Мария Алиханова | Недвижимость для бизнеса

Вы слышали новость? В Сочи подешевела посуточная аренда.

Да, речь идет только про бархатный сезон. Но сам факт: в Сочи что-то ПОДЕШЕВЕЛО

Не сразу поверила, что это РИА Новости, а не ИА Панорама

Ритейлер Globus взял на работу бывшего канцлера Германии Герхарда Шредера, чтобы развивать сеть в России.

Также СМИ сообщают, что компания ищет участки в радиусе 300 км от Москвы для новых гипермаркетов.

Я что-то вообще не знаю, как эту новость прокомментировать.

Но приятно, что немцы верят, что в эпоху расцвета дискаунтеров имеет смысл построить еще Глобусов. Ну или делают вид, что верят.

Как узнать условия сетевого арендатора

Я сейчас поделюсь с вами лайфхаком, который стоит миллион. Вам бесплатно рассказываю. Ну, может быть не миллион, но реально хороший лайфхак. Вообще не понимаю, почему все так не делают.

Если вы хотите узнать условия аренды у того или иного сетевого арендатора, но у вас не у кого спросить, например. Или сейчас два часа ночи, звонить с расспросами неприлично.

Но по какой-то причине вам вдруг стало нестерпимо интересно, какую ставку дает определенный арендатор. И какую индексацию.

Так вот, все очень просто.

Идете на Авито, ищите там помещения, которые продаются с этим арендатором. И прямо в этих объявлениях написаны коммерческие условия! Какая ставка, на сколько лет договор, индексация безусловная или нет. Есть ли процент от товарооборота. Если в объявлении этого нет, то можно набрать и спросить.

Посмотрите объявлений 10 и будете очень хорошо представлять картину.

Да, могут быть локальные нюансы. Но в целом плюс-минус вы поймете картину.

Записывайтесь на мой онлайн-курс по коммерческой недвижимости

Всем хорошего вечера!

Нашу редакцию спрашивают

А вы с торгов что-то покупаете?

Нет, мы с торгов ничего не покупаем

Во-первых, это свой мир, я в нем ничего не понимаю.

Во-вторых, это очень затратно. По крайней мере в той модели и с теми инвесторами, с которыми мы работаем.

Наша задача — найти классное помещение, согласовать туда арендатора, продать это инвестору. Это если уж совсем без деталей. Т.е. грубо говоря, продать не пустое помещение, а помещение с понятной финмоделью, кто будет там арендатор, на каких условиях, сколько он будет платить.

И вот видим мы помещение на торгах. Допустим оно всем прекрасно и в целом подходит. Дальше алгоритм работы:
1. Нам нужно приехать, все посмотреть, снять фото, видео, замеры
2. Согласовать предварительно с арендатором. Пройти первый уровень так сказать
3. Дальше арендатор согласует предварительно внутри себя и если все ок, то высылает уже своего человека
4. Этот человек от арендатора тоже все смотрит, считает, снимает, они уходят думать
5. Потом, если таки им интересно, нам нужно согласовать коммерческие условия. Сколько будут платить, какая индексация, с кого ремонт
6. Параллельно нам надо решить вопросики: а что там по электричеству, а сколько его, если не хватает, сколько будет стоит подвести, что с входной группой, какой ремонт нужен, сколько будет стоить и т.д.
7. После этого мы считаем финмодель и предлагаем инвестору. Вот допустим инвестор согласен, его все устраивает. Он даже готов заморозить аванс 10% от суммы, который берут торговые площадки. Да, этот аванс возвратный, но не мгновенно возвратный. Его потом еще обратно подождать надо.

И вот мы с финмоделью идем на торги. У нас есть точная сумма с учетом всех расходов, доходов, нашим интересом, интересом инвестора, выше которой мы не можем себе позволить взять это помещение.

И на теже самые торги прибегает какой-нибудь товарищ, который весь этот путь не прошел или прошел методом "пол-палец-потолок" и в угаре перебивает наши ставки. Мы выкидываем всю предварительно проделанную работу (а это могут быть месяцы), ждем возврата аванса и идем на следующие торги.

У нас и так очень много неопределенности в работе. Арендатору может не понравится помещение, нам согласуют неинтересную ставку, там будут какие-нибудь неразрешимые проблемы и так далее. Да в целом найти просто подходящее хорошее помещение — стоит большого количества времени.

И вот ты все эти неопределенности решил, подался на торги и с вероятностью 90% обнулил всю предыдущую работу. Опытные товарищи говорят, что из 10 торгов ты можешь выиграть одни.

Торги — это способ максимально быстро продать что-то на максимальную сумму. У них нет задачи дать покупателю сэкономить.

Да, там можно выловить брильянты. Но мне точно не хватит терпения

Темпы открытия новых точек продуктового ритейла сократились в два раза

Ну, во-первых, сколько можно их открывать, уже везде все есть. Я вот уже полгода пытаюсь найти помещение, где можно бы было открыть Пятерочку и пока у меня ничего не получилось.

А во-вторых, лично я вообще перестала ходить в магазины, больше 5ти лет я хожу только на рынок. Могу зайти в магазин, чтобы купить воды или булочку. Но нести тяжелые пакеты — это нет, я не собираюсь этим заниматься, когда есть доставка.

И получается довольно интересно. Пятерочки в Москве торгуют хуже (за счет плотности других магазинов и конкуренции с доставкой). А вот там, где доставки нет и не будет, они могут торговать значительно лучше.

Но возвращаясь к тому, что рост открытия новых точек уже не такой, как раньше. Как думаете, сети успокоятся, когда уже до конца вырастут и будут спокойно торговать или будут биться за средний чек и маржинальность?

Мой коллега, Евгений Лоскутов, недавно рассказал про свои объекты с кладовками в Казани. Вам видосик посмотреть за ужином.

Вообще Женю оч рекомендую, большой профессионал 💪

Я, кстати, думаю, что застройщик реально заработал больше, сделав такой финт.

Но вот какой нюанс у нас получается:
Самые сладкие, самые желанные арендаторы оч капризны к количеству ступенек. Каждая новая ступенька снижает конверсию захода в их магазин. Аптеки не любят ступеньки. Торговые сети терпеть не могут ступеньки. Могут, конечно, арендовать. Но если им прямо ну очень надо и вообще никаких альтернатив рядом нет.

С точки зрения собственника, покупая такое помещение, вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. И возможно это черт с ним, если помещение, например, раза в два дешевле, чем такое же, но на настоящем первом этаже. А если не в два, а меньше, тут уже думать надо.

Во сколько лет вы узнали, что КБ и Бристоль принадлежат одному владельцу?

Я об этом узнала в сейчас лет 🤦‍♀️

Интересно, зачем, владельцу две одинаковые сети?

Ну, то есть я понимаю Чижик, Пятерка, Перекресток — это все Х5. Но они отличаются по формату, площади магазину, вайбу.

А Бристоль и КБ — два брата близнеца просто. Или нет? Есть специалисты, в чем различие этих сетей?