🖌 Проверка недвижимости при Due Diligence: ключевые объекты
Продолжаем разбирать различные направления проверки при Due Diligence. Сегодня – о недвижимом имуществе.
Основные моменты, которые необходимо проверить:
1️⃣ Зарегистрированные права на объекты недвижимости. Это отражается в выписке из ЕГРН о правах отдельного лица.
2️⃣ Соответствие сделок по приобретению прав на объекты недвижимости действующему законодательству, а также подтверждение исполненных обязательств по оплате.
3️⃣ Основания для оспаривания права собственности на объекты недвижимости в связи с нарушениями, допущенными при переходе права к предыдущим собственникам.
4️⃣ Обременения в отношении объектов недвижимости (арест, ограничения на регистрацию, аренда, ипотека, опционные права, преимущественные права и др.). В основном отображаются в выписке из ЕГРН на каждый отдельный объект.
5️⃣ В отношении земельных участков:
🔹 наличие прав и их гос.регистрации (если применимо);
🔹 отсутствие нарушений прав, претензий третьих лиц при установлении границ;
🔹 соответствие площади нормативам (в отношении расположенного на земельном участке здания/сооружения);
🔹 соответствие фактического использования категории земельного участка и разрешенному использованию;
🔹 наличие в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны и др.) и их возможное влияние на планируемую деятельность;
🔹 наличие уведомлений/ предписаний гос.органов в связи с нарушением правил эксплуатации;
🔹 факты резервирования для гос.нужд;
🔹 факты инициирования гос.органами процедуры принудительного выкупа;
🔹 наличие ограничений, связанных с проходящими через земельные участники коммуникациями третьих лиц;
🔹 наличие установленных в пользу третьих лиц сервитутов.
6️⃣ В отношении зданий/сооружений:
🔹 наличие разрешений на строительство и актов о вводе в эксплуатацию;
🔹 соответствие проектной документации строительным нормам/правилам (рекомендуется проверять вместе с техническими специалистами);
🔹 отсутствие нарушений прав третьих лиц при реконструкции;
🔹 соответствие разрешенному использованию земельных участков, на которых они расположены.
7️⃣ В отношении арендуемых/передаваемых в аренду объектов:
🔹 наличие у арендатора права аренды на основании договоров;
🔹 наличие гос.регистрации договоров аренды (если применимо);
🔹 порядок установления арендной платы и наличие положений об ее индексации;
🔹 наличие права арендатора на субаренду и факты заключения договоров субаренды, ответственность арендатора за действия субарендаторов;
🔹 наличие права сторон на односторонний отказ от договора аренды, основания возникновения такого права;
🔹 наличие права арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды (в т.ч. право на увеличение арендной платы);
🔹 порядок определения и размер ответственности сторон по договору аренды;
🔹 наличие нарушений какой-либо из сторон своих обязательств по договору аренды.
Как видим, объект недвижимости важно не только должным образом построить и ввести в эксплуатацию. Его использование должно соответствовать определенным требованиям, в т.ч. относящимся к земельному участку, на котором он расположен.
⚖️ Так, орган местного самоуправления потребовал признать объект капитального строительства самовольной постройкой и снести его в связи с несоответствием градостроительным, строительным нормам и правилам. Суд посчитал, что необходимо проверить соответствие объекта целевому назначению земельного участка, и отправил дело на новое рассмотрение.
Также важно учитывать, что при проверке недвижимости часто существенное значение имеет публично-правовое регулирование, связанное с гос.охраной объектов культурного наследия. Разберем этот вопрос в будущих постах.
➡️ Практическое КУ
#Сделки
Продолжаем разбирать различные направления проверки при Due Diligence. Сегодня – о недвижимом имуществе.
Основные моменты, которые необходимо проверить:
1️⃣ Зарегистрированные права на объекты недвижимости. Это отражается в выписке из ЕГРН о правах отдельного лица.
2️⃣ Соответствие сделок по приобретению прав на объекты недвижимости действующему законодательству, а также подтверждение исполненных обязательств по оплате.
3️⃣ Основания для оспаривания права собственности на объекты недвижимости в связи с нарушениями, допущенными при переходе права к предыдущим собственникам.
4️⃣ Обременения в отношении объектов недвижимости (арест, ограничения на регистрацию, аренда, ипотека, опционные права, преимущественные права и др.). В основном отображаются в выписке из ЕГРН на каждый отдельный объект.
5️⃣ В отношении земельных участков:
🔹 наличие прав и их гос.регистрации (если применимо);
🔹 отсутствие нарушений прав, претензий третьих лиц при установлении границ;
🔹 соответствие площади нормативам (в отношении расположенного на земельном участке здания/сооружения);
🔹 соответствие фактического использования категории земельного участка и разрешенному использованию;
🔹 наличие в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны и др.) и их возможное влияние на планируемую деятельность;
🔹 наличие уведомлений/ предписаний гос.органов в связи с нарушением правил эксплуатации;
🔹 факты резервирования для гос.нужд;
🔹 факты инициирования гос.органами процедуры принудительного выкупа;
🔹 наличие ограничений, связанных с проходящими через земельные участники коммуникациями третьих лиц;
🔹 наличие установленных в пользу третьих лиц сервитутов.
6️⃣ В отношении зданий/сооружений:
🔹 наличие разрешений на строительство и актов о вводе в эксплуатацию;
🔹 соответствие проектной документации строительным нормам/правилам (рекомендуется проверять вместе с техническими специалистами);
🔹 отсутствие нарушений прав третьих лиц при реконструкции;
🔹 соответствие разрешенному использованию земельных участков, на которых они расположены.
7️⃣ В отношении арендуемых/передаваемых в аренду объектов:
🔹 наличие у арендатора права аренды на основании договоров;
🔹 наличие гос.регистрации договоров аренды (если применимо);
🔹 порядок установления арендной платы и наличие положений об ее индексации;
🔹 наличие права арендатора на субаренду и факты заключения договоров субаренды, ответственность арендатора за действия субарендаторов;
🔹 наличие права сторон на односторонний отказ от договора аренды, основания возникновения такого права;
🔹 наличие права арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды (в т.ч. право на увеличение арендной платы);
🔹 порядок определения и размер ответственности сторон по договору аренды;
🔹 наличие нарушений какой-либо из сторон своих обязательств по договору аренды.
Как видим, объект недвижимости важно не только должным образом построить и ввести в эксплуатацию. Его использование должно соответствовать определенным требованиям, в т.ч. относящимся к земельному участку, на котором он расположен.
⚖️ Так, орган местного самоуправления потребовал признать объект капитального строительства самовольной постройкой и снести его в связи с несоответствием градостроительным, строительным нормам и правилам. Суд посчитал, что необходимо проверить соответствие объекта целевому назначению земельного участка, и отправил дело на новое рассмотрение.
Также важно учитывать, что при проверке недвижимости часто существенное значение имеет публично-правовое регулирование, связанное с гос.охраной объектов культурного наследия. Разберем этот вопрос в будущих постах.
➡️ Практическое КУ
#Сделки