Дело семейное. Ипотека

😔Ипотека больше не приоритет. Ваш кэп.

Проект бюджета на 2027–2029 годы поставил жирную точку в эпохе «дешёвых денег». Государство официально включает режим жесткой экономии, и ипотечные субсидии — первые в очереди на «нож».

Финансирование «Семейной» ипотеки планируют урезать вдвое: с 785,8 млрд рублей в 2027 году до 389,7 млрд в 2029-м. IT-ипотека, «сельская» и программы под 8% попали под аналогичный скальпель. Исключение сделано лишь для «Дальневосточной» и «Арктической» ипотеки. Но это политический маркер, а не экономический.

При дефиците федерального бюджета в 10 трлн рублей (в 2027 году) власть сделала выбор между «пушками» и «маслом». На первом же заседании Госдумы нового созыва депутаты прямо сказали: денег на предвыборные обещания по ипотеке под 3% нет и не будет. Бюджетная «балансировка» означает сокращение расходов на социалку, дороги и медицину ради покрытия недостачи.

Напоминаем то, о чём мы уже писали неоднократно — население закредитовано до предела. Ипотечный портфель достиг исторического максимума в 24,8 трлн рублей. И важен не сам объем долга, а его качество: доля просрочки выросла до 2,1%. Половина из которой — это кредиты на ИЖС (недострой) и займы под залог недвижимости на потребительские цели.

При этом на строительном рынке парадокс. Ипотека сдувается, а объемы строящегося жилья бьют рекорды (121,58 млн кв. метров). Застройщики набрали обязательств под старые, «тучные» годы, а теперь столкнулись с реальностью: спрос на ипотеку падает из-за ужесточения условий, затраты на строительство растут из-за инфляции и ключевой ставки, выкупать новые метры некому — покупательная способность населения продолжит падать на фоне роста налогов и ЖКХ.

Наступает эра «неплатежей и долговых обязательств». Выборы прошли, и «сбалансированный бюджет» теперь требует расплаты от каждого, кто планировал купить квартиру в кредит.

Дело семейное. Ипотека

💡Риелторов выводят из «тени»

В начале октября Российская гильдия риелторов (РГР) запустит приложение «Мой риелтор». Казалось бы, еще одна иконка на экране смартфона, но если копнуть глубже — это попытка пересобрать доверие к профессии с нуля.

Суть проста: это «единое окно» для проверки того, с кем вы имеете дело. В приложение интегрирован Единый реестр аттестованных риелторов. Вместо гадания на кофейной гуще участники рынка получат цифровой паспорт помощника. Но есть нюанс.

На данный момент в РГД входят лишь 10–12% профессиональных агентов. Остальные находятся вне контура регулирования гильдии. Получается, что приложение охватит лишь малую часть рынка, оставляя «за бортом» огромный массив специалистов, работающих автономно.

Эксперты сходятся во мнении, что наиболее эффективным способом контроля за риелторской деятельности стало бы нечто более фундаментальное — Единый федеральный реестр под эгидой Росреестра. Государственный надзор мог бы стать тем самым арбитром, который уравнял бы правила игры для всех — и для членов гильдии, и для «независимых» агентов.

Идея с приложением — отличный первый шаг на пути к цивилизованному рынку, но реализация сталкивается с классическими вызовами: низкой масштабируемостью, непрозрачностью системы рейтинга. Мы все знаем, как легко накрутить отзывы.

Пока мы имеем дело с добровольной сертификацией, этот инструмент останется нишевым и больше похож на маркетинговый шум.

Дело семейное. Ипотека

🤌Хочешь ипотеку — заплати за свет

ЦБ продолжает планомерное «прореживание» рядов потенциальных заёмщиков. Новость о том, что регулятор планирует включить долги по ЖКХ, алиментам и рассрочкам от застройщиков в расчет показателя долговой нагрузки (ПДН), — это не просто бюрократическая корректировка.

