Блог Максима Ельцова

Итоги недели

По итогам сентября объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) вырос на 1,1%. Но уже за первые шесть дней октября он просел на 0,8% - до 13,8 тыс. квартир. Спад количества объектов в рекламе в самом начале месяца сигнализирует о вероятном дальнейшем снижении и новых рекордных минимумов.

Спрос которую неделю без особых изменений. Не особенно сильный, но устойчивый. Лучшие минимальные ставки остаются на уровне 16,5-17%, ликвидные и адекватные по цене квартиры поступательно вымываются из предложения. Естественное следствие - плавный рост и рекламных цен, и реальных цен сделок.

Не устаю повторять, что факторов в пользу дальнейшего усиления спроса на вторичке по-прежнему много. Резкое ухудшение условий семейной ипотеки неизбежно перетянет часть покупателей из новостроек в готовое жилье. Ставка по субсидированным программам и семейной ипотеке в 11-12% уже не столь сильно отличаются от минимальных рыночных ставок. Пройгрыш в ставке покупатель с лихвой может компенсировать более низкими ценами на вторичном рынке. Выбор, хоть и не богатый, но есть, к тому же можно сразу заехать в квартиру с ремонтом, пусть и не самую новую. Особенно если есть ресурсы для досрочного погашения кредита.

Новостройки. Для начала стоит зафиксировать закономерный рекорд по выдаче семейной ипотеке в сентябре. По предварительным данным в целом по стране выдано 441 млрд.руб. льготных кредитов. С учетом того что на прочие программы с господдержкой приходится порядка 35 млрд. руб. в месяц, то семейки наколотили под 400 млрд. руб. Ждем более точных цифр, но в любом случае чем выше сентябрьский рекорд, тем серьезнее будет падение продаж в октябре-ноябре.

Часть банков уже принимает заявки по новым условиям семейной ипотеки на 30 лет, но про начало систематической выдачи говорить рано. Пока они адаптируют бизнес процессы, уточняют детали. Застройщикам, покупателям, агентам потребуется время на то чтобы перестроиться и принять новые условия. Похоже что если в октябре выдача семейной ипотеки достигнет 30% от прежнего среднемесячного уровня это уже будет неплохим результатом. А это потеря как минимум 30% прежнего спроса.

По нашим совместным с застройщиками программам трейд-ин и выкупа количество новых обращений в начале месяца снизилось примерно в 1,5-2 раза относительно последних месяцев. При этом большинство клиентов, продают имеющуюся квартиру для покупки новостройки формируют первоначальный взнос в 50% для сохранения ставки по семейной ипотеке в 6%. Акцент на таких покупателях теперь станет одним из основных инструментов продаж у застройщиков.

На рынке долгосрочной аренды сентябрь завершился очередным абсолютным рекордом. По данным ЦИАН, предложение выросло за месяц на 13,7% - до 13,25 тыс. квартир. За первые шесть дней октября оно, наоборот, сократилось сразу на 4,8%, по Авито - на 0,2%. Но часть снижения вполне может быть технической из-за перевыставления объявлений в начале месяца.

Теоретически с учетом сезонности ближайшие 4 месяца объем предложения должен остаться на текущем уровне. Но только теоретически. Рынок впервые переваривает такой огромный избыток объектов в рекламе. Арендные ставки должны еще снизиться, вопрос только насколько. Новый сезонный приток предложения обычно начинается уже в январе, и тогда вполне можем увидеть очередные рекорды.

На рынке торговых помещений, продолжается некоторое оживление. Инвесторы еще сильнее сфокусировались на объектах с сильными арендаторами и доказанной арендной ставкой. А низколиквидные помещения по-прежнему крайне сложно и продать, и сдать. Рынок еще не один квартал будет адаптироваться к новым реалиям - выросшей налоговой нагрузке, снижению покупательной активности и дальнейшему наступлению онлайн-торговли.

