Рантьетолог • Андрей Никифоров

#РазборСделки

🤩КАК МЫ КУПИЛИ ПОМЕЩЕНИЕ, КОТОРОЕ НИКТО НЕ ПРОДАВАЛ

Есть брокеры, которые ищут недвижимость среди объявлений. А есть ситуации, когда объявления заканчиваются, а настоящая работа только начинается.
Расскажу одну историю из моей практики.

Задача со звёздочкой ⭐

Ко мне обратился инвестор с весьма специфическим запросом: найти помещение под собственный антикварный магазин.
Локация строго ограничена: Старый Арбат и исторические переулки Москвы — Плотников, Сивцев Вражек и прилегающие улицы.
Нужны были определённая площадь, подходящая конфигурация и, главное, возможность освободить помещение под собственный бизнес.
Казалось бы, обычная брокерская задача. Но есть нюанс.
В этой части Москвы предложение крайне ограничено. А подходящих помещений в продаже — ещё меньше.

Первый кандидат. И первый отказ.
Мы нашли помещение с действующим арендатором — алкомаркетом🥂
Локация подходила. Характеристики тоже.
Но при изучении договора аренды обнаружился серьёзный риск: досрочное расторжение по инициативе собственника практически не представлялось возможным.
Мы дополнительно изучили судебную практику по этому арендатору.
Около 50 судебных споров за два года. И ни одного успешного для собственников дела по досрочному одностороннему расторжению договора среди изученных нами случаев.
Вывод: даже купив объект, инвестор рисковал не получить помещение для своего магазина.
Отказались.

Именно поэтому я всегда говорю:

купить недвижимость и получить возможность ею распоряжаться — не всегда одно и то же.
Когда рынок закончился, началась настоящая работа.

  
Мы изучили открытые предложения, закрытые продажи, предложения профессионального брокерского сообщества.
Подходящего объекта не нашлось.

   И тогда я решил искать не продающиеся помещения, а собственников помещений, которые потенциально могли бы продать.
Это принципиально другая технология поиска.
Мы определили подходящие здания и помещения, изучили кадастровые сведения, установили собственников и нашли способы выйти с ними на связь.
Дальше началась самая интересная часть — переговоры.
Почти каждый разговор начинался одинаково:
— А откуда у вас мои контакты? Я вообще ничего не продаю!
Мой ответ был прост:
— Я звоню вам не с пустыми руками. У меня есть реальный покупатель, готовый обсуждать приобретение вашего помещения. Давайте поговорим не о том, откуда у меня ваш номер, а о том, при каких условиях сделка могла бы быть вам интересна.

Убеждён: у любого объекта есть своя цена. А у собственника, который сегодня не планирует продавать, завтра может появиться причина рассмотреть предложение

Задача брокера — выявить эту возможность и правильно выстроить переговоры.

15 → 3 → 1

В результате адресного поиска мы выявили порядка 15 подходящих объектов и провели переговоры.
Затем сузили круг до трёх наиболее перспективных.
В двух помещениях находились действующие арендаторы.
Началась следующая стадия: ценовые предложения, торг, обсуждение структуры сделки, сроков освобождения помещений и выхода на сделку.
В итоге остался один объект.

📍 Москва, переулок Сивцев Вражек.
Именно его мой клиент и приобрёл.
Сегодня в этом помещении успешно работает его антикварный магазин.

🤩 Вывод Рантьетолога
Эта сделка ещё раз подтвердила мой профессиональный принцип:

   Отсутствие объекта в продаже не означает отсутствие возможности его купить.
Большинство покупателей выбирают из того, что им предлагает рынок.
   Но иногда лучшая недвижимость — та, которую никто не предлагает.
   И ценность профессионального брокера не только в умении анализировать объявления, считать доходность и проверять документы.

Настоящая ценность — уметь находить возможности, которых ещё нет на рынке.
И превращать их в реальные сделки.

❓А вы когда-нибудь задумывались о покупке помещения, которое вообще не выставлено на продажу

Если перед вами стоит задача найти недвижимость в конкретной локации, а подходящих предложений нет, — это ещё не повод отказываться от идеи.

👉Напишите мне в ЛС, обсудим вашу задачу.

✍️Для связи со мной:
✅Telegram    📞WhatsApp   📲MAX

📲Рантьетолог в MAХ

Доходного дня, Инвесторы!☀️

#ИзПрактикиРантьетолога

Почему я вообще пришёл в коммерческую недвижимость?

Не потому, что с детства мечтал продавать квадратные метры.
И даже не потому, что недвижимость — это «надёжно».
Меня зацепило другое.

Коммерческая недвижимость — это бизнес, который можно купить в квадратных метрах.

У объекта есть цена входа.
Есть выручка — арендный поток.
Есть расходы.
Есть риски.
Есть клиент — арендатор.
И есть возможность влиять на результат.
Именно это мне всегда было интересно.
В квартире экономика достаточно простая: купил, сдал, ждёшь роста цены.
В коммерческой недвижимости два одинаковых по площади помещения в соседних домах могут отличаться по стоимости очень сильно.
Потому что одно — просто 100 м² бетона.
А второе — 100 м², которые каждый месяц генерируют деньги.

