🏠 Чего я жду от рынка недвижимости в 2024? Разбор по фактам.
Сегодня напишу резюме своих выводов по рынку недвижимости в канал. Более подробно рассказывал вчера на эфире.
Кстати, вспомнил, что эту тему комментировал для Lenta.ru еще в июле, вот.
Напомню базовую вводную о рынке, которая на 90% определяет происходящее.
После обвала в 2014 году, рынок стагнировал до 2020 года.
Льготная ипотека отправила цены на недвижимость в космос, особенно на первичку.
Но вместо задачи “повысить доступность жилья”, льготная ипотека теперь скорее набивает карманы застройщиков первички.
Подробно о льготной ипотеке и рыночных периодах писал тут.
Все это важно знать и помнить, так как продавцы недвижки заставляют забыть, что происходило с ценами до 2020 года и показывают только период бурного роста, который остановился.
При этом в валюте средний человек ничего не заработал.
Квадратный метр в Москве был $2 700 в 2018, столько же он стоит и сейчас.
Почему важно считать в валюте - писал тут.
Если не научиться это делать, то долгосрочно будешь жить хуже.
Ценообразование большинства вещей вокруг нас - валютное.
Рубль долгосрочно слабеет. Вокруг все дорожает. Я думаю, это все ощутили в 2023 году.
Если у вас стало больше рублей, но при пересчете в валюту у вас денег меньше, чем было несколько лет назад - значит вы НЕ стали богаче на самом деле.
В итоге - недвижимость не выглядит сейчас привлекательной, как способ инвестиций с целью приумножения капитала для среднего человека.
Я не отрицаю, что есть суетологи, которые находят недооцененные объекты, перепродают, делят квартиры и т.д. Но это уже активная регулярная деятельность, а не инвестиции где купил и забыл.
Прямо сейчас рынок пришел в то состояние, когда в ближайшие годы может подскиснуть.
Объясню почему.
- С 2024 года расходы бюджета сильно разгонятся
При этом экономика не вырастет настолько, насколько вырастут доходы по данным Банка России. Исторически это вызывает инфляцию и ослабление рубля может продолжиться в долгосрочной перспективе.
- Учитывая инфляционные риски, Банк России будет вести жесткую политику в 2024 году. Его данные говорят об этом.
- Сложим высокую ставку и разгон расходов бюджета
Льготная ипотека - это когда государство из бюджета доплачивает за разницу в ставках. Ставки высокие - бюджету дорого, а задача у бюджета сейчас НЕ ипотечников баловать. Поэтому, льготная ипотека не будет вечной и об этом ранее уже прямо говорила Набиуллина.
- Вспоминаем рыночную диспропорцию
Во многих регионах вторичка ЗНАЧИТЕЛЬНО дешевле первички. Вот скрин.
Почему так?
Люди покупают не квартиру, а платеж по ипотеке. По первичке выходит ниже. Вторичка показывает РЕАЛЬНОЕ состояние возможностей рынка при текущих ставках.
- Диспропорция будет становиться хуже
При такой разнице между льготной и рыночной ставкой - вторичке будет приходится еще более несладко.
Такое расхождение цен НЕ является нормальной рыночной практикой. И чем сильнее и дольше будет расхождение, тем больнее будет схождение, когда льготную ипотеку будут сворачивать.
Мои ожидания по рынку.
- Краткосрочно в валюте недвижимость, вероятно, не будет значительно дешеветь до весны-лета 2024 года
- Но для долгосрочного подорожания в валюте сейчас причин нет
- Бума роста цен как в 2020-2021, в 2024 не случится
- Доходность аренды, даже если она 6-8% - сейчас НИЖЕ чем ставка по депозиту и хуже облигаций (вот данные). Капитал будет постепенно это понимать и идти в другие инструменты
- С инвестиционной точки зрения рынок РФ недвижимости не является привлекательным для среднего человека (суетологов из мира недвижимости выносим за скобки)
- Если говорить про улучшение жилищных условий конкретной семьи, то это другая тема. Тут цена не столь важна, ведь вы там будете жить. Если вы живете в квартире, то нет смысла считать ее стоимость, она не является инвестицией
Ух, вроде ключевые мысли по недвижке написал. А если что будет еще, то в следующих постах обязательно поговорим.
