НЭП | Законная недвижимость

📝📝📝📝📝 Сентябрь завершился, а значит, собираем главное за месяц в одном дайджесте!

В этом месяце говорили о земельных и градостроительных рисках, разбирали свежие кейсы и причины отказов, следили за изменениями в согласовании АГР и много работали на отраслевых площадках. Если что-то пропустили, собрали все самое важное ниже.

🟢 Поздравили нашего коллегу Михаила Алексеева с успешным прохождением аттестации в Минкультуры России по сохранению и реставрации объектов культурного наследия.
🟢 Что делать, если здание есть, а земельный участок под ним не оформлен? На реальном кейсе показали, почему перед покупкой важно проверять не только сам объект, но и землю, границы и доступ к нему.
🟢 В сентябре Никита Корчагин выступил на X Международном бизнес-форуме недвижимости в Петербурге. Говорили о соразмерности земельного участка и о том, как обосновать площадь, действительно необходимую для эксплуатации объекта.
🟢 Площадь в ЕГРН отличается от фактической, хотя реконструкции не было? Разобрали законопроект, который может изменить порядок уточнения таких сведений, если расхождение связано с изменением методики подсчета или старой технической документацией.
🟢 Участок оказался своеобразным градостроительным «островом» в зоне «Ф». В новом кейсе рассказали, как через внесение изменений в ПЗЗ удалось привести регламент в соответствие с фактическим использованием участка и параметрами окружающей территории.
🟢 Фасад уже согласован, но можно ли сразу начинать работы? Рассказали, когда дополнительно потребуется ордер ОАТИ и какие документы необходимо подготовить для его оформления.
🟢 Анонсировали участие Никиты Корчагина в 'https://t.me/nepexpert/374?utm_source=chatgpt.com' rel='nofollow'>100+ TechnoBuild. На форуме он выступил с темой подготовки градостроительной документации без должной предварительной проработки.
🟢 Капитальный или некапитальный объект? В 'https://t.me/nepexpert/375?utm_source=chatgpt.com' rel='nofollow'>видео сравнили два варианта по срокам и затратам и разобрали, когда некапитальное строительство может оказаться рациональным решением для бизнеса.
🟢 Разобрали ситуацию с археологическим заключением: почему при согласовании может потребоваться археологическая разведка и ГИКЭ и что делать, если приходит уведомление о несоответствии.
🟢 Продолжили разбирать причины отказов по ПНО. На двух кейсах показали, почему ограждение необходимо заранее сверять с Альбомом типовых ограждающих конструкций и как одна деталь может остановить согласование.
🟢 Насколько большим вообще может быть некапитальный объект? Рассказали о возможности согласовать магазин площадью 700 кв. м на 10 лет и о том, почему такой формат не стоит недооценивать с точки зрения бизнеса.
🟢 30 сентября начали день на 100+ TechnoBuild и показали первые кадры с площадки форума.
🟢 После выступления Никиты Корчагина поделились итогами дискуссии на 100+ TechnoBuild. Говорили о проблемах градостроительной и строительно-технической экспертизы и о том, почему подготовка проекта начинается задолго до чертежей.
🟢 Продолжили тему выступления практическим материалом и собрали 15 контрольных точек предпроектной проверки земельного участка, которые стоит пройти до разработки концепции и начала проектирования.
🟢 Завершили сентябрь разбором нового порядка: с 30 сентября вступило в силу постановление № 1423-ПП. В отдельном материале разобрали, как теперь меняется маршрут согласования САГР, от проверки ПЗЗ и ГПЗУ до Архитектурной комиссии, цифровых моделей и оформления свидетельства.

Сентябрь получился насыщенным: практические кейсы, земельные вопросы, ПНО, изменения в процедуре АГР и сразу несколько профессиональных мероприятий. В октябре продолжим следить за новой практикой, разбирать сложные согласования и делиться решениями, которые помогают заранее увидеть риски проекта.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_дайджест

С праздником!

Сегодня поздравляем всех, кто каждый день работает с пространством, городом и средой вокруг нас. Архитектура для нас всегда больше, чем красивые фасады. За каждым объектом стоят десятки решений, расчётов, согласований и большая командная работа.
Команда «НЭП» поздравляет архитекторов, проектировщиков, инженеров и всех коллег, кто помогает превращать идеи в реальные объекты и менять города к лучшему.
Желаем сильных проектов, точных решений и идей, которые действительно хочется воплощать!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

Что не видят риэлтор и нотариус при проверке участка?