@yeltsovm

Что-то я поскромничал с прогнозами по выдаче семейной ипотеки за сентябрь. Намечал что возможно будет превышен июньский уровень выдачи в 286,6 млрд. руб. Превысили, и еще как.

По предварительным данным ДОМ РФ в сентябре банки выдали 125 тыс. кредитов на 614 млрд руб. - это максимум с начала года. Про итоговый объем выданной семейной ипотеки не говорится, но в целом льготной ипотеки выдано на 441 млрд. руб. И подавляющая доля в этой сумме - семейная ипотека.

Рекорды - это хорошо. Проблема в том, что чем выше всплеск выдачи, тем серьезнее будет просадка выдачи в следующих месяцах.

@yeltsovm

До серьезных текстов про коммерческую недвижимость руки доходят редко. Пишу обычно урывками, когда появляется свободное время. Хотя на практике именно работа с торговой, офисной и индустриальной недвижимостью занимает у меня и у команды очень большую часть времени.
Постараюсь почаще делиться наблюдениями и практическими кейсами.

Итоги недели

За неделю объем предложения на вторичном рынке Петербурга снизился на 1,6% (спальные районы включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН,). Но с начала сентября по-прежнему остаемся в плюсе на 0,9%, в продаже 13,9 тыс. квартир.

По спросу особых изменений нет. Возможно конец сентября был чуть менее активным по звонкам и авансам, но в целом активность на уровне прошлых месяцев. Снижения ипотечных ставок уже никто не ждет, покупатели постепенно свыкаются с уже естественным уровнем ипотеки в 16,5-17,5% годовых. Статистика банков отражает плавный прирост рыночной ипотеки выдаваемой на вторичном рынке. Но разумеется заемщики по прежнему берут ипотеку на 20-40% от стоимости квартиры, стремясь минимизировать ежемесячные платежи. Базовый краткосрочный сценарий без изменений: невысокий уровень предложения и плавный рост цен. Несмотря на не самые позитивные ожидания в экономике, не жду снижения спроса. Готовое жилье как защитный актив остается в цене. Еще один заметный тренд - дальнейшее расхождение в ценах между старыми и новыми квартирами.

Новостройки. Главная новость - явное ухудшение параметров семейной ипотеки. Пока предполагаю что с октября объем выдачи снизится на 60-70%. Наиболее острой просадка будет в октябре-ноябре, покупатели и застройщики будут адаптироваться к новым жестким условиям.

В последние дни сентября, естественно наблюдаем наплыв желающих успеть воспользоваться старыми условиями «семейки». Банки уже приостановили прием заявок, теперь все сосредоточены на том чтобы успеть войти в сделки. На 20 сентября, по данным ДОМ.РФ, семейной ипотеки выдано уже на 153,5 млрд руб. К гадалке не ходи - сентябрь даст очередной локальный рекорд, крепко за 200 млрд руб. Не исключено, что приблизимся к июньскому всплеску в 286,6 млрд руб.

Из относительных плюсов - большинство наших клиентов, у которых уже запущена продажа или выкуп имеющейся квартиры под покупку новостройки, планы не пересмотрели. После реализации своего жилья у них как раз формируется первоначальный взнос в 50% достаточный для получения ипотеки по 6% в рамках новых условий. В новых условиях и нам и застройщикам придется гораздо активнее сочетать семейную ипотеку с программами обмена, трейд-ин и выкупа. Уже сейчас активно обсуждаем как адаптировать сервис и маркетинг.

