Шиферсон | Канал Ш.И.З.А.

Утром слушал Анну Беляеву, директора по продукту Sminex.

Цифры для понимания масштаба: около 25 проектов в работе, порядка 150 стандартов, квадратный метр в элитных домах стоит 3–5 млн рублей, отдельные сделки доходят до 6 млрд.


Продукт, по её словам, состоит из четырёх слоёв:

▪️ Концепция и ценности проекта: парк, спорт, искусство.

▪️ Физический продукт, то есть то, что клиент видит при получении ключей.

▪️ Инфраструктура: дворы, фитнес, клабхаусы. Её размещают по стандарту, а не где придётся.

▪️ Сервис. На нём заканчивается всё, что было обещано на старте. В Sminex приходят люди, пожившие в других элитных домах, именно за сервисом.


Проект проверяют по трём критериям:

▪️ Соответствие классу. В элитном доме решение не может быть не из камня. Клиенты при передаче ключей на Обыденском №1 смотрят на камень, латунь и брендовую мебель.

▪️ Конкурентоспособность. В каждом проекте должны быть акценты, которые отличают его от соседей.

▪️ Эффективность с двух сторон. Клиент не платит за неэффективные метры. Девелопер не закладывает решения, которые не приносят денег. «Мы очень сильно считаем деньги».


Что внутри стандартов:

▪️ Планировки. Президент компании с 2015–2016 годов лично смотрит каждое планировочное решение.

▪️ Perfect Silence. В лаборатории тестировали пироги стен, потолков и полов, замеряли шум в каждом помещении и внедрили лучший вариант. Отдельно глушат вентмашины на кровле.

▪️ Стройка. Своя Sminex Construction и входной контроль материалов. Эмалированные окна на Лаврушинском продуктолог проверил на дефекты до завоза партии. Гранит везут из Бразилии, как и обещали. Камень на рендере значит камень на фасаде, а не керамогранит.

▪️ Обратная связь из эксплуатации. Фасадные материалы, которые плохо себя показали, в новые проекты не идут. Жители Малой Ордынки попросили беседку, и теперь её закладывают дальше.

▪️ Стандарт жизни. Sminex Base — около 50 обязательных услуг, Sminex Plus — всё, что попросят. Пока клиенты были в отпуске, служба комфорта ухаживала за их игуаной и вызывала игуановеда.

▪️ Приватность и эстетический контроль. Служба комфорта следит, чтобы никто не надстраивал что-то на кровле и не пристраивал к террасе. Дом должен остаться таким, каким его купили.


Итог для бизнеса: 10–15% продаж приходится на повторные покупки от тех, кто уже живёт в их домах.

#обучение@ss_shiza #рынокмосквы@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Ш.И.З.А. — №17 среди авторских Telegram-каналов о недвижимости.

Приятно. Особенно если посмотреть на методологию рейтинга от Белой Каски и премии URBAN.

Особенно хочу отметить своих самых активных подписчиков, которые заняли первые места — Канал Петра Монича и Недвижимый пиарщик. Ребята более чем заслуженно влетели в ТОП-2.

В исследовании участвовали 142 отраслевых канала, а оценивали их более 70 экспертов рынка: руководители маркетинга, PR и коммуникаций девелоперов и агентств.

Причём подписчики, охваты, ER и цитируемость на итоговое место не влияли вообще.

То есть 17-е место — это как канал оценивают коллеги по рынку.

Спасибо всем подписчикам, кто выступил экспертом и поставил мне высокие оценки. Вместе делаем отрасль лучше!

p.s. а среди всех всех каналов страны, мы на 58 месте.

#достижения@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Ну наконец-то. Claude стал русским. Ну почти.

Лучшая новость утра, вот такие новости у девелоперов нынче)

Anthropic добавила русский язык в интерфейс Claude.

Россия по-прежнему не входит в список официально поддерживаемых стран Claude.

То есть пользоваться нам официально нельзя,
а интерфейс на русском — пожалуйста.

Напомню, что гайд для начинающих выложен тут.

