Consul Group: Закон и бетон

📢Комментарий Сергея Пивоварчика, управляющего партнёра Consul Group:

«Уже около трёх лет мы настоятельно рекомендуем клиентам не использовать ПИФ как транзитное звено при продаже недвижимости. И это далеко не экзотическая конструкция — по моим ощущениям, такое предложение возникает примерно в каждой третьей крупной сделке.

Поэтому в происходящем сейчас я вижу не столько новую позицию ФНС, сколько вполне ожидаемое развитие событий.

Сама история тоже не новая. Мы уже проходили примерно тот же путь с иностранными структурами: вместо российской недвижимости за рубежом продавали доли компании, которая ею владела, рассчитывая получить иной налоговый результат за счёт юридической формы сделки. ФНС научилась разбирать такие цепочки и смотреть на их экономическое содержание. А в отдельных случаях налоговые претензии к подобным конструкциям заканчивались уже не доначислениями, а уголовными делами и банкротством бизнеса.

С ПИФами задача для налоговых органов потенциально даже проще — вся конструкция находится внутри российской инфраструктуры.

И здесь важно понимать: налоговая схема — это не шалость, после которой в худшем случае попросят доплатить налоги, пени, штраф и отпустят с миром.

За крупной недоимкой могут последовать обеспечительные меры, взыскание, а при наличии оснований — уголовное дело и персональная ответственность конкретных людей.

Причём под этот риск далеко не всегда попадает тот, кто получил основную экономическую выгоду. В реальном бизнесе одним из первых в зоне риска оказывается генеральный директор — человек, который мог не быть бенефициаром конструкции и не до конца понимать последствия решений, предложенных собственниками или консультантами.

Мы видим в массе судебных решений, как налоговая экономия из красивой презентации превращается в заблокированные активы, уголовные дела и годы личных проблем для людей, которые в момент сделки считали это просто способом её структурировать.

Поэтому мы и относимся к транзитным ПИФам настолько категорично.

Тем более сейчас хорошо видно, что ФНС эту тему не «обсудила и забыла», а последовательно развивает.

Сначала — позиции ФНС и Минфина. Теперь — специализированные инспекции как центры компетенций. Следующий этап — совместные с Банком России критерии и риск-ориентиры.

При этом публичных налоговых споров именно по таким транзитным конструкциям мы пока не нашли. Возможно, до судов действительно ещё не дошло. Но налоговый спор начинается гораздо раньше суда: требования, пояснения, проверки, предложение уточнить налоговые обязательства.

Поэтому вполне возможно, что по отдельным сделкам такой диалог уже идёт — просто мы его пока не видим.

Но главное уже понятно: ФНС не потеряла интерес к этой конструкции. Наоборот, сейчас она формирует инструменты, с помощью которых будет её выявлять и оценивать.

Поэтому если вам сегодня предлагают перед продажей завести объект в ПИФ исключительно ради того, чтобы продать паи или сам актив, но уже из ПИФа и за счет этого получить налоговую экономию, наша рекомендация за последние три года не изменилась: не делайте этого🏢».

ФНС уточнила, как считать прибыль застройщика

Это не совсем новая история — подход к определению «экономии» застройщика существовал и раньше. Но сейчас ФНС довольно четко сформулировала позицию, которая важна для практики.

📑 В письме от 18 августа 2026 года № СД-36-3/7091@ ФНС указала: финансовый результат застройщика по ДДУ — это разница между средствами, полученными от дольщиков, и затратами на объекты, которые должны быть переданы дольщикам.

При этом, если после строительства у застройщика остаются объекты, затраты на их создание не уменьшают эту экономию.

🏢Но есть важный нюанс: сам такой объект ФНС не считает безвозмездно полученным имуществом. Налоговый эффект по нему возникает при последующей реализации.