7 октября Никита Корчагин выступит на Международном жилищном конгрессе в рамках семинара «Проверка участка перед покупкой: способы, ресурсы, подводные камни».

МЖК — одна из крупнейших федеральных площадок для профессионалов рынка недвижимости: пять дней деловой программы, сотни мероприятий, экспертных дискуссий и разборов практических кейсов.
На семинаре будем говорить о том, как сегодня проверять участок перед покупкой, какими ресурсами для этого пользоваться, где могут скрываться риски и какие нюансы важно увидеть еще до сделки.

🟢 Тема выступления: «Градостроительно-земельный аудит участка глазами инженера. Что не видят риэлтор и нотариус при проверке?»
Разберём, что может остаться за пределами обычной проверки документов, какие градостроительные и земельные ограничения способны повлиять на дальнейшее использование участка и почему к такой проверке важно подключать инженерный взгляд.

⬛️ 7 октября, 14:30–16:00
◼️ Зал ГРМ. Центр Международной Торговли

Будем рады увидеться на Международном жилищном конгрессе!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Аудит #НЭП_Команда #НЭП_Новости

Проектировщики срывают сроки — или проблема начинается раньше?

Рассказывает Никита Корчагин 🟡
Сегодня на одной из секций TechnoBuild обсуждали возможные изменения в ПП РФ №87. Один из тезисов — проектировщики якобы не заинтересованы в сроках строительства и поэтому закладывают в проектную документацию нереалистичные сроки, которые потом срываются и Заказчик несет убытки. Какие именно изменения предлагают внести, подробно не раскрыли.

◽️ Мне ближе позиция коллеги из Росатома: прежде чем менять требования к проектной документации, стоит научиться качественно формировать задание на проектирование.

Наша экспертная практика это хорошо подтверждает.

В ТЗ одной двусмысленной строкой могут спрятать дополнительные изыскания. Или написать: «получить все необходимые технические условия», фактически возложив на проектировщика часть функций технического заказчика. А потом выясняется, что конкретные ТУ проектировщик самостоятельно вообще получить не может — требуется заключать Соглашение о компенсации потерь, согласовывать его условия, что выходит за пределы компетенций и полномочий проектировщика.

▪️И это уже приводит не просто к срыву сроков, а к расторжению договоров, спорам о качестве и стоимости выполненных работ и судебным экспертизам.

Как раз об этом говорил и в своём выступлении на TechnoBuild: результат проектирования нельзя оценивать только по количеству выпущенных листов. Нужно смотреть, на каких исходных данных он создавался, что было предусмотрено ТЗ, какие ограничения были известны сторонам и можно ли результат реально использовать дальше.

Поэтому хороший проект начинается не с чертежей.

Он начинается с нормального технического заказчика, который управляет сбором ИРД, формирует корректное ТЗ, организует проектирование и затем ведёт объект через все этапы строительства.

Именно там во многом закладываются и сроки, и качество будущего результата.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПолезныйМатериал #НЭП_Проектирование

А теперь к практике 📑

На 100+ TechnoBuild много говорили о том, почему проблемы с проектом могут начаться еще до проектирования. Иногда достаточно не проверить один важный параметр участка, чтобы потом пришлось возвращаться назад и переделывать уже готовую работу.
Поэтому решили продолжить тему выступления Никиты Корчагина и поделиться полезным материалом.
Собрали в карточках 15 контрольных точек, которые стоит проверить до начала разработки концепции и проектирования.

🔺 Сохраняйте чек-лист, пригодится в работе!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Аудит #НЭП_Проектирование #НЭП_ПолезныйМатериал

Спасибо всем, кто сегодня был с нами на 100+ TechnoBuild!

Получилась действительно живая и содержательная дискуссия: говорили о реальных проблемах градостроительной и строительно-технической экспертизы, делились практикой и обсуждали то, с чем сталкиваемся в работе каждый день.

Никита Корчагин выступил с темой «Подготовка градостроительной документации без должной проработки». Спасибо всем, кто пришёл послушать, задавал вопросы и участвовал в обсуждении!

