Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

@intheuniverseflat

Kanal geosi va tili: Rossiya, Ruscha

Toifa: Biznes va startaplar

✅ Предлагаем доходные объекты недвижимости
✅ Управляем объектами недвижимости
🔗www.allgab.ru
Консультация, услуги: @mrealty2022
Max https://clck.ru/3VygNm
Email janina(@)yandex.ru

Bog‘liq kanallar | O‘xshash kanallar

Kanal geosi va tili

Rossiya, Ruscha

Toifa

Biznes va startaplar

Statistika

Saralanganlar

Postlar filtri

O‘chirilganlarni yashirish

Repostlarni yashirish

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

5 Oct, 18:19

🔴 Папка открыта на 48 часов.

🏡 Собрали папку с Телеграм каналами по недвижимости.

Там новостройки, инвестиции, дизайн интерьера, ремонт, ипотека, обзоры ЖК, идеи для дома и каналы экспертов рынка недвижимости.

Полезно и тем, кто ищет жилье, и тем, кто работает в сфере недвижимости 👀

Добавляйте папку себе, чтобы не потерять 👇

https://t.me/addlist/PQ2Hg2uQ5gNlMGYy

37 0 0 1

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

4 Oct, 18:51

СОБЕРЁМ ВАШ РИСК-ПРОФИЛЬ.
Неделя кончается, и я хочу предложить конкретную вещь.
Сорок минут разговора, на котором мы собираем ваш риск-профиль.
Ваш горизонт: на какой срок вы входите.
Допустимая просадка: что для вас неприемлемо.
Требования к ликвидности: как вы будете выходить.
Сколько месяцев без потока вы держите спокойно.
Один объект или несколько.
Покажите мне свои цифры — я разберу декларацию о рисках на них, а не на общих словах.
Итог встречи — понятный риск-профиль и честный вывод.
Что вам подходит, а что нет, даже если «нет» означает, что вы ко мне не придёте.
Сначала риск-профиль.
Потом объекты.
В таком порядке.
Напишите ПРОФИЛЬ на @vsegab — договоримся о встрече.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

46 0 1 1

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

4 Oct, 09:00

МЫ НАПИСАЛИ ДЕКЛАРАЦИЮ О РИСКАХ.
Не для того чтобы снять с себя ответственность.
Для того чтобы вы знали, о чём мы говорим вслух.
Документ приложением к договору подбора готового арендного бизнеса.
Десять разделов: рынок, непредвиденные изменения, арендатор, объект, экспертизы, право, налоги, коммуналка, ликвидность, обстоятельства непреодолимой силы.
Отдельно — таблица: что проверяем мы и что остаётся на покупателе.
Декларация не отменяет и не ограничивает наши гарантии по договору.
И не ограничивает ответственность за умышленное нарушение.
Расчётные показатели — МАП, окупаемость, доходность — остаются оценкой, а не обещанием.
Мы не скрываем риски.
Мы выкладываем их на стол до подписи.
Напишите РИСК на @vsegab — пришлю текст декларации.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

49 0 1 1

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

3 Oct, 18:00

СКОЛЬКО ЖДАТЬ, ЕСЛИ НАДО ВЫЙТИ.
ГАБ — это не вклад, который закрывается за минуту в приложении банка.
Срок продажи помещения может оказаться существенно дольше, чем вы планировали.
А срочный выход почти всегда означает дисконт к рыночной цене.
Ликвидность — это тоже доходность.
Просто отложенная и не выраженная в процентах.
Поэтому горизонт выхода обсуждается до входа.
Планируйте выход заранее.
Иначе выход будет планировать рынок.
И он запланирует его не по вашей цене.
Напишите РИСК на @vsegab — обсудим горизонт входа и выхода.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

51 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

3 Oct, 09:08

БУМАГИ, КОТОРЫЕ МОГУТ ОБНУЛИТЬ СДЕЛКУ.
Юридический контур ГАБа проверяется до денег, а не после.
Обременения, залоги и аресты.
Права третьих лиц: аренда, сервитут, преимущественное право покупки.
Оспаривание сделки, в том числе в процедуре банкротства продавца.
Достоверность документов продавца и арендатора.
Мы проверяем их по доступным источникам.
Скрытое контрагентом мы гарантировать не можем — и говорим это прямо.
Отдельный блок — налоги покупателя.
Режим, НДС, налог на имущество и землю, кадастровая стоимость и её пересмотр.
Это ваша зона ответственности, налоговых заключений мы не даём.
Ещё один риск — действия самого собственника.
Перепланировка без согласования, смена назначения, долги по коммуналке.
Напишите РИСК на @vsegab — разберём вашу ситуацию.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

