Сергей Разуваев про девелопмент

Заканчивается первая неделя после вступления в силу новых условий семейной ипотеки, и пока девелоперы не могут четко рассчитать, как это отразится на их продажах.

Что изменения на продажах отразятся, однозначно. Что в худшую сторону, тоже очевидно.

Прежде всего потому, что минимальная ставка доступна семьям с большим количеством детей. А им, во-первых, нужны большие квартиры, которых не так много. Во-вторых, у них обычно не так много ресурсов, чтобы при сложившихся ценах приобретать жилье — даже по льготным ставкам.

И это глобальная проблема, решения которой я пока не вижу.

Однако уже понятно, что в перспективе квартирография постепенно изменится в пользу квартир большей площади — именно на них сосредоточен спрос семей, для которых действуют максимально благоприятные условия по ипотеке. Люди будут искать резервы, возможно, продавать текущее жилье.

Семейная ипотека будет действовать до 2030 года. Это фактически два строительных цикла. Соответственно, девелопер должен будет учесть новые условия и в квартирографии, и в продукте.

Сейчас у меня много диспутов с девелоперами разного уровня по поводу того, почему правительство изначально не приняло подобные условия. Зачем нужна была льготная ипотека, которая стимулировала рынок и привела на него много посредников, покупавших по несколько квартир? Почему сразу не ввести ранжирование?

Слышал в том числе такую оценку: «Если бы программа была дифференцированной изначально, спрос рос бы не так сильно, цена не увеличилась бы настолько критически. И, самое главное, я бы не полез брать бриджи на новые земли, потому что рынок развивался бы не так агрессивно и у меня не было бы таких ожиданий».

Что сказать?

Во-первых, запустить программу в стране, в которой на тот момент вводилось порядка 80 млн кв. м жилья, и не ошибиться с первого раза было бы непросто.

Во-вторых, нельзя забывать о проблемах, связанных сначала с ковидом, а затем с СВО. Правительство решило подстраховаться и серьезно бустануло рынок. А из этого последовали как плюсы, так и минусы.

Девелоперский рынок был разогнан, серьезно увеличился ввод, а у многих сотен тысяч людей появилась возможность приобрести квартиру. Я не считаю, что это была какая-то глобальная ошибка.

Но если разбираться в деталях, резон пересмотреть льготные программы и сделать семейную ипотеку более дифференцированной был уже и в 2021 году, и в 2023-м. От массовой поддержки уже можно было отходить.

Я хорошо помню те периоды: спрос был просто огромный, даже чрезмерный. Рынок был перегрет. Это способствовало и росту цен, и увеличению себестоимости строительства (потому что девелоперы боролись за ресурсы), и удорожанию земли (как результату ожиданий лендлордов, которые видели происходящее).

Ну, опыт — сын ошибок трудных, как говорил классик. Мы его получили. Надеюсь, теперь история с семейной ипотекой будет более выверенной.

И все же надо отдать должное властям: они не оставляют девелоперский рынок один на один с рыночной ставкой, хотя могли бы. Тогда последствия были бы очень тяжелыми.

Цитаты девелоперов, из последнего:

«С такой «Семейкой» нам п****ц»..