Адвокат Поликыржа о недвижимости

🥸 Какие у нас бывают клиенты?

🔎 “Люди щепетильные”

Они выбирают, обзванивают несколько юристов, адвокатов, знакомы с производством, с программами (ГАС “Правосудие”, “Мой арбитр”, Картотека арбитражных дел). Эти люди тщательно подходят к выбору адвоката.

Когда приходят на встречу к адвокату, они также трепетно относятся к заключению договора, да и весь процесс с ними идет таким образом, что они пытаются проверить адвоката на каждой стадии: на подаче иска, представительстве, получении решения. Они все время боятся чего-то. С такими тяжело идет процесс, и почему-то постоянно возникают трудности с судебными заселениями и исполнением решения суда.

👌 “Адвокат - это профессионал”

Этим людям понятно, что у адвоката есть своя специализация, опыт, образование, что он достиг результатов. Они спокойно обращаются и также спокойно относятся к процессу. У этих людей и процесс идет легче, т.к. не создается психологической нагруженности, поэтому дело быстрее рассматривается, быстрее получаем решение суда. Именно поэтому я всегда говорю, что нужно приходить спокойным к разрешению ситуации, тогда и сама ситуация разрешится быстрее.

⌛️ “Тратят время”

Есть категория людей, которые тратят свое время и время юриста. Они звонят, задают много вопросов, выясняют что-то, но потом могут вообще не дойти до оказания юридической услуги. К примеру — им нужно взыскать неустойку, они узнают, консультируются, присылают документы, но потом через два дня: “Я передумал” или “Я сам пойду решать этот вопрос”.

Мне всегда жалко такого потраченного времени, когда человек консультируется (даже платно), я раскрываю ему всю подноготную этого дела, а дальше он просто не переходит вместе со мной к юридическим мероприятиям и представительству в суде.

Часто эти люди после возвращаются из-за того, что они начинают сами что-то делать, “натыкаются” на вопросы судебных издержек (время на судебные заседания, получение судебных актов, предъявление исполнительных документов).

❗Каждый должен заниматься своим делом.

Врачи - лечат
Строители - строят
Юристы - ходят в суд

Это является одной из причин того, почему судебная система “завалена”, ведь все люди подают в суд без участия квалифицированной юридической помощи. Так они “загружают” процедуру дополнительным документооборотом.

Добрый утро, дорогие подписчики! Много вопросов возникает по взысканию неустойки и недостатков в новостройках.

Учитывая наш опыт и практику, делимся результатом юридической работы:

📍 Люберецкий городской суд Московской области
📍 Застройщик: ООО «РегионИнвест»

▶️ РЕЗУЛЬТАТ НАШЕЙ РАБОТЫ:

✔️ Расходы на устранение недостатков: 341 578,00 руб.
✔️ Неустойка (пени) за неисполнение обязательств по договору: 260 000,00 руб.
✔️ Компенсация морального вреда: 10 000,00 руб.

➕💰 Всего взыскано с застройщика в пользу клиента: 611 578,00 руб.

📍 Люберецкий городской суд Московской области
📍 Застройщик: ООО СЗ «Котельники»

▶️ РЕЗУЛЬТАТ НАШЕЙ РАБОТЫ:

✔️ Неустойка (пени) за неисполнение обязательств по договору: 200 000,00 руб.
✔️ Компенсация морального вреда: 10 000,00 руб.
✔️ Расходы на оказание юридических услуг: 25 000,00 руб.

➕💰Всего взыскано с застройщика в пользу клиента: 235 000,00 руб.

🖥 Как уголовное дело влияет на споры с недвижимостью

📌

Действующее законодательство не предусматривает прямой ответственности застройщика за недострой

Большинство застройщиков остается безнаказанным – даже заведенные уголовные дела о мошенничестве не заканчиваются реальным приговором. Уголовные дела возбуждаются на «неустановленные лица».

▶️ Возбудить дело сложно, долго, нужна массовость участников долевого строительства, обжалование отказа в Прокуратуру и суд!

📎 Но часто уголовное дело влияет на застройщика, на гражданско-правовые споры, банкротство организации.