54 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

30 Sep, 18:01

ЧТО СМОТРЕТЬ В ПОМЕЩЕНИИ, А НЕ В ОТЧЁТЕ.
Отчёт показывает цифры.
Помещение показывает, сколько эти цифры стоят.
Начинать нужно с электрической мощности.
С неё начинается почти любая переделка.
Дальше: вентиляция и кондиционирование.
Водоснабжение и водоотведение.
Высота потолков.
Фактическая площадь и границы против документальных.
Перепланировки и их узаконенность.
Отдельно: капитальный ремонт, реконструкция и приведение под арендатора.
Это не входит в подбор и делается за счёт покупателя.
Экспертизу заказывает и оплачивает покупатель.
Мы её рекомендуем и фиксируем рекомендацию письменно.
Напишите РИСК на @vsegab — пришлю чек-лист проверки объекта.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

68 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

30 Sep, 09:00

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА СЕТЬ УХОДИТ.
Арендатор — это не строка в отчёте.
Это живая компания, которая может принять решение не в вашу пользу.
Просрочка по платежу.
Требование снизить арендную плату.
Досрочное расторжение договора.
Закрытие направления по решению головной организации.
Уход сети из региона.
После сделки вы не можете дать арендатору обязательное указание.
Поэтому главный вопрос к объекту другой.
Реально ли сдать его заново и за сколько.
Ставка выше рынка — это красивый поток сегодня.
И полтора года простоя завтра.
Доходность считают по арендатору.
Решение принимают по локации.
Напишите РИСК на @vsegab — проверим ставку и локацию по вашему объекту.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

64 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

29 Sep, 18:00

ПЯТЬ РЕШЕНИЙ, КОТОРЫЕ ПРИНИМАЮТ ЗАРАНЕЕ.
Риск-менеджмент — это не страхование и не оговорки в договоре.
Это решения, принятые до сделки.
Первое: запас по арендной ставке.
Платит ли арендатор выше рынка локации, и что будет при переоценке.
Второе: запас по сроку.
Что вы делаете, если выйти нужно не через год, а через три.
Третье: смена арендатора.
Реально ли сдать помещение заново и за сколько.
Четвёртое: резерв на простой.
Сколько месяцев без потока вы держите спокойно.
Пятое: распределение.
Один крупный объект или несколько поменьше.
После сделки эти решения уже не принимаются.
После сделки их приходится исполнять.
Напишите РИСК на @vsegab — соберём ваш риск-профиль по этим пяти пунктам.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

63 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

29 Sep, 09:00

ГЛАВНЫЙ РИСК ГАБ — НЕ РЫНОК, А НЕПОНИМАНИЕ РИСКА.
Сделка ломается не тогда, когда рынок пошёл вниз.
Сделка ломается тогда, когда этого не ждали.
Инвестор смотрит на доходность и не спрашивает, откуда она берётся.
Из какого арендатора, из какой ставки, из какой локации.
Ставка выше рынка по локации — это не подарок собственника.
Это сигнал, что поток держится на чём-то одном.
Мы начинаем разговор с риска, а не с цены.
Сначала: что для вас неприемлемо.
Потом: какие объекты под это подходят.
Риск, названный заранее, перестаёт быть риском.
Он становится условием сделки.
Напишите РИСК на @vsegab — пришлю опросник риск-профиля.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

66 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

28 Sep, 21:34

Сегодня со звездным стилистом Марией Карамзиной побывали на Московской неделе Моды.

Делюсь инсайтами

Все больше дизайнеров обращаются к русским народным мотивам. Множество кокошников, вышивки, росписи, меха....

В моду также вошёл искусственный интеллект. На фото изображен платок, рисунок которого создан по записи звуков Байкала. Да, вот так тоже можно использовать ИИ

Ткани роскошные, качественные, и откуда их привозят?

Говорят, в Дубаи выйти на подиум дизайнеру дешевле, чем в Москве. И все же, подиумы полны и показов, и зрителей.

А вы любите моду?

74 0 3 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

28 Sep, 21:29

РИСК — ЭТО НЕ ПЛОХО. ЭТО ЦЕНА ДОХОДНОСТИ.
Безрисковая база — это вклад.
Всё, что выше его доходности, оплачено риском.
Недвижимость может быть менее выгодной, чем вклад.
И это не дефект объекта.
Недвижимость — физический актив.
Она остаётся у вас независимо от устойчивости третьих лиц, включая банки.
Арендный поток индексируется, ставка по вкладу — нет.
При снижении ставки рефинансирования деньги в банке дешевеют.
Недвижимость в этот момент обычно начинает давать больше.
Поэтому я не сравниваю ГАБ с вкладом как «что выгоднее».
Я сравниваю, какую задачу решает каждый из них.
Напишите РИСК на @vsegab — пришлю разбор вашей ситуации.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