Нужно понять:
— почему арендатор выбрал именно это помещение;
— сколько он способен здесь зарабатывать;
— соответствует ли его аренда рынку;
— сможет ли он платить через три-пять лет;
— насколько легко заменить его другим;
— что произойдёт с объектом, если сегодняшний арендный поток исчезнет.
То есть я довольно быстро перестал смотреть на коммерческую недвижимость как на квадратные метры.

🤩Я начал смотреть на неё как на денежный поток, упакованный в недвижимость.

И именно поэтому мне до сих пор интересен этот рынок.
Здесь недостаточно увидеть красивую вывеску известной сети и посчитать:
МАП × 12 / цена объекта.
Иногда объект с доходностью 9% я выберу вместо объекта с 12%.
А иногда помещение с федеральным арендатором не куплю вообще.
Потому что настоящая работа начинается не с вопроса:

«Какая здесь доходность?»

А с вопроса:

«За что именно мне здесь будут платить деньги следующие 10 лет?

Наверное, поэтому со временем у меня и сформировался собственный принцип:

❌я не покупаю квадратные метры.

✔️ Я покупаю будущий арендный поток — и стараюсь заранее понять, что может его разрушить.

В этом, собственно, и заключается большая часть того, чем я занимаюсь как брокер и инвестор.
А название «Рантьетолог» появилось уже потом.
Потому что хороший объект, как и хороший пациент, сначала нужно внимательно обследовать — и только потом ставить диагноз.

❓А что для вас в коммерческой недвижимости важнее всего: текущая доходность, надёжность арендатора или ликвидность самого помещения?

✍️Для связи со мной:
✅Telegram    📞WhatsApp   📲MAX

📲Рантьетолог в MAХ

🔴 Папка по недвижимости открыта на 24 часа.

Новостройки, инвестиции, обзоры ЖК, ипотека, ремонт, дизайн интерьера и полезные каналы по недвижимости — все в одной папке👇

https://t.me/addlist/PQ2Hg2uQ5gNlMGYy

📚 Моё чтиво на выходные:

Инвестиции. Правильный подход к принятию инвестиционных решений
©Роберт Найман | ЛитРес: Самиздат, 2021

Чаще всего про инвестиции мы слышим в экономических новостях, и большинство людей считает, что это понятие к ним никак не относится. А зря... Инвестиции представляют собой вложение денежных либо материальных средств с целью получения прибыли либо сохранения имеющегося капитала. Кто же в здравом уме откажется от получения прибыли?

#топ

📲Рантьетолог в MAХ

📚 Моё чтиво на выходные:

Инвестиции. Правильный подход к принятию инвестиционных решений
©Роберт Найман | ЛитРес: Самиздат, 2021

Чаще всего про инвестиции мы слышим в экономических новостях, и большинство людей считает, что это понятие к ним никак не относится. А зря... Инвестиции представляют собой вложение денежных либо материальных средств с целью получения прибыли либо сохранения имеющегося капитала. Кто же в здравом уме откажется от получения прибыли?

#топ

📲Рантьетолог в MAХ

Приветствую, Инвесторы! 🌥

Сегодня в #лотнедели зашёл

ГАБ в ЗАО с 🥂ВинЛаб и Здравсити➕

💸Продажа готового арендного бизнеса в новом жилом комплексе на западе Москвы
📍по адресу ул. Родниковая, д. 5А
🔗 Адрес на ЯндексКартах
🚇 До ближайшей станции метро Солнцево - 1,3 км. Первое помещение на единственном въезде в ЖК. В прямой видимости остановка общественного транспорта - 90 метров. Жилой массив в жк и ближайшем окружении - 3 тыс. квартир (7,5 тыс. жителей). ЖК построен в 2023 году, все квартиры с отделкой, ключи выданы.
🏪Торговое окружение: Дикси, ЯндексМаркет, Магнит

🛠Технические характеристики:
Общая площадь 164.1 м2, помещение расположено на 1-м этаже 11-ти этажного жилого дома. Открытая планировка, два отдельных входа, высота потолка 4 м, витринные окна по фасаду. Электрическая мощность - 35 кВт.  Парковка перед фасадом. Место для размещения рекламы.

💰Коммерческие условия:
Стоимость продажи - 64,9млн₽
Стоимость 1м2: 395 732₽
💸Арендаторы:
1)  Аптека "ЗдравСити" (группа Ригла), ДДА на 7 лет от 07.2024 г, 5% по уведомлению.
2) Алкомаркет  "Винлаб", ДДА на 10 лет от 06.2024г., 3% по уведомлению.
МАП общий: 437 000 рублей по ЧОД + КУ
ГАБ общий: 5 244 000 рублей
Окупаемость 12.3 года
Продажа по ДКПН (ИП на УСН)

❓ Хотите получить фин.разбор данного объекта.
👉Напишите мне в ЛС слово "PRIVATE" и адрес.

✍️Для связи со мной:
✅Telegram    📞WhatsApp   📲MAX

📲Рантьетолог в MAХ