На что вы обращаетесь внимание на просмотре квартиры, кроме самой квартиры?
Большинство покупателей на просмотре смотрят:
ремонт, окна, сантехнику, вид из окна, мебель, которую оставит продавец.
Я смотрю ещё и на следы истории квартиры.
Потому что иногда именно обстановка заставляет задать вопрос, которого не было бы ни в одном стандартном чек-листе.
Одна очень показательная история при работе с покупателем.
По обстановке видно: здесь долго жил пожилой человек. Причём квартира практически законсервирована в 80–90-х.
Спрашиваю риэлтора:
— Кто собственник?
— Дочь.
— Как получила квартиру?
— Мать подарила.
— Когда?
— Восемь месяцев назад.
— Мать жива?
— Нет. Умерла полгода назад.
Стоп.
Получается:
мать → дарение дочери → два месяца → смерть матери → продажа квартиры.
Вот эту цепочку я уже проверяю, а не ремонт.
Почему мать незадолго до смерти подарила квартиру дочери, которая и так является наследником первой очереди?
Были ли другие наследники?
В каком состоянии была мать в момент дарения?
Почему после дарения она практически сразу умерла?
Могут ли впоследствии появиться люди, которые будут оспаривать сделку?
А квартира даёт мне ещё одну информацию.
Я не вижу в ней присутствия дочери вообще.
Ни ремонта, ни современной мебели, ни бытовых вещей — ничего, что хотя бы косвенно говорило бы: дочь участвовала в жизни пожилой матери.
Это не доказательство.
Это основание задать следующий вопрос:
если отношения были близкими — почему я вообще не вижу присутствия дочери?
Если близкими не были — почему мать незадолго до смерти подарила ей квартиру?
А затем выясняется ещё одно:
при продаже предлагают занижение цены в договоре.
И вот теперь у меня не отдельные факты.
У меня цепочка несостыковок.
И вот здесь начинается самое важное при проверке квартиры
Часть рисков проверяется документами.
Я могу проверить продавца, договор дарения, долги, исполнительные производства, банкротство и ещё много чего.
Но профессиональная проверка — это ещё и умение определить, чего вы проверить НЕ сможете.
Я не смогу достоверно установить отношения матери и дочери.
Не смогу получить ответ из государственного реестра: *почему женщина незадолго до смерти решила подарить квартиру, если никаких отношений нет?*
Неизвестно открыаалось ли наследственное дело по этой квартире. Может там наследники уже намерены оспорить договор дарения.
И справки «никто никогда не оспорит это дарение» тоже не существует.
Вот почему проверка квартиры — это не:
ЕГРН → паспорт → договор → всё чисто → покупаем.
Проверка — это сначала найти дефект сделки или потенциальное место, где он может находиться, а потом понять:
можно этот риск закрыть некой проверкой и документами или нельзя.
В этой квартире часть вопросов закрыть до конца я не могу.
Поэтому мы её не купили.
И здесь важный момент.
Стоимость моей работы с покупателем определена заранее.
Финансово мне безразлично, купит клиент эту квартиру или следующую. Моя комиссия от этого не изменится.
Поэтому мне не нужно убеждать покупателя купить объект, по которому у меня самой остались вопросы.
Мне нужно найти квартиру, про которую после проверки я смогу сказать:
«Да. Здесь я понимаю, что мы покупаем».
У каждого продавца свой договор на основании которого он стал собственником, они разные и у них у каждого свои риски.
Я собрала виды документов, по которым квартира может принадлежать продавцу, и вопросы, которые нужно задавать по каждому из них.
Потому что к договору дарения вопросы одни.
К наследству — другие.
К приватизации — третьи.
Какие вопросы нужно задать продавцу в зависимости от того, как он получил квартиру, — можно посмотреть здесь по каждому договору
#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
@Bilan_pro
Большинство покупателей на просмотре смотрят:
ремонт, окна, сантехнику, вид из окна, мебель, которую оставит продавец.
Я смотрю ещё и на следы истории квартиры.
Потому что иногда именно обстановка заставляет задать вопрос, которого не было бы ни в одном стандартном чек-листе.
Одна очень показательная история при работе с покупателем.
По обстановке видно: здесь долго жил пожилой человек. Причём квартира практически законсервирована в 80–90-х.
Спрашиваю риэлтора:
— Кто собственник?
— Дочь.
— Как получила квартиру?
— Мать подарила.
— Когда?
— Восемь месяцев назад.
— Мать жива?
— Нет. Умерла полгода назад.
Стоп.
Получается:
мать → дарение дочери → два месяца → смерть матери → продажа квартиры.
Вот эту цепочку я уже проверяю, а не ремонт.
Почему мать незадолго до смерти подарила квартиру дочери, которая и так является наследником первой очереди?
Были ли другие наследники?
В каком состоянии была мать в момент дарения?
Почему после дарения она практически сразу умерла?
Могут ли впоследствии появиться люди, которые будут оспаривать сделку?
А квартира даёт мне ещё одну информацию.
Я не вижу в ней присутствия дочери вообще.
Ни ремонта, ни современной мебели, ни бытовых вещей — ничего, что хотя бы косвенно говорило бы: дочь участвовала в жизни пожилой матери.
Это не доказательство.
Это основание задать следующий вопрос:
если отношения были близкими — почему я вообще не вижу присутствия дочери?
Если близкими не были — почему мать незадолго до смерти подарила ей квартиру?
А затем выясняется ещё одно:
при продаже предлагают занижение цены в договоре.
И вот теперь у меня не отдельные факты.
У меня цепочка несостыковок.
И вот здесь начинается самое важное при проверке квартиры
Часть рисков проверяется документами.
Я могу проверить продавца, договор дарения, долги, исполнительные производства, банкротство и ещё много чего.
Но профессиональная проверка — это ещё и умение определить, чего вы проверить НЕ сможете.
Я не смогу достоверно установить отношения матери и дочери.
Не смогу получить ответ из государственного реестра: *почему женщина незадолго до смерти решила подарить квартиру, если никаких отношений нет?*
Неизвестно открыаалось ли наследственное дело по этой квартире. Может там наследники уже намерены оспорить договор дарения.
И справки «никто никогда не оспорит это дарение» тоже не существует.
Вот почему проверка квартиры — это не:
ЕГРН → паспорт → договор → всё чисто → покупаем.
Проверка — это сначала найти дефект сделки или потенциальное место, где он может находиться, а потом понять:
можно этот риск закрыть некой проверкой и документами или нельзя.
В этой квартире часть вопросов закрыть до конца я не могу.
Поэтому мы её не купили.
И здесь важный момент.
Стоимость моей работы с покупателем определена заранее.
Финансово мне безразлично, купит клиент эту квартиру или следующую. Моя комиссия от этого не изменится.
Поэтому мне не нужно убеждать покупателя купить объект, по которому у меня самой остались вопросы.
Мне нужно найти квартиру, про которую после проверки я смогу сказать:
«Да. Здесь я понимаю, что мы покупаем».
У каждого продавца свой договор на основании которого он стал собственником, они разные и у них у каждого свои риски.
Я собрала виды документов, по которым квартира может принадлежать продавцу, и вопросы, которые нужно задавать по каждому из них.
Потому что к договору дарения вопросы одни.
К наследству — другие.
К приватизации — третьи.
Какие вопросы нужно задать продавцу в зависимости от того, как он получил квартиру, — можно посмотреть здесь по каждому договору
#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
@Bilan_pro