В любом случае можно ожидать что застройщики потеряют порядка 30% от прежнего уровня продаж. Как минимум на несколько месяцев. Набор механизмов для компенсации выбывающего спроса все так же ограничен: помимо сервисов с продажей имеющегося жилья остается субсидированная ипотека (которая теперь по ставке почти сравнялась с семейкой, только застройщику надо платить неподъемную компенсацию банкам), точечные скидки и акции (массового снижения цен по надежным проектам не будет) и рассрочка (ее доля во втором квартале 2026 года достигла крепких 25%, сильного увеличения таких продаж не допустят банки). А тут еще новости про технический дефолт Самолета по облигациям, который не добавляют уверенности…

Кстати, в августе льготная ипотека снова обогнала рыночную и составила 54% от общей суммы выдачи. При этом 85% льготных кредитов пришлось именно на семейную ипотеку. В сентябре ее доля будет еще выше. С октября рыночная ипотека вернет временно утраченные позиции.

На рынке долгосрочной аренды видим робкие попытки стабилизации. По данным ЦИАН, за неделю предложение выросло на 0,7% - до 13,24 тыс. квартир. По Авито, наоборот, снижение на 1,3%, там сейчас предлагается 10,7 тыс. объектов. По-прежнему считаю, что пик предложения не пройден. В горизонте ближайших двух-трех месяцев вполне можем увидеть новые рекорды. Основной фокус надо держать не только на объеме предложения, но и на динамике ставок. Пока ЦИАН насчитал что за год ставки по однокомнатным квартирам снизились на 8,4%. А вот ДомКлик показывает куда более решительные минус 22% (август к августу 2025 года). Более объективной кажется первая оценка. В любом случае навес предложения будет давить на цены.

@yeltsovm

Сходил на эфир на Радио Sputnik. Пытался справиться с довольно непростой задачей. С одной стороны - объективно рассказать о новых условиях семейной ипотеки, а с другой - не говорить в стиле что «все плохо и все пропало». Думаю что в любой ситуации надо искать не только проблемы, но и возможности. Хотя это бывает непросто.

Пока думал что будут делать банки с ограничением субсидирования по семейной ипотеке на 15 лет, нашел в постановлении Минфина важный момент о котором пока не было упоминаний в сми.

После окончания 15 лет ставка не может превышать меньшую из двух величин:
1. первоначальная ставка заемщика + 4 п.п.;
или
2. ключевая ставка ЦБ на первое число месяца окончания субсидирования + 3 п.п. (для обычной покупки квартиры; для ИЖС — ключевая + 3,5 п.п.).

По-прежнему не до конца понятно как банки будут оценивать платежеспособность заемщика в будущем, с учетом повышения ставки через полтора десятка лет, но предположу что максимальные сроки кредитования сохранятся. Все-таки плюс 4% в столь отдаленной перспективе выглядят не страшно.

@yeltsovm

По данным Дом РФ цены долгосрочной аренды жилья в Петербурге за год снизились на 11%.

В Москве снижение на 13%.
В других городах-миллионниках аренда за год снизилась на 6%.

С учетом рекордно высокого притока предложения в Петербурге, снижение ставки на 11% - практически стабильность. Но предложение в Петербурге ещё продолжит расти. Традиционно движемся в противоход с остальным рынком: в целом по РФ в августе количество объявлений о сдаче квартир снизилось к июлю на 6% (до 109 тыс.)

@yeltsovm

Да, драка за место в вагоне в светлое будущее семейную ипотеку по прежним условиям будет знатной. 4 рабочих дня чтобы успеть.

Вот это я понимаю, настоящий разогрев. Только короткий.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю вырос на 1,9%. С начала сентября прирост уже 2,5%, в продаже 14,1 тыс. квартир. Впервые за долгое время видим слабую, но устойчивую попытку восстановления предложения. Посмотрим, насколько серьезной она окажется.

По данным Росреестра в августе на вторичном рынке Петербурга зарегистрировано 8,2 тыс. сделок. Это на 10% меньше июля (сезонное снижение), но на 8% больше августа прошлого года. За январь-август зарегистрировано 65,2 тыс. сделок, плюс 9% к аналогичному периоду 2025 года. За последние пять лет больше было только в 2023 году - 72,1 тыс. сделок. Спрос сохраняется на очень приличном уровне несмотря на высокие ипотечные ставки. Минимум 16,5-17% и без особых надежд на снижение в ближайшие месяцы.

