На фоне дела Долиной у нас опять заговорили о том, что записи реестра должны при определенных условиях быть бесповоротными (indefeasible), а право, приобретенное через записи реестра, неоспоримым (indefensibility of title).
Это отличная идея. Которая должна лучше защищать оборот чем нынешние правила о защите добросовестного приобретателя (которые показали свою непригодность в сфере оборота недвижимости).
Разумеется, она предлагалась в момент написания закона о регистрации. Но была отвергнута из-за того, что было «поручение президента принять закон быстро, поручения написать хороший закон не было».
Идея проста: при определенных условиях запись, внесенная в реестр, не подлежит аннулированию ни при каких обстоятельствах.
Поэтому чрезвычайно важно правильно настроить условия бесповоротности. Посмотрим, как это получится у авторов идеи при новом подходе к снаряду.
Во-первых, бесповоротность должна работать только в отношении добросовестного лица. Вор не может на нее ссылаться.
Во-вторых, она должна работать не только для случаев продажи несобственником, но и для случаев приобретения по недействительной сделке.
В-третьих, у лица, заинтересованного в отмене внесенной записи должно быть время для того, чтобы сначала подать уведомление о возражении против внесенной записи, а потом - предъявить иск.
Например, возражение может быть подано в течение трех месяцев с момента внесения оспариваемой записи. А затем у лица есть еще три месяца на подачу иска (об оспаривании сделки, истребовании имущества и проч.). Если эти сроки пропущены, запись становится бесповоротной (за исключением случае недобросовестности правообладателя). Сделку та же самая Долина оспорить сможет, но вернуть недвижимость - нет. Только разницу в цене между полученной суммой и рыночной стоимостью в рамках реституции.
Возможно, есть смысл введения окончательной бесповоротности через 10 лет после внесения записи, которая не будет обусловлена чем-либо.
В-четвертых, бесповоротность записи может наступать мгновенно, например, если сделка удостоверена нотариально (за исключением, опять-таки недобросовестности зарегистрированного лица и злоупотреблений нотариуса). В этом случае все убытки, образовавшиеся вследствие эффекта бесповоротности, должен возмещать нотариус и его страховая компания.
В-пятых, введение принципа бесповоротности требует серьезной корректировки норм материального права (последствия недействительности сделки и проч.).
PS. Я прошу прощения у дорогих читателей за гиперссылку на материал Российской газеты. Он чудовищен, как и все тексты, написанные «юридическим ааатаром» этого народного листка «Владиславом Куликовым».
Под этим именем уже десятки лет публикуют псевдоюридические тексты, написанные «для народа» якобы простым языком. Эти нескладушки оскорбят любого, имеющего минимальное чувство языка и здравый смысл.
Знаменитый мем «люди в мантиях защитили человека» это плод деятельности этого шизофренического псевдопросветительского персонажа.
Это отличная идея. Которая должна лучше защищать оборот чем нынешние правила о защите добросовестного приобретателя (которые показали свою непригодность в сфере оборота недвижимости).
Разумеется, она предлагалась в момент написания закона о регистрации. Но была отвергнута из-за того, что было «поручение президента принять закон быстро, поручения написать хороший закон не было».
Идея проста: при определенных условиях запись, внесенная в реестр, не подлежит аннулированию ни при каких обстоятельствах.
Поэтому чрезвычайно важно правильно настроить условия бесповоротности. Посмотрим, как это получится у авторов идеи при новом подходе к снаряду.
Во-первых, бесповоротность должна работать только в отношении добросовестного лица. Вор не может на нее ссылаться.
Во-вторых, она должна работать не только для случаев продажи несобственником, но и для случаев приобретения по недействительной сделке.
В-третьих, у лица, заинтересованного в отмене внесенной записи должно быть время для того, чтобы сначала подать уведомление о возражении против внесенной записи, а потом - предъявить иск.
Например, возражение может быть подано в течение трех месяцев с момента внесения оспариваемой записи. А затем у лица есть еще три месяца на подачу иска (об оспаривании сделки, истребовании имущества и проч.). Если эти сроки пропущены, запись становится бесповоротной (за исключением случае недобросовестности правообладателя). Сделку та же самая Долина оспорить сможет, но вернуть недвижимость - нет. Только разницу в цене между полученной суммой и рыночной стоимостью в рамках реституции.
Возможно, есть смысл введения окончательной бесповоротности через 10 лет после внесения записи, которая не будет обусловлена чем-либо.
В-четвертых, бесповоротность записи может наступать мгновенно, например, если сделка удостоверена нотариально (за исключением, опять-таки недобросовестности зарегистрированного лица и злоупотреблений нотариуса). В этом случае все убытки, образовавшиеся вследствие эффекта бесповоротности, должен возмещать нотариус и его страховая компания.
В-пятых, введение принципа бесповоротности требует серьезной корректировки норм материального права (последствия недействительности сделки и проч.).
PS. Я прошу прощения у дорогих читателей за гиперссылку на материал Российской газеты. Он чудовищен, как и все тексты, написанные «юридическим ааатаром» этого народного листка «Владиславом Куликовым».
Под этим именем уже десятки лет публикуют псевдоюридические тексты, написанные «для народа» якобы простым языком. Эти нескладушки оскорбят любого, имеющего минимальное чувство языка и здравый смысл.
Знаменитый мем «люди в мантиях защитили человека» это плод деятельности этого шизофренического псевдопросветительского персонажа.