыто лишь 40% проектного финансирования. Это в среднем по всем проектам. Есть проекты с покрытием 10% и меньше. Но на этом фоне девелоперы продолжают выводить в стройку и продажи огромные новые объемы, а банки спокойно открывают проектное финансирование. Ради справедливости стоит отметить, что частные банки и банк «Дом.РФ» практически остановили выдачу проектного финансирования в этом регионе. Сегодня в Краснодарском крае активно кредитует девелоперов только Сбер.

У правительства свой KPI – объемы ввода жилья. Планы наращивания объемов доведены до всех губернаторов и жестко контролируются. Поэтому губернаторы не следят за рисками перепроизводства, за исключением Москвы и, возможно, Санкт-Петербурга.
Москва поступает чрезвычайно мудро, повысив требования к архитектурному облику строящегося жилья. Тем самым решаются две задачи: исключаются риски перепроизводства; улучшается облик города.

«Нет ничего страшнее избыточного объема непроданного готового жилья»

— Мы исходим из того, что 1 июля 2024 года (дата ужесточения льготной ипотеки) навес из квартир был нулевым: темпы продаж и темпы вывода новых проектов были одинаковыми. За два прошедших года баланс нарушился. Объем выведенных на рынок квартир в новостройках превысил объем продаж на 380 тыс. лотов. Пока навес находится главным образом на стадии строительства.

— Всего на стадии строительства 120 млн кв м, из них продано 37 млн. Остальные 83 млн кв м в активной или потенциальной продаже. Еще в продаже у застройщиков есть порядка 30 млн кв м готового жилья. Итого в активной или потенциальной продаже 113 млн кв м строящихся и готовых новостроек.

При этом годовые темпы продаж новостроек после ужесточения семейной ипотеки с 1 октября наверняка снизятся до 20 млн кв м. То есть уже сейчас застройщикам есть что продавать на 5,5 лет вперед. А в отдельных регионах – на 10 лет. При этом финмодели этих проектов, согласованные банками, в среднем предусматривают завершение продаж за 3-3,5 года. Если продажи выйдут за этот предел, то это создаст серьезные риски невозврата кредита, а значит, дефолта проекта.

— Цены зависят от спроса, но не могут быть ниже себестоимости. Если себестоимость перестанет расти, то рост цен после 1 октября может остановиться. Ведь у застройщиков будет мощная мотивация избавляться от затоваренности готовыми квартирами, чтобы гасить банковские кредиты. Повышать цены в условиях перепроизводства неразумно. Но и снижения цен ждать не следует, так как в большинстве проектов сегодня цены лишь покрывают себестоимость и обеспечивают погашение банковского кредита с минимальной маржинальностью для застройщика.

— Прогнозирую рост цены на уровне инфляции – до 7%. Причем основной всплеск роста (1-2%) состоится в сентябре – в последний месяц перед ужесточением условий семейной ипотеки.

— Да, конечно, покупатель будет выбирать, и он будет все больше выбирать готовые новостройки.