В целом вторичный рынок находится в рамках прежних тенденций: низкий или даже экстремально низки уровень предложения, устойчивый спрос, постепенное восстановление рыночной ипотеки и плавный рост цен. До конца года серьезных изменений не предвидится. Внимательно следим за объемом предложения: совершенно не факт, что в октябре увидим продолжение прироста.

Новостройки. По данным Дом РФ, на 13 сентября в целом по стране семейной ипотеки выдано на 87,4 млрд руб. Темпы довольно высокие, по итогам месяца выдача явно превысит 200 млрд руб. Не исключено, что приблизимся к локальному июньскому пику в 286,6 млрд руб. Для сравнения, в июле было выдано 153 млрд. руб., в августе - 183,8 млрд руб.

Некоторые застройщики в личных беседах отмечают, что продажи в сентябре идет лучше августа. При этом количество обращений от застройщиков по программам трейд-ин в сентябре не на самом высоком уровне, но за последнюю неделю активность выросла на 30-40%. Относительно небольшое количество звонков компенсируется высокой конверсией в сделки. При этом далеко не все покупатели стремятся любой ценой успеть воспользоваться семейной ипотекой до 1 октября. Что-то из текущего спроса переползет на начало октября.

Интересно что нет серьезного информационного разогрева на тему ужесточения ипотеки. Хотя в профессиональной среде уже появлялись слухи что отдельные банки приостановят
запись на сделки по семейке с 24 сентября. И тут же эти слухи были опровергнуты.

В любом случае конец сентября будут загруженным и нервозными для банков, застройщиков, агентов и покупателей - желающих «успеть» в очередной последний вагон будет с избытком.
Локальный всплеск выдачи семейной ипотеки и продаж обеспечен. Вопрос только в его масштабе. И чем сильнее окажется сентябрьский всплеск, тем заметнее будет откат в октябре. Вне зависимости от того, какими будут новые параметры семейной ипотеки.

На рынке долгосрочной аренды временное затишье. По данным ЦИАН, за неделю предложение выросло всего на 0,3%, по Авито - на 0,8%. На ЦИАН сейчас экспонируется 13,2 тыс. квартир. Это в любом случае максимум за многие годы наблюдений. Говорить о стабилизации предложения пока рано, ожидаю дальнейшего обновления рекордов.

На рынке торговой недвижимости видим робкие обнадеживающие сигналы. Чуть активнее стали арендаторы, наблюдаем некоторое оживление среди инвесторов. Но покупают преимущественно объекты с арендаторами и действующим арендным потоком.

@yeltsovm

В продолжение вопроса насколько реально увеличение цен на вторичку в Петербурге на 18% и как трактовать эти цифры. Написал пояснение в комментариях, подумал что стоит его сюда вынести.

Главный механизм выглядит так: приток новых объектов слабый. Вымываются (продаются) наиболее ликвидные объекты с адекватной стоимостью. А объекты с завышенной ценой продолжают месяцами стоять. Доля объектов с реальными рыночными ценами становится все меньше, а доля и удельный вес в статистике объектов с завышенными ценами заметно увеличивается. Получается на фоне сильно просевшего предложения наибольшее влияние начинают оказывать объекты с завышенной ценой.

В результате видим необъективно завышенный рост цен. Цены действительно растут, но не такими темпами конечно.

Но тут важно отметить что агенты и собственники выставляющие новые объекты ориентируются на цены текущего предложения, искаженного зависшими объектами. И это отчасти подталкивает цены.

Ну и тем более важно смотреть на реальные цены сделок и детально анализировать конкурентное предложение. У кого-то будет ощущение (как и у нас) что рынок вполне живой и сделки активно идут. А кто-то, напротив, считает что ничего не продается, объекты висят годами…

@yeltsovm