#нейросети@ss_shiza

Мой канал в МАХ

У меня снова залетел ролик в Нельзяграмме — на этот раз про пентхаус в «Доме Горизонтов».

И я предлагаю официально ввести новый жанр контента.

Есть UGC — User Generated Content, когда контент про всё на свете делают пользователи, что вижу — то пою.

А теперь будет DGC — Developer Generated Content — когда девелопер сам ходит по своему объекту, снимает, показывает, объясняет и заодно собирает просмотры лучше некоторых рекламных кампаний 😁

А если еще комментарии почитать....

Мой любимый: "Представьте какие скандалы и ссоры с таким видом можно закатывать, ляпота".

#заметки@ss_shiza
#домгоризонтов@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Вадим Иванов, Epic. Часть 2 — паркинг, сервисы, процесс.

Часть 1 была тут.

ПАРКИНГ И КЛАДОВЫЕ

▪️ База: зарядки, подкачка шин, ширина места, чтобы открыть дверь и не задеть соседа.
▪️ Закрытые боксы-гаражи внутри паркинга — отдельный продукт и отдельная собственность.
▪️ VIP-места у лифтов: шире, глубже, свет, усиленное покрытие под тяжёлые и бронированные авто. Дороже — и это обосновано. Можно сделать и в готовом паркинге, если места не проданы.
▪️ Комната водителей и охраны на 20 м²: душ, место для сна, сейф для оружия. Иначе люди с оружием часами сидят в лобби.
▪️ К блоку кладовых — общая комната на 2–3 м² со столом и диваном. Разобрать тренажёр, посмотреть картину с дизайнером, не вынося всё в паркинг.

СЕРВИСЫ

▪️ Коворкинг для дома убыточен: застройщик уходит после двухлетней гарантии, уборка и ФОТ остаются жителям. Решение — бьюти-шеринг + кафе + коворкинг: аренда оплачивает эксплуатацию, жителям бесплатно.
▪️ Всепогодные детские площадки — тренд последних лет.

LONGEVITY

▪️ Чем дороже дом, тем старше покупатель и сильнее запрос на здоровье.
▪️ Без порогов и перепадов высот, HEPA-фильтрация воздуха, водоподготовка, стекло с правильным УФ-пропусканием — чтобы не жить за шторами.
▪️ Аптека, SPA, медцентр, лаборатория в комплексе.

СПОРТ И БАССЕЙН

▪️ Спортзал — почти всегда плюс: дёшев в обслуживании, приватен, можно позвать своего тренера.
▪️ Бассейн — тяжёлая энергоёмкая единица. Нужен расчёт: есть ли бассейны рядом, будет ли спрос, вытянет ли его УК.
▪️ В большом семейном проекте бассейн зайдёт, в клубном элитном — сомнительно.

Вопрос коллегам: что из этого у вас в стандарте, а что до сих пор режется на оптимизации?

#обучение@ss_shiza
#рынокмосквы@ss_shiza

Мой канал в МАХ

«Самое лучшее решение для мусора, как ни странно, — мусоропровод».

Это Вадим Иванов, основатель Epic — лаборатории девелоперского продукта. Посмотрел его интервью Ксении Соломатиной в «Недвижимом подкасте». Час про то, из чего на самом деле складывается класс дома. Собрал всё прикладное.

Часть 2 тут.

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ КЛАСС

▪️ Локацию из оценки убрать. Бизнес-класс в самолёте — это кресло, а не город вылета. Смотреть на дом в его границах.
▪️ У Epic атрибутивная модель из ~500 характеристик. Каждая маркируется: стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элита.
▪️ Тест с улицы — остекление. Чем глуше фасад, тем дешевле дом. Большие окна тянут за собой другое отопление, вентиляцию и стекло.
▪️ Дальше — анкета дома: потолки, окна, кондиционирование (одна точка на квартиру или в каждой комнате), водоподготовка, гостевые санузлы.
▪️ Вода из Мосводоканала выходит питьевой, но теряет качество в старых трубах. Глубина доочистки в доме — умягчение, обезжелезивание, осмос — маркер класса.
▪️ Дома у МКАДа, сделанные как продукт, продавались как премиум, и цена быстро росла.

