Российские человейники в июле одновременно потеряли покупателей и продолжили дорожать. Число сделок сократилось на 7,6% год к году, в городах-миллионниках на 9,6%, в Москве и Краснодаре сразу на 38%. В Москве квадратный метр достиг 499,1 тыс. рублей, +17% за год. Строители получили рынок, на котором цена идет вверх уже без достаточного числа семей, способных эту цену оплачивать.
Банк России в марте 2026 года прямо признал, что массовая льготная ипотека разогнала цены на первичное жилье в 2 раза. До запуска программы новая квартира стоила на 10% дороже вторичной. Сейчас регулятор оценивает обычную переплату за сопоставимую новостройку в 10–15%, а с учетом ремонта готовой квартиры она приближается к 25%. Бюджет снижал ставку заемщику, банки выдавали ипотеку, девелоперы капитализировали этот дополнительный платежеспособный спрос в стоимость квадратного метра.
После сворачивания массовой льготы выясняется, сколько жилья рынок готов покупать без прежней кредитной подпорки. В проектах со сдачей в 2026 году к началу лета было продано около 53% площадей против 59–68% к моменту ввода в 2020–2024 годах. При сохранении нынешнего темпа аналитики ожидают до 40% непроданных квартир к сдаче домов. Москва выглядит особенно болезненно из-за сочетания большого объема неадекватно высотной застройки и цены почти в 500 тыс. рублей за метр. Люди соглашались брать такие квартиры при субсидированном ежемесячном платеже. За собственные деньги или по дорогому рыночному кредиту прежняя цена собирает уже другой объем спроса.
Девелопер не может очистить «склад» простым обвалом прайса. Рост оплаты труда, материалов и логистики уже поддерживает себестоимость, а девелоперы прогнозируют ее увеличение в 2026 году еще на 15–20%. Стройка сидит на банковском долге. Портфель проектного финансирования жилья к концу I квартала достиг 10,3 трлн рублей. Средства покупателей на эскроу покрывают около 68–70% задолженности застройщиков. Чем медленнее идут продажи, тем позже деньги попадают на эскроу и тем дольше компания обслуживает кредит. К ноябрю 2025 года просроченная задолженность строительных компаний перед банками уже достигла 279,3 млрд рублей, прибавив 27% за год.
Банки сами оказались внутри пузыря с 2 сторон. После перехода на эскроу они кредитуют стройку, а через ипотеку кредитуют покупателя квартиры. Пока государство держало низкую ставку бюджетными деньгами, обе стороны получали денежный поток. Сейчас проблемная ипотека выросла с 1% до 1,7% за 2025 год и до 1,8% к 1 апреля 2026 года. Банк России связывает ухудшение с займами, выданными во время ажиотажа массовой льготной ипотеки. Покупатели накопили 1,5 трлн рублей обязательств по рассрочкам перед застройщиками, около 17% стоимости заключенных договоров долевого участия. Даже подписанная продажа все чаще означает обещание заплатить позже.
Банк получает право обратить взыскание на квартиру и продать залог. Если квартира была куплена на пике субсидированной цены, а сопоставимое готовое жилье стоит ощутимо дешевле, продажа залога способна не покрыть остаток долга и расходы банка. Массовое ухудшение кредитов превращает переоцененные квадратные метры в имущество на балансе банка, которое приходится реализовывать на рынке с уже упавшим спросом.
Строительный бум теперь проходит проверку реальной стоимостью построенных квартир. Девелоперы годами продавали квартиры покупателю, чью платежеспособность искусственно увеличивал бюджет государства, а банки одновременно финансировали обе стороны сделки. Теперь субсидированный спрос сжался, непроданные площади накапливаются, просрочка строителей растет, ипотечные кредиты периода ажиотажа портятся. Если рынок откажется подтверждать прежние цены, накопленный убыток останется внутри этой же кредитной цепи: у застройщика в проектном долге, у заемщика в ипотеке и у банка в залоге, который придется продавать дешевле той суммы, под которую его когда-то кредитовали.
𝐄𝐊𝐎𝐍𝐎𝐌𝐈𝐒𝐓𝐈𝐊𝐀