Простой пример:

Дольщики заплатили — 1 млрд ₽.
На строительство объектов, которые передаются дольщикам, потрачено — 800 млн ₽.
Еще 100 млн ₽ потрачено на коммерческие помещения, которые остаются у застройщика.

Экономия для целей налога на прибыль:

1 млрд − 800 млн = 200 млн ₽.

Не 100 млн ₽.

При этом сами коммерческие помещения не становятся сразу безвозмездным доходом. Если впоследствии их продадут за 150 млн ₽, доход и расходы по их созданию будут учитываться уже при реализации.

То есть ФНС фактически разводит две истории:

экономия по ДДУ ➡️ налог сейчас;
объект, оставшийся у застройщика ➡️ налоговый результат при его продаже.

📢Это не революция в налоговом учете застройщиков, а очередной, но уже достаточно четко сформулированный этап развития позиции налоговых органов. И, судя по письму, вопрос возник не на пустом месте — ФНС прямо говорит о поступающих обращениях налогоплательщиков и территориальных налоговых органов.

КС РФ поставил точку в споре о коэффициентах по земельному налогу: 6% с «предпринимательского» ИЖС больше быть не должно

21 июля Конституционный Суд принял Постановление № 52-П по жалобе ООО «Корнер Казань». На первый взгляд вопрос узкий, но для многих девелоперов и собственников земельных участков его цена исчисляется десятками миллионов рублей.

В чём была проблема❓

Повышающие коэффициенты (×2 в первые три года строительства и ×4 — после) появились в п. 15 ст. 396 НК РФ как стимул своевременно завершать жилищное строительство. Тогда они применялись в рамках льготного режима: ставка земельного налога составляла 0,3%, поэтому даже с коэффициентами эффективная нагрузка достигала лишь 0,6–1,2% — всё ещё ниже общей ставки 1,5%.

Ситуация изменилась в 2020 году. После вступления в силу Закона № 325-ФЗ земельные участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, лишились льготной ставки 0,3% и стали облагаться по ставке до 1,5%. При этом нормы о повышающих коэффициентах остались без изменений.

🎲 В результате возник вопрос: можно ли применять коэффициенты, которые создавались как элемент льготного режима, к уже увеличенной ставке 1,5%? На практике это означало налоговую нагрузку до 3% и даже до 6% кадастровой стоимости участка.

ФНС отвечала утвердительно. Судебная практика разделилась. В деле ООО «Корнер Казань» суды поддержали налоговый орган.

Что решил Конституционный Суд❓

КС признал положения неконституционными в той мере, в какой они допускают неопределённость при применении повышающих коэффициентов к земельным участкам для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности.

Суд указал, что повышающие коэффициенты являются элементом порядка исчисления налога, а не самостоятельным способом увеличения налоговой нагрузки. После отмены льготной ставки законодатель сохранил механизм, рассчитанный на прежний режим налогообложения, не урегулировав последствия такого изменения. Возникшая неопределённость не может толковаться в ущерб налогоплательщикам.

🔭Практические последствия

➡️ До внесения изменений в законодательство повышающие коэффициенты не подлежат применению к земельным участкам для «предпринимательского» ИЖС, облагаемым по ставке 1,5%.

➡️ Постановление не имеет обратной силы. Пересматривать уже исчисленный и уплаченный налог за прошлые налоговые периоды не будут.

➡️ Исключение — дела, которые на момент вынесения постановления уже находились на рассмотрении суда. Для таких налогоплательщиков правовая позиция КС подлежит применению.

💬 Конституционный Суд фактически напомнил о базовом принципе налогового права: увеличение налоговой нагрузки должно быть прямо предусмотрено законом. Нельзя сохранять механизм, рассчитанный на льготный режим, и использовать его после отмены самой льготы, если это приводит к кратному росту налога. Для тех, кто уже оспаривает начисления, постановление существенно усиливает правовую позицию.

Для остальных спор, по сути, закрыт — КС не придал своему решению обратную силу. - комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group