МУСОР

▪️ Мусорокамера в подвале — оптимизация застройщика за счёт жителя. Пакет едет через красивые МОПы и лифт с соседями в вечерних костюмах.
▪️ Лучше — мусорокамера на каждом этаже, как в Дубае.
▪️ Идеал — вакуумный мусоропровод из нержавейки. Ствол промывается раз в сутки, дверца герметичная, под давлением. В комнате — вентиляция, вода, канализация.
▪️ Измельчитель в комплектации: минус 50% мусора, служит 10+ лет, оптом застройщику примерно вдвое дешевле розницы. Это экономия УК.
▪️ Вывоз с территории проектировать отдельно — мусоровозы не должны перекрывать выезд из паркинга.

ДОСТАВКА

▪️ Одно гранд-лобби с ресепшеном на несколько корпусов. Ресепшен в каждом подъезде — это непроданные метры и ежемесячный ФОТ УК.
▪️ При ресепшене — комната для посылок, можно с холодильником.
▪️ Ресепшионист присылает фото посылки в мессенджер.
▪️ Нет ресепшена — постамат с охлаждением в проходной зоне ритейла первого этажа. Курьер заходит снаружи, приватная часть дома отделена.
▪️ Вендинг в лобби, встроенный в интерьер. Уместен в любом классе.
▪️ У двери — консоль в лифтовом холле и откидной крючок для пакетов в одном блоке со звонком, видеодомофоном и камерой (ЖК «Слава»). Пакеты не на полу.
▪️ Домофонная связь «лифтовой холл — квартира», чтобы еду не бросали у лифта.
▪️ Не предусмотрел звонок девелопер — в коридорах у всех будут разные звонки.
▪️ Робот-курьер сам вызывает лифт, едет до квартиры и звонит в дверь — «Космо 4/22» у Галса.

КОЛЯСОЧНЫЕ И ВЕЛОСИПЕДНЫЕ

▪️ Колясочная — только для колясок: разметка на полу, длинная банкетка, которая физически не даёт ставить коляски хаотично, стеллажи и ящики до потолка.
▪️ Велосипеды — в отдельную комнату: крепления, насос, лоток для мойки велосипеда и шлема.

Паркинг, сервисы, longevity, процесс и его топ проектов — в следующем посте.

#обучение@ss_shiza
#рынокмосквы@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Когда терраса перестаёт быть просто террасой

В первой концепции Дома Горизонтов у нас была терраса для мероприятий резидентов.

Вроде всё хорошо. Но чем ближе проект к реализации, тем чаще задаёшь себе простой вопрос: а что человек будет делать здесь в обычный вторник в 14:30?

Поэтому вместе с командой HAAST мы практически пересобрали концепцию.

Теперь 156 м² террасы — это фактически ещё одна гостиная дома.

Здесь можно:

▪️ встретиться с другом\партнёром\провести собеседование
▪️ провести деловую встречу
▪️ спокойно поработать — в столах есть 220V, USB, Type-C и беспроводная зарядка
▪️ выпить кофе в отдельном coffee point
▪️ просто выйти подышать воздухом и посидеть у парового камина.

И дальше начинаются любимые девелоперские детали.

▪️118 м² тёплого пола
▪️Раздвижное витражное остекление.
▪️Семь отдельных групп света и четыре сценария: день, вечер, ночь и мероприятие.

То есть мы проектировали уже не красивую площадку на крыше, а реальные сценарии жизни.

Огромное спасибо HAAST и всей команде за этот подход.

На фото как раз тот случай, когда «и так было хорошо» — оказалось недостаточно.

#домгоризонтов@ss_shiza
#продуктtouch@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Ребята, как бы ни было грустно, но, похоже, сериал «Роман с паркингом» подходит к логическому завершению.

Напомню, что в мае 2025 года появились первые мысли.

Тогда же был направлен спецотряд на анализ ситуации на рынке.

И вот всего 1,5 года спустя — скорость принятия решений поражает даже меня — я утвердил замену топинга на плитку в Доме Горизонтов в Москве.