На связи! 👍
Навигатор по каналу | Мой YouTube
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!
Сегодня напишу резюме своих выводов по рынку недвижимости в канал. Более подробно рассказывал вчера на эфире.
Кстати, вспомнил, что эту тему комментировал для Lenta.ru еще в июле, вот.
Напомню базовую вводную о рынке, которая на 90% определяет происходящее.
После обвала в 2014 году, рынок стагнировал до 2020 года.
Льготная ипотека отправила цены на недвижимость в космос, особенно на первичку.
Но вместо задачи “повысить доступность жилья”, льготная ипотека теперь скорее набивает карманы застройщиков первички.
Подробно о льготной ипотеке и рыночных периодах писал тут.
Все это важно знать и помнить, так как продавцы недвижки заставляют забыть, что происходило с ценами до 2020 года и показывают только период бурного роста, который остановился.
При этом в валюте средний человек ничего не заработал.
Квадратный метр в Москве был $2 700 в 2018, столько же он стоит и сейчас.
Почему важно считать в валюте - писал тут.
Если не научиться это делать, то долгосрочно будешь жить хуже.
Ценообразование большинства вещей вокруг нас - валютное.
Рубль долгосрочно слабеет. Вокруг все дорожает. Я думаю, это все ощутили в 2023 году.
Если у вас стало больше рублей, но при пересчете в валюту у вас денег меньше, чем было несколько лет назад - значит вы НЕ стали богаче на самом деле.
В итоге - недвижимость не выглядит сейчас привлекательной, как способ инвестиций с целью приумножения капитала для среднего человека.
Я не отрицаю, что есть суетологи, которые находят недооцененные объекты, перепродают, делят квартиры и т.д. Но это уже активная регулярная деятельность, а не инвестиции где купил и забыл.
Прямо сейчас рынок пришел в то состояние, когда в ближайшие годы может подскиснуть.
Объясню почему.
- С 2024 года расходы бюджета сильно разгонятся
При этом экономика не вырастет настолько, насколько вырастут доходы по данным Банка России. Исторически это вызывает инфляцию и ослабление рубля может продолжиться в долгосрочной перспективе.
- Учитывая инфляционные риски, Банк России будет вести жесткую политику в 2024 году. Его данные говорят об этом.
- Сложим высокую ставку и разгон расходов бюджета
Льготная ипотека - это когда государство из бюджета доплачивает за разницу в ставках. Ставки высокие - бюджету дорого, а задача у бюджета сейчас НЕ ипотечников баловать. Поэтому, льготная ипотека не будет вечной и об этом ранее уже прямо говорила Набиуллина.
- Вспоминаем рыночную диспропорцию
Во многих регионах вторичка ЗНАЧИТЕЛЬНО дешевле первички. Вот скрин.
Почему так?
Люди покупают не квартиру, а платеж по ипотеке. По первичке выходит ниже. Вторичка показывает РЕАЛЬНОЕ состояние возможностей рынка при текущих ставках.
- Диспропорция будет становиться хуже
При такой разнице между льготной и рыночной ставкой - вторичке будет приходится еще более несладко.
Такое расхождение цен НЕ является нормальной рыночной практикой. И чем сильнее и дольше будет расхождение, тем больнее будет схождение, когда льготную ипотеку будут сворачивать.
Мои ожидания по рынку.
- Краткосрочно в валюте недвижимость, вероятно, не будет значительно дешеветь до весны-лета 2024 года
- Но для долгосрочного подорожания в валюте сейчас причин нет
- Бума роста цен как в 2020-2021, в 2024 не случится
- Доходность аренды, даже если она 6-8% - сейчас НИЖЕ чем ставка по депозиту и хуже облигаций (вот данные). Капитал будет постепенно это понимать и идти в другие инструменты
- С инвестиционной точки зрения рынок РФ недвижимости не является привлекательным для среднего человека (суетологов из мира недвижимости выносим за скобки)
- Если говорить про улучшение жилищных условий конкретной семьи, то это другая тема. Тут цена не столь важна, ведь вы там будете жить. Если вы живете в квартире, то нет смысла считать ее стоимость, она не является инвестицией
Ух, вроде ключевые мысли по недвижке написал. А если что будет еще, то в следующих постах обязательно поговорим.
На связи! 👍
Навигатор по каналу | Мой YouTube
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!