А мы на этом с 100+ TechnoBuild не прощаемся и идём дальше смотреть, чем в этом году живёт один из крупнейших строительных форумов. Обязательно вернёмся к вам отсюда с чем-нибудь интересным.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_Команда #НЭП_Новости

🏗️🏗️ Причина отказа в согласовании ПНО: ограждение не соответствует типовому решению

Показываем ещё одну причину отказа ПНО, и здесь у нас сразу два похожих кейса из практики 🟡
На старте работ мы всегда обращаем внимание клиентов на Альбом типовых ограждающих конструкций и показываем свежие отказы, где причиной стало несоответствие ограждения утверждённому решению. Но иногда клиенту всё равно хочется проверить свой вариант на практике и получить уже свой официальный ответ.

🟢 Так и получилось в первом кейсе. Клиент хотел согласовать только часть нового ограждения, а часть существующего бетонного забора сохранить. Мы заранее обозначили риск, проект всё же подали в таком виде и получили отказ из-за несоответствия решению из Альбома.

🟢 Во втором случае история была похожая. По просьбе клиента в первой редакции проекта предусмотрели ограждение высотой 0,6 м. Риск тоже обсудили заранее, и результат оказался тем же: проект получил отказ.
В обоих случаях всё прошло спокойно, потому что клиенты заранее понимали возможный сценарий. После отказов они вернулись к нам за корректировкой проектов, и дальше уже приводили решения в соответствие с требованиями Альбома.
▪️ Поэтому здесь правило довольно простое: если проектируем ограждение в рамках ПНО, решение лучше сразу сверять с актуальным Альбомом типовых ограждающих конструкций. Это как раз тот случай, когда одна деталь в проекте может остановить всё согласование.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПНО #НЭП_Кейс #НЭП_ОтказВСогласовании

📺📺📺📺 30 сентября Никита Корчагин выступит на 100+ TechnoBuild!

Примем участие в панельной дискуссии «Проблемы и перспективы градостроительной и строительно-технической экспертизы».

🔹Никита Корчагин, генеральный директор «НЭП», выступит с темой «Подготовка градостроительной документации без должной проработки».
На реальных кейсах разберём:
🔴 почему проект или концепция без предварительного градостроительного аудита могут привести к судебному спору;
🔴 как правильно выстроить этапность
аудит 🟡 концепция 🟡 АГР;
🔴 как обосновывать стоимость работ по подготовке градостроительной документации при отсутствии единой методики расчёта.

100+ TechnoBuild
◼️ Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»
29 сентября – 2 октября 2026 года

Будем рады встретиться на выставке и обсудить практические вопросы лично.

#НЭП_Команда #НЭП_Новости

Фасад согласован. Значит, можно начинать работы?

Не всегда, поехали разбираться 🟡

Даже если проектное решение уже готово, перед выходом на площадку может потребоваться ещё один документ - ордер ОАТИ. В нашей практике такие задачи возникают в том числе при фасадных работах, поэтому разберём базу: когда ордер нужен и что потребуется для его оформления.
Ордер ОАТИ оформляют на конкретные виды работ, связанные с использованием городской территории. В том числе он может потребоваться при:
🟢 земляных работах;
🟢 организации стройплощадки;
🟢 установке временных ограждений;
🟢 размещении бытовок, контейнеров и других временных объектов;
🟢 временном складировании;
🟢 монтаже и демонтаже конструкций;
🟢 работах, связанных с изменением внешнего архитектурного решения здания.
Порядок оформления таких ордеров регулируется Постановлением Правительства Москвы № 284-ПП.

Самого заявления недостаточно. Под конкретный вид работ необходимо подготовить комплект документации: календарный график, проект производства работ, а в зависимости от ситуации - документы на земельный участок, необходимые согласования, схемы движения транспорта и пешеходов и другие материалы.
В проекте производства работ фиксируются границы и виды работ, размещение временных ограждений и объектов, а также восстановление нарушенного благоустройства.
▪️ Поэтому ордер ОАТИ лучше учитывать как отдельный этап подготовки к работам. Сначала важно определить, какие именно работы планируются и какие решения потребуются на площадке, а уже затем формировать комплект документов для оформления ордера.

Мы в «НЭП» сопровождаем получение ордеров ОАТИ и разрабатываем необходимую для этого документацию. Наши эксперты помогают определить состав документов под конкретную задачу и пройти процедуру оформления без лишних возвратов. Нюансы получения ордера именно для фасадных работ ещё разберём отдельно на практическом примере.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

#НЭП_ПолезныйМатериал