Что получилось по итогам этого небольшого исследования длиной в полтора года:

▪️На круг плитка оказалась дешевле топинга на 3 млн рублей.

▪️Не нужно отдельно наносить дорожную разметку и нумерацию — они собираются плиткой другого цвета.

▪️Гарантийный срок — в 3 раза больше.

▪️Локальные повреждения можно ремонтировать локально, а не любоваться потом заплатками на покрытии.

▪️Разноцветие полов паркинга, заложенное в базовом дизайн-проекте, сохранили.

Хороший продукт — это не обязательно когда ты придумал что-то дороже. Иногда ты просто полтора года докапываешься до одного пола и в итоге делаешь его одновременно дешевле, практичнее и долговечнее.

Кажется, «Роман с паркингом» закончен.

P.S. Огромное спасибо моим подписчикам, которые активно делились опытом эксплуатации паркингов с плиткой и заказывали мне пропуска в свои дома) Вы лучшие!

#домгоризонтов@ss_shiza
#продуктtouch@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Кто в итоге оплачивает растущие военные расходы?

Набрался сил и сходил послушать выступление экономиста Олега Вьюгина.

На мой взгляд, это его главный тезис:
ресурсы, которыми государство раньше могло дополнительно финансировать военный сектор, практически исчерпаны. Теперь деньги приходится забирать из гражданской экономики.

Как именно?

▪️ Труд. Люди уходят из гражданских отраслей → растёт дефицит кадров.
▪️ Зарплаты. Они растут быстрее производительности → бизнесу остаётся меньше денег на развитие.
▪️ Налоги. Рост фискальной нагрузки напрямую забирает ресурс у компаний и населения.
▪️ Цена денег. Бюджетный импульс поддерживает инфляцию → высокая ставка → меньше кредитов и инвестиций.

Чем больше ресурсов требует военный контур, тем меньше их остаётся для гражданской экономики.

И отсюда уже всё остальное: слабые инвестиции, высокая инфляция, дорогие деньги и низкий потенциальный рост.

Поэтому главный макровопрос сегодня, возможно, вообще не «когда ставка станет 10%».

А какая доля ресурсов экономики дальше и как долго будет уходить на военные расходы.

#анализ@ss_shiza

Мой канал в МАХ

Ребята, я заболел, но надеюсь до завтрашнего обеда встать на ноги и придти на бомбовое мероприятие.

Если не встану, то расскажите как прошло)

Мой канал в МАХ

Ребята, я знаю, что вы не очень любите, когда я пишу про книги.

Но сегодня придётся потерпеть 😉

Все мои книжные рекомендации тут.

Закончил читать «Цифровое мышление в бизнесе» Дмитрия Гуреева.

После «Технофеодализма» это вторая книга, которую я настоятельно требую прочитать.


Пять главных мыслей:


▪️ ИИ не исправит плохие процессы.

Можно потратить миллионы на CRM, ERP и нейросети, но так и не получить роста производительности. Сначала нужно разобраться, как на самом деле работает компания.


▪️ Самая важная работа часто невидима.

Между задачей и результатом скрыты десятки промежуточных решений сотрудников. Автор называет их «скрытыми артефактами». Именно там часто теряются время и деньги.


▪️ Не нужно автоматизировать всё подряд.

Найдите узкое место, которое тормозит весь процесс, и начинайте с него. Ускорение одного сотрудника ещё не означает ускорения компании.


▪️ ИИ нужно объяснить, как думает эксперт.

За поручением «проанализируй договор» скрываются десятки операций. Разложите их на конкретные действия и только потом выбирайте технологию: алгоритм, нейросеть или ИИ-агента.


▪️ Ответственность нельзя передать машине.

ИИ может выдать технически правильный ответ, но не учесть изменившийся контекст. Человек должен сохранять контроль над критическими решениями.

Книга написана в формате бизнес-романа. Поэтому вместо очередной теории о цифровой трансформации получаешь историю о том, как менять реальные процессы.

Книга в Озоне и Яндекс.книги

#книги@ss_shiza

Мой канал в МАХ