54 0 1

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

28 Sep, 21:28

ДОХОДНОСТЬ И РИСК ИДУТ В РАЗНЫЕ СТОРОНЫ.
Коротко о том, что я хочу сказать вам на этой неделе.
Выше доходность — выше риск.
Это не моё мнение, это устройство рынка.
Объект с доходностью 15 % не лучше объекта с 10 %.
Он другой.
Разница в процентах — это плата за риск, который кто-то принял.
Вопрос не «где доходнее».
Вопрос «какой риск я готов нести за эту разницу».
Всю неделю разбираю риски готового арендного бизнеса по частям.
В пятницу покажу документ, который мы для этого написали.
Напишите РИСК на @vsegab — расскажу, как собирается ваш риск-профиль.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

60 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

27 Sep, 09:02

МАГНИТ В ЖК «ПУБЛИЦИСТ»: 431,38 М² ЗА 165 МЛН ₽.
МО, г. Пушкино, корпус 12, подъезд 2. Первая линия.
Цена — 165 млн ₽. Рассрочка 35 % на год.
Арендный поток: 1,35 млн ₽/мес в первый год, 1,76 млн ₽/мес к третьему.
Окупаемость — 8,2 лет.
Арендатор — Магнит, договор 10 лет.
Индексация 4 % безусловная с четвёртого года плюс 6 % от товарооборота с первого месяца.
Ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2027. Потолки 4,6 м, мощность 86 кВт.
40 000+ жителей в ЖК «Публицист» из 20 корпусов.
Напишите название объекта или адрес на @vsegab — пришлю подробности и расчёт доходности.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

77 0 1 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

26 Sep, 18:01

ЧЕТЫРЕ АРЕНДАТОРА В РЕУТОВЕ: 678,5 М² ЗА 245 МЛН ₽.
МО, г. Реутов, ул. Ленина, 16. Первая линия, шесть входов.
Общий арендный поток — 1,925 млн ₽/мес плюс НДС.
Дикси — 1,1 млн ₽ (500 м²), Горздрав — 375 тыс. ₽ (61,8 м²).
Все для дома — 370 тыс. ₽ (120 м²), Копирка — 80 тыс. ₽ (12 м²).
Окупаемость — 10,6 лет, без учёта индексации.
Горздрав арендует с 2017 года, Копирка — с 2016, Все для дома — с 2020.
Индексация 5 % ежегодная. Дикси плюс 5 % от товарооборота с шестого месяца.
Потолки 3,5 м, мощность 102 кВт. За 10 лет объект приносит 268,5 млн ₽.
Напишите название объекта или адрес на @vsegab — пришлю подробности и расчёт доходности.
———
Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat
Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

80 0 2

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

26 Sep, 17:00

🆕📺📺📺📺
Подготовили для вас самые горячие темы недели: яркие ответы на важные вопросы, свежие новости и интересные идеи
💻💻💻

➡️ АЛТАЙ, ШЕРЕГЕШ, ДОМБАЙ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ ИНВЕСТОРА ИЛИ ДОРОГОЙ ХАЙП?

➡️ Мечта о квартире в Петербурге часто кажется слишком далёкой — пока не увидишь, как маткапитал и ставка от 3,5 % меняют картину. В подборке — варианты с понятными платежами и логикой вложений.

🤩 Семейную ипотеку изменили: кому оставили 6%?
🤩 ФНС утвердила правила, по которым будет снижать налоговые штрафы.
🤩 Индексация ничего не решит. Жилищная поддержка должна расти с каждым ребёнком - эксперт.
🤩 Экономия на юристе при покупке квартиры: рискнете миллионами или обеспечите себе спокойствие?
🤩 Покупка готового бизнеса: как не купить долги, суды и красивые цифры на бумаге.
🤩 Исполнительное производство для юристов и адвокатов. Как доводить дела до денег, а не останавливаться на решении суда?

➡️ Двое детей и семейная ипотека — ещё не пропуск на ипотечные каникулы. Иногда всё решают квадратные метры первой квартиры.

➡️ Квартира за 9,3 млн казалась выгодной — пока за скидкой не обнаружились долги и тревожные вопросы. Подпись продавца есть, но была ли его воля продать?

🤩 Продажа квартиры и прогрессивный НДФЛ: как могут измениться налоги для собственников.
🤩 Семейная ипотека после 1 октября: платежи в столичных регионах могут вырасти до 172 тысяч рублей.
🤩 Больничный после увольнения: кто платит и сколько.
🤩 Можно ли обойти решение ФАС, зарегистрировав новый товарный знак?
🤩 Банкротство застройщика: как дольщику выбрать между возвратом денег и квартирой?

➡️ Ставка по ипотеке может снизиться, а цена квартиры — вырасти. Поэтому ожидание более дешёвого кредита не всегда делает покупку выгоднее.

___
Творческое объединение V ART.
Поделиться своей новостью

85 0 0