Это признание того, что рынок недвижимости и потребительского кредитования перегрет настолько, что государство вынуждено искать любые способы ограничить «бесконтрольную» раздачу денег.

Долгое время стратегия «купил в кредит, взял ипотеку, надеюсь на авось» работала. Рассрочки от застройщиков (так называемая «беспроцентная ипотека» на 2-3 года) фактически находились в «серой зоне» кредитной истории. Банк видел, что у заёмщика есть зарплата, но не видел, что половину он уже отдал девелоперу.

Теперь эта лавочка закрывается. ЦБ хочет видеть реальный кэш-флоу человека. Если у него есть обязательства по алиментам или накопленные долги по коммуналке — это маркер финансовой недисциплинированности. Банки получат инструмент для автоматического отказа, даже если кредитная история «чиста».

Включение долгов по ЖКХ в расчет ПДН выглядит как тонкий психологический ход. В банковской аналитике неуплата за коммуналку часто коррелирует с более серьезными проблемами — потерей дохода или хронической неспособностью управлять бюджетом.

Таким образом регулятор планирует стерилизацию рынка от «закредитованных оптимистов». Это снизит спрос, но повысит качество портфелей банков.

Девелоперам придется пересматривать маркетинговые стратегии, так как их главный продукт — «квартира без переплат» — теряет свою привлекательность для тех, кому нужно брать ипотеку следом.

Дело семейное. Ипотека

🤷Банки продолжают выдавать ипотеку на фоне роста просрочки

Рост просроченной ипотечной задолженности во втором квартале 2026 года составил 10,1% и 73,4% год к году. При кажущемся оживлении (объём выдач — 1,17 трлн рублей, +32% год к году) картина становится опасной, если смотреть не на объёмы кредитов, а на способность людей их обслуживать.

Это новый парадокс: мы весь год говорим о том, что банки ужесточают кредитную политику, а доля отказов на заявки по ипотеке составляет уже 60%. Однако жилищные займы, похоже, продолжают выдавать гражданам с высокой долговой нагрузкой или менее устойчивыми доходами. Кредиторам приходится отбирать лучших из худших.

Даже при сохранении номинальных доходов реальная платёжеспособность россиян снижается из-за инфляции: расходы на базовые товары и услуги растут, «съедая кусок» бюджета, который раньше уходил на обслуживание долга. Часть заёмщиков могла использовать кредитные каникулы или реструктуризации в предыдущие периоды, и теперь эти долги выходят в просрочку.

Критически важный нюанс — рассрочки от застройщиков, на которые приходится 25–30% сделок. Эти обязательства не попадают в банковскую статистику просрочки, но напрямую влияют на бюджет семьи. Для потребителя это такой же ежемесячный платёж, а для финансовой системы — «слепая зона», которая искажает реальную картину долговой нагрузки.

Если часть этих рассрочек начнёт срываться, совокупный уровень дефолтов может оказаться заметно выше официальных данных.

Дело семейное. Ипотека

❗️ЦБ ночами не спит, всё о народе думает

На этот раз регулятор выступил с предложением ограничить срок рассрочки при покупке жилья тремя годами после ввода дома в эксплуатацию, а ипотеку на строительство частных домов — разрешать только с использованием счетов эскроу.

🤷Таким образом она станет доступна только очень обеспеченным покупателям.

Дело семейное. Ипотека

🤰Маткапитал перестал решать жилищный вопрос

В феврале 2027 года материнский капитал на двоих детей формально перешагнет психологическую отметку в 1 миллион рублей. Депутаты Госдумы преподносят это как победу социальной политики, однако сухие цифры статистики говорят о другом: программа, задуманная как локомотив демографии и жилищной поддержки, превратилась в «символическую доплату», которая с трудом покрывает стоимость пары квадратных метров.

Главный парадокс текущей ситуации заключается в том, что маткапитал индексируется по уровню инфляции (обычно это 6–7%), тогда как рынок недвижимости живет по своим законам — в первую очередь, по законам льготной ипотеки и строительной себестоимости.