В моей практике были возбуждены уголовные дела по ч.4 ст.159 УК РФ
ЖК Белые Росы Котельники Московская область
Клубный дом На Пришвина (Апарт комплекс)
ЗАО ИСК АНТ Московская область
ЖК ГРИН СИТИ

Плюсы:

1️⃣ Именно в рамках уголовного дела строительная экспертиза (процент готовности недостроя), может помочь в спорах с специальным субъектом Фондом развития территорий, который при 80% и более ДОСТРАИВАЕТ дома. Менее 80 % выплачивает компенсацию.

2️⃣ Выявляются схемы аффилированности юридических лиц, шансы привлечения бенефициаров к субсидиарной ответственности в рамках банкротства.

3️⃣ В рамках банкротства Застройщика Постановление о признании потерпевшим дольщика помогает доказать добросовестность и включиться в реестр кредиторов, так как при наличной оплате Арбитражный суд спрашивает «Как эти деньги заработаны и откуда?» Постановление о признании потерпевшим помогает при заключении цепочки договоров уступок, где первый не оплачен!

4️⃣ Иногда с помощью Уголовного дела, бенефициары начинают работать и достраивать дома.

5️⃣ Наложенные аресты в рамках уголовного дела помогают не реализовать имущество на торгах.

6️⃣ Доказательства, собранные в рамках уголовного дела (экспертизы, допросы, показания свидетелей, многочисленные иные договора от подрядчиков, поставщиков) являются доказательствами в рамках арбитражного спора (недействительность сделок, включение в реестр требований кредиторов).

🤔 Нужно ли экономить на юристах или в суде защищаемся сами ?

После рассмотрения иска в суде первой инстанции к нам обратился клиент с просьбой представлять его интересы в суде апелляционной инстанции. В суде первой инстанции он самостоятельно защищал себя от иска.

📎 Фабула дела: между Истцом и Ответчиком в марте 2022 года был заключен договор розничной купли-продажи двух рулонов ткани (порядка 100 метров!) В сентябре 2022 года при кройке и пошиве изделий из приобретенной ткани покупателем был выявлен дефект – перекоса ткани, и ввиду данного недостатка товара покупатель обратился к продавцу с иском - требованием выплатить денежные средства, уплаченные за товар, неустойку, компенсацию причиненного морального вреда, штраф, расходы по оплате услуг представителя.

В результате суд первой инстанции удовлетворил требования истца полностью, взыскав сумму, уплаченную по договору за товар, неустойку, компенсацию причиненного морального вреда, штраф, расходы по оплате услуг представителя.

Сам ответчик ИП доказывал, что продавал ткань предпринимателю для пошива детской одежды (большой объем ткани, переписка с истцом, действующим от торговой марки).

Очень важно поручать свои судебные тяжбы юристам именно на стадии рассмотрения иска, поскольку все начинается с того, какую доказательственную базу ты заложишь изначально – какую линию защиты ты выберешь.
И, таким образом, допустив множество ошибок, шансов на то, чтобы суд отменил решение суда в апелляционной инстанции, остается значительно мало, а если говорить конкретно - то их практически не остается.

✏️ Проанализировав решение суда, мы усмотрели, что в данном деле были допущены доказательственные ошибки не только ответчиком, но и юристами истца.

Согласно многочисленным Определениям ВС РФ и Обзору судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг именно на Истца возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что он является потребителем и на него распространяются положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Таким образом, обращаясь в суд общей юрисдикцией за защитой своего нарушенного права, Истцом не было доказано, в каких целях приобретался товар, т.к. речь идет о применении норм Закона о защите прав потребителей. Нами был найден зарегистрированный товарный знак на имя истца (предприниматель).

Конечно, если бы мы представляли интересы своего клиента в суде первой инстанции, с большой долей вероятности истцу отказали бы полностью, но выбирать, как говориться нам не пришлось. И, как следствие, Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой – взыскал с ответчика только сумму, уплаченную за товар, а в неустойке, штрафе и компенсации морального вреда отказал полностью, к тому же суд на 70% снизил размер расходов за оказании юридических услуг истцу.

Согласитесь?! Это же прекрасный результат! Но он мог быть еще лучше, если бы клиент обратился к нам раньше, т.е. на стадии рассмотрения иска в суде первой инстанции.

Точка еще не поставлена, ведь теперь мы можем обратиться к покупателю за возвратом товара и потребовать с нее такой же оплаты за товар и не только.

Добрый вечер, дорогие подписчики! Много вопросов возникает по взысканию неустойки и недостатков в новостройках. Учитывая наш опыт и практику, делимся результатом юридической работы:

📌 Тверской районный суд г. Москвы
📌 Застройщик: ООО "СЗ "СТРОЙТЭК"

РЕЗУЛЬТАТ НАШЕЙ РАБОТЫ:

✅ Неустойка (пени) за неисполнение обязательств по договору: 400 000,00 руб.
✅ Штраф: 200 000,00 руб.
✅ Компенсация морального вреда: 10 000,00 руб.

➕💰Всего взыскано с застройщика в пользу клиента: 600 010,00 руб.

👀 А так можно?

Эскроу раскрыт, застройщик деньги получил, а квартира не передана:
✖️ Акт приема передачи не подписан;
✖️ Отделка не выполнена.

Мы столкнулись с тем, что все чаще эскроу (безопасные расчеты) раскрываются по истечении 10 дней получения Разрешения на ввод дома, при этом отделка в квартире не выполнена!
На практике эскроу раскрыт, квартира не передана, отделки нет!

И получается, что дольщик не может требовать неустойку за просрочку передачи квартиры, так как установлен Мораторий на взыскание. Остается требовать соразмерного уменьшения цены ДДУ по стоимости затрат на выполнение отделки.

📎 А вот здесь мы столкнулись с ДДУ, в которых есть обязательства по отделке, но нет конкретного перечня материалов, марки, типа материала, размера, сорта, отделки и других основных показателей, характеризующих товар.

По отделке в юридической практике все чаще сталкиваемся с некачественными работами. Застройщики при покупке квартиры показывают клиентам дизайн проекты, 3D визуализацию, но по факту предоставляют по акту приема-передачи иную отделку.

📌 Проблем несколько:

1️⃣ Размывчатые, нечеткие договорные обязательства. Обязательства застройщика в договоре долевого участия не совпадают с рекламой и макетами.

2️⃣ В договоре не прописываются конкретные материалы, используемые для отделки. Или в некоторых договорах даже есть пункт «застройщик вправе изменять уровень отделки по своему усмотрению»

3️⃣ Нет стандартов отделки квартир. И стандарты должны касаться материалов и их качества, перечня ремонтных работ, перечня конкретных строительных материалов с ссылкой на цвет, лот, чтобы покупатель уже при приобретении понимал, что конкретно будет в его будущей квартире.

Друзья, с чем вы столкнулись? Делитесь в комментариях 💬

🔖 Что делать, если вашу квартиру затопило?
 
В первую очередь вам нужно обратиться в вашу управляющую компанию для составления акта о затоплении квартиры.

⭐️ ВАЖНО: в акте о затоплении квартиры всегда должна быть установлена точная причина затопления для того, что определить, кто является виновником произошедшей аварии, поскольку именно к виновной стороне вы можете предъявить нанесенный затоплением ущерб. К тому же, виновной стороной затопления могут оказаться ваши соседи, Фонд по капитальному ремонту или, к примеру: подрядные организации в рамках городских программ – необходимо определить виновника.

Но, здесь может возникнуть много нюансов, т.к. зачастую управляющие компании и другие лица стараются уйти от ответственности, указывая, на непонятную или на неопределенную причину затопления в акте о заливе – ДЛЯ ЭТОГО РЕКОМЕНДУЕМ ВАМ СРАЗУ ОБРАЩАТЬСЯ К ЮРИСТАМ за квалифицированной консультацией. Ведь в противном случае может получиться так, что виновником аварии окажетесь именно ВЫ, где вам будет необходимо доказать вашу невиновность, что по-прошествии длительного времени сделать уже будет достаточно трудно.

📎 Своевременное обращение к юристам поможет правильно выбрать стратегию и заставить управляющую компанию установить точную причину затопления квартиры, а также правильно поставить вопросы к экспертам для определения причины затопления квартиры и стоимости нанесенного вам ущерба.    

Мы ведем споры по заливам квартир, нежилых помещений и удачно!

На днях нам удалось из статуса ответчика выйти в третьи лица и более того убедить суд о взыскании денежных средств с другой стороны, переквалифицировав в ответчика

Читайте в следующей статье…

☄️ Как участник комиссий по законодательству в рамках долевого строительства хочу с вами обсудить новый законопроект к 214-ФЗ по вопросам штрафных санкций, неустоек к застройщикам!

▶️Борьба с потребительским терроризмом участников долевого строительства началась 3 года назад.

Вводились моратории на взыскание неустоек, определенные правила приемки квартир, обязательный досудебный порядок урегулирования спора — эти действия исходили от Правительства и регулировались подзаконными нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ)

📌Но законодатель, постоянно размышлял о внесении изменений в ФЗ 214 о долевом строительстве

Цель — ограничить застройщика и его денежные средства от бесконечных исков участников строительства, так как девелоперы сталкиваются с судебными производствами, арестами, повальными обращениями дольщиков за взысканием денежных средств! Накруткой юридического сообщества о необходимости предъявления иска в суд

▶️И вот новый

Проект федерального закона по мнению законодателей призван обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве.

Что нового предлагает законодатель?

Ранее судебная практика к качеству объекта долевого строительства исходила из применения к дольщикам закона о защите прав потребителей, где устанавливался 50% штраф за неисполнения обязательств, неустойка в размере 1% за каждый день неисполнения обязательств по устранению недостатков в квартире.

Моральный вред возмещается только при наличии вины застройщика, то есть участнику придется доказать что моральные страдания вызваны именно ненадлежащим качеством квартиры.

И как применяется закон?
Предполагается применение новых штрафных санкций к ранее возникшим правоотношениям.

Друзья, особенно юридическое сообщество почитайте проект 👇, давайте ваши мысли и комментарии.

🛡 Судебный спор с Фондом по защите прав. Часть 2

Но на этом Фонд не успокоился и подал апелляционную жалобу, где суд апелляционной инстанции принял заранее и согласился с позицией Фонда, которая, уважаемые коллеги, заключается в следующем.

✏️ По мнению Фонда, дольщики могут требовать от Фонда компенсацию, но не все, а только те, кто вступил в правоотношения с застройщиком – т.е. заключил договор уступки до этой самой даты – 27.06.2019г. А те дольщики, которые заключили уступку после 27.06.2019г., должны, по мнению фонда, покупая жилье, осознавать все возможные риски с приобретением в банкротстве жилой недвижимости.  

Изначально, конечно же, Фонды позиционировали себя представителями публичной власти, которые создавались для восстановления прав обманутых дольщиков, как непрофессиональных инвесторов.

Но, что же мы видим на практике?!

Суд апелляционной инстанции занимает активную позицию не дольщика, а Фонда, и далее, Суд апелляционной инстанции начинает толковать правовой смысл, изложенный в Постановлении № 34-П Конституционного Суда в своем понимании.

Простите, но даже Верховный Суд не берет на себя такую ответственность – толковать правовой смысл, изложенный в Постановлениях Конституционного суда.

⏩ Так для кого же установил Конституционный Суд этот временный механизм – может быть для Фонда? Или для того, чтобы Фонд мог забрать себе все объекты и оставить таких дольщиков без копейки?

⏩ Чтобы поставить точку в этом вопросе и разобраться, мы подали в Суд Округа кассационную жалобу.

Мы полагаем, что установленный Конституционным Судом временный механизм с целью защиты дольщиков не разделяет их право на компенсацию между собой относительно даты (до 27.06.2019г. имеют право/ после 27.06.2019г. не имеют право), а напротив действует с момента, когда такие дольщики утратили свой статус залоговых кредиторов впредь до внесения соответствующих изменений в законодательство.
Поэтому битва еще не закончилась! Продолжение следует…