За последние десять лет недвижимость в России подорожала в 3,4 раза, в то время как размер материнского капитала вырос лишь вдвое. Покупательная способность сертификата за этот период снизилась на 38%.

Для среднестатистической российской семьи это означает превращение государственного бонуса из «фундамента для квартиры» в незначительную скидку. В Москве максимальные 963 тысячи рублей сегодня позволяют купить около 1,8 м² жилья. В 2016 году тот же сертификат обеспечивал 8,4 м². В регионах, где стоимость квадратного метра значительно ниже столичной, маткапитала хватит лишь на 3-6 м².

Статистика «Коммерсанта» подтверждает отчуждение граждан от этой меры поддержки. В 2025 году доля семей, направивших средства на жилье, упала до 26,4% (для сравнения: в 2024 году было 34,4%). Это минимум за 15 лет.
Помимо очевидного несоответствия цен на жилье и размера выплаты, существуют скрытые барьеры, превращающие «помощь» в «обузу»:

Юридическая сложность: обязательное выделение долей детям при покупке жилья с использованием маткапитала превращает квартиру в актив, который крайне сложно продать или обменять в будущем. Согласия опеки и нотариальные расходы для многих семей становятся неоправданной тратой времени и нервов.

Эффект «накопления»: когда выплата покрывает лишь 4–5% от стоимости квартиры, многие родители предпочитают вообще не связываться с бюрократией ради такой незначительной суммы.

На фоне этого системного кризиса предложение лидера «Справедливой России» Сергея Миронова о введении прогрессивной шкалы выглядит как попытка реанимировать программу. Идея проста: платить больше за рождение второго (900 тыс. рублей) и третьего (1,4 млн рублей) ребенка.

Это предложение бьет в самую болезненную точку: нынешняя система маткапитала, по сути, стимулирует рождение только первенца. Для многодетных семей, где потребность в жилье (метраже) кратно выше, чем у пар с одним ребенком, текущие выплаты выглядят как «утешительный приз».

Если государство увеличит выплату, но цены на новостройки на фоне ипотечных программ продолжат расти опережающими темпами, эффект от прогрессивной шкалы будет нивелирован уже через год-два.

Без привязки суммы материнского капитала не к индексу потребительских цен, а к средней стоимости квадратного метра в конкретном регионе, программа рискует окончательно утратить свой статус национального демографического инструмента.

Дело семейное. Ипотека

Россиян выселяют из ипотечных квартир

За годы СВО и вызванных ими экономических трансформаций количество изъятых за долги квартир в России взлетело в три раза. Если в 2022 году с молотка ушли 4528 объектов, то по итогам 2025-го — уже 10 926. Динамика такова, что к концу этого года нас ждет рекордный показатель в 12 тысяч изъятых помещений.

Банки перешли в режим жесткого сбора «урожая». Ипотечное жилье сегодня составляет две трети всех выставленных на торги активов. Причем удар
приходится на самые густонаселенные и экономически активные регионы: Москву, Петербург, Краснодарский край, Башкортостан.

Еще недавно мы полагали, что крыша над головой — это фундаментальное право, закрепленное негласным социальным договором. Сегодня этот пакт расторгнут. В Свердловской области, Удмуртии и Санкт-Петербурге участились случаи продажи квартир вместе с прописанными в них людьми. Человек превращается в «обременение», которое банк продает вместе с квадратными метрами.

Решение Конституционного суда, разрешившее изымать «излишне дорогое» единственное жилье в обмен на более скромное, стало тем самым «Ящиком Пандоры». С 2021 года суды всё охотнее принимают сторону кредитора, оставляя заемщика на улице.

Государство и финансовая система последовательно формируют практику массового изъятия собственности. Социальные гарантии заемщиков — это лишь декорация, которую легко убирают, как только экономика начинает требовать ликвидности. Цифры не лгут, они лишь фиксируют крах иллюзии о «доступном жилье».

Дело